정부가 분양가 상한제 적용 기준을 완화함에 따라 서울 강남권을 비롯한 투기과열지구 상당수가 분양가 상한제의 사정권에 들게 됐다.
2015년 4월 민간택지 아파트의 분양가 상한제가 사실상 무력화한 지 2년 6개월 만에 다시 상한제 적용 가능성이 커진 것이다.
분양가 상한제가 시행되면 최근 분양 열기를 틈타 지속해서 업체와 재건축 조합들이 분양가를 올려왔던 관행이 사라질 것으로 전문가들은 보고 있다.
그러나 분양가가 시세보다 낮아짐에 따라 일부 인기 지역은 '로또' 아파트 논란이 일며 청약 과열을 부추길 것으로 우려된다.
재건축 추진 단지에선 사업 추진 걸림돌로 작용해 서울 시내 주택공급이 어려워질 것이라는 걱정도 나온다.
◇ 서울 12개구 등 투기과열지구 다수 집값 물가상승률 2배 넘어
5일 국토교통부는 분양가 상한제 적용 대상지역을 최근 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳 가운데 ① 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳 ② 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과한 곳 ③ 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 중에서 한 개의 요건이라도 충족할 경우 상한제 대상지역으로 선정하기로 했다.
이는 현행 투기과열지구 지정 요건보다 조금 강한 수준이다.
여기서 집값 상승률은 한국감정원의 주택가격 통계, 분양가 상승률은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 자료, 물가상승률은 통계청의 소비자 물가지수를 적용한다.
통계청에 따르면 최근 3개월(6∼8월)간 소비자 물가지수는 0.7% 상승했다. 집값이 석 달간 2배인 1.4% 이상 오른 곳이면 상한제 적용 대상의 필요충분 요건을 충족하게 된다.
연합뉴스가 한국감정원이 발표한 6∼8월 석 달 간 집값 상승률을 살펴본 결과 1.4% 이상 오른 곳은 서울 강남(2.40%), 노원(2.40%), 강동(2.24%), 송파(2.08%), 양천(1.99%), 성동(1.97%), 서초(1.74%), 용산(1.58%), 영등포(1.69%), 강서(1.65%), 마포(1.45%) 등 현행 투기지역 11개구와 동작구(1.66%)까지 총 12개 구가 해당했다.
여기에 성남 분당구(3.44%)와 고양시 덕양구(1.63%), 일산 동구(11.60%), 일산 서구(2.23%), 대구 수성구(1.63%), 세종시(2.92%) 등도 1.4% 이상 올라 제1요건을 갖추고 있다. 투기과열지구인 과천시는 이 기간 1.17% 올라 기준에 못 미친다.
국토부는 이들 지역 가운데서도 분양가 상승률과 청약경쟁률, 3개월 주택거래량을 살펴 최종 상한제 대상 지역을 선정할 방침이다.
8월 거래량이 아직 나오지 않아 5∼7월 거래량을 적용해보면 집값이 물가상승률의 2배 이상이면서 전년 대비 거래량이 20% 이상 늘어난 곳은 서울 강동·마포·서초구, 대구 수성구, 세종시 등이 해당한다.
서울 강남권과 도심권·성남·대구 등은 최근 청약경쟁률이 5대 1이 넘었다.
부동산114 관계자는 "현재를 기준으로 조건을 적용해보면 서울 강남권이나 마포·용산·성동구 등 도심권 일부와 지방에선 세종·대구 수성구 등이 분양가 상한제 대상 지역이 포함될 될 가능성이 있다"고 말했다.
다만 이들 지역이 당장 상한제 대상이 된다고 볼 순 없다. 분양가 상한제 시행령이 다음 달 말에 발효되기 때문에 최소 7∼9월 이후 집값을 살펴봐야 하는데 현재 서울 아파트값이 강남권을 포함해 대책 발표 이후 4주 연속 하락하는 등 약세를 보이고 있기 때문이다.
국토부 관계자는 "최근 물가상승률은 상승세를 보이는 반면 집값은 안정세로 전환하는 분위기"라며 "대상지역 가운데서도 주거정책심의위원회를 거쳐 분양가 상승 가능성이 있는 지역만 선별해서 지정할 것이어서 실제 적용 대상 지역은 일부로 제한될 것"이라고 말했다.
◇ 재건축 "초과이익환수에 상한제까지" 초긴장
건설업계는 8·2 대책 등 정부의 강력한 규제 방침으로 주택시장의 앞날을 기약하기 어려운 가운데 상한제 한파까지 불어닥치지 않을까 노심초사하고 있다.
어느 지역보다 상한제 적용 가능성이 큰 강남·서초·송파구 등 강남권 재건축 추진 단지들의 걱정이 크다.
재건축 사업은 일반분양 수익으로 비용을 보전하는 구조여서 일반분양가가 낮아지면 조합원 수익이 줄고 이로 인해 사업성이 나빠져 사업 추진이 어려워질 수 있어서다.
특히 강남권 재건축 조합들은 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하는 데 이어, 분양가 상한제라는 '이중 철퇴'까지 맞게 되면 사업 추진이 중단될 수 있다며 긴장하고 있다.
