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■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌[앵커]
국토교통부가 공공 분양에만 적용해온 사전 청약 제도를 공공 택지 내 민간 아파트로 확대 하겠다고 밝혔습니다. 오는 2024년까지 10만 천 가구를 조기에 공급할 계획입니다. 지난해 발표한 8.4 공급 대책의 핵심 사업지인 서울 태릉 골프장과 정부 과천 청사 부지 개발 계획도 수정 확정했습니다. 인근 주민들의 반발이 큰 태릉 골프장 부지에는 당초 계획에서 30% 넘게 줄어든 6천 8백 가구만 짓고 과천은 청사 부지가 아닌 곳에 집을 짓기로 했습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 안녕하세요.]
[앵커]
사전청약제도를 살펴보기 전에 앞서 전해 드린 정치인들의 부동산 투기 관련 의혹 그리고 이에 대한 각 당의 대응에 대해서 먼저 간단히 짚어보도록 하겠습니다. 민주당도 그렇고 국민의힘 의원들도 각종 부동산 관련 의혹을 받고 있습니다. 부동산 전문가로서 어떻게 보세요?
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 상당히 이중적 잣대가 있는 게 아닌가 하는 판단이 됩니다. 얼마 전까지만 해도 LH 사태에서는 1만 직원 중에 20명이 나왔거든요. 국회는 300명 정도 되는데 20명에 20명이 넘는 사람이 이렇게 됐다고 하면 적어도 LH에 준하는 정도의 윤리의 제도의 강화라든가 처벌 수위를 강화하든가 재발방지를 해야 하는데 그쪽 논의는 거의 없는 것 같습니다. 산하기관 같은 경우에는 아주 엄격하게 하고 자기들은 그냥 이중적 잣대로 죄가 없다 이런 식으로 가는데 이런 것들은 국민들이 수긍하기가 굉장히 어려운 게 아닌가 그렇게 보여집니다.]
[앵커]
민주당도 아직까지 관련 징계 절차를 제대로 진행하지 않고 있고 국민의힘도 역시 솜방망이 처벌에 그치고 있다라는 비판을 받고 있습니다. 전반적으로 정치권의 자정능력이 상실된 거 아니냐 이런 지적 계속해서 나오고 있습니다.
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 거의 상실된 것 같습니다. 특히 과거 몇 년 전부터 모 의원들이 지방투기라든가 아니면 재개발 지역에 투기했다라든가 그것들이 어떻게 처리됐는가에 대한 결과는 거의 나오고 있지 않습니다. 그리고 국민들이 보기에는 이번에 나온 것들도 또 좀 지나고 나면 흐지부지 되는 게 아니냐. 이런 것들은 전반적인 정치에 대한 불신으로 연결되고 그럴 가능성이 높아 보입니다.]
[앵커]
국토교통부가 기존의 6만 2000가구 이외