부동산114 조사에 따르면 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구에서 재건축을 추진 중인 아파트 가운데 아직 관리처분인가를 신청하지 않아 분양가 상한제 대상이 될 수 있는 단지(단독주택 재건축 제외)는 총 70여개 6만1천585가구에 이른다.
정부가 만약 분양가 상한제를 10월 말 법 발효와 동시에 시행할 경우 12월경 관리처분처분 인가 신청을 목표로 하고 있는 서초구 반포 주공1단지도 상한제 대상이 된다.
대형 건설사 관계자는 "참여정부 이후 오랜 기간 강남권 재건축 사업이 묶여 있던 것은 재건축 초과이익환수제에 따른 분담금 외에도 분양가 상한제 시행으로 조합원들이 수익성이 악화했기 때문"이라며 "강력한 정부 규제로 집값 하락이 예상되는 가운데 상한제까지 시행되면 사업 추진에 걸림돌이 될 것임은 분명하다"고 말했다.
다른 건설사 관계자는 "재건축 사업 초기 단지들은 당분간 사업을 접어야 하는 게 아니냐는 걱정을 많이 한다"며 "재건축 추진이 어려워지면 앞으로 몇 년간 서울에서 신규 아파트 공급이 중단될 것으로 우려된다"고 말했다.
건설업계는 분양가 상한제 적용 시 민간택지의 분양가 하락은 불가피할 것으로 보고 있다. 대형 건설사는 분양가 상한제가 적용되면 주변 시세의 85% 선으로 분양가가 떨어질 것으로 예상했다.
정비사업 업체 관계자는 "조합원 추가분담금이 적은 단지는 분양가가 다소 떨어져도 타격이 덜하지만, 추가분담금이 많은 곳에서는 일반분양 수입이 줄어들 경우 사업성이 나빠질 것"이라며 "이로 인해 조합원 간 갈등이 커지고 사업 일정에도 영향을 미칠 수 있다"고 우려했다.
강북권도 상황은 다르지 않다.
최근 고가주택단지 건설 계획을 밝힌 용산구 한남동 외인주택부지나 용산 유엔사 부지 등도 용산 미군기지 이전부지 등에선 3.3㎡당 분양가가 5천500만원을 넘어 1억원에 육박할 것이라는 전망이 나오고 있다.
만약 이들 지역에서 분양가 상한제가 적용될 경우 최고급 주택단지 건설 계획에 차질을 빚을 수 있다.
현대건설과 GS건설이 오는 12월 개포 주공8단지 신축사업으로 분양하는 아파트도 분양가 책정에 어려움을 겪게 됐다.
다만 최근 주택도시보증공사가 분양보증서 발급시 사실상 분양가를 통제하며 분양가 상한제나 다름없는 역할을 하고 있어 지역에 따라 큰 영향이 없을 것이라는 전망도 있다.
대형 건설사 관계자는 "정확한 것은 분석을 해봐야겠지만 강남권의 경우 주택보증공사가 분양보증 심사를 하면서 분양가를 주변 시세보다 의도적으로 낮게 요구하고 있다"며 "일부 단지는 오히려 상한제를 적용하는 것이 주택보증공사의 심사를 받는 것보다 분양가가 높게 책정될 수도 있다"고 말했다.
◇ 당분간 '로또' 논란 불가피…"집값 하락하면 사라질 것" 전망도
분양가 상한제 시행으로 분양가가 떨어지면 '로또' 논쟁은 더욱 달아오를 전망이다.
오는 7일 1순위 청약에 들어가는 서초구 센트럴자이의 경우 상한제 적용은 받지 않았지만 주택도시보증공사가 분양가를 작년 말 수준인 3.3㎡당 4천250만원으로 제한하면서 시세차익을 노린 수요자들이 대거 몰려들고 있다.
이 아파트는 주변 시세를 감안할 때 3.3㎡당 4천600만∼4천700만원에도 분양이 가능할 것으로 예상했지만 400만원 이상 낮아지면서 '로또 아파트'가 된 것이다.
강남구 개포 시영 재건축 단지인 '래미안 강남 포레스트'도 3.3㎡당 평균 분양가가 4천243만6천원으로 당초 예상보다 200만∼300만원 가까이 떨어지면서 로또 논란이 재현되고 있다.
내외주건 김신조 대표는 "분양가를 높이면 건설사나 재건축 조합이 득을 보게 되고 분양가를 낮추면 분양 계약자가 시세차익을 가져가게 된다"며 "떨어지는 떡고물을 누가 받아먹느냐의 문제이고, 정책 측면에서도 선택의 문제"라고 말했다.
이에 대해 국토부는 "실수요자들에게 시세차익이 돌아가는 것이 맞다"는 입장이다.
전문가들은 그러나 집값이 안정될 경우 로또 논란도 줄어들 것으로 예상한다. 이론적으로 집값이 하락하면 분양가가 주변 시세보다 높은 역전 현상도 나타날 수 있기 때문이다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "과거 분양가 상한제 적용에도 불구하고 미분양이 생기고 청약시장이 지금보다 나빴던 것은 집값 상승에 대한 기대감이 없었기 때문"이라며 "로또는 집값이 계속 올랐을 때 논란이 되지만 보유세 인상 등 강력한 추가 대책이 나올 경우 집값이 하락할 가능성도 크기 때문에 로또 논란도 줄어들 수 있다"고 말했다.
(연합뉴스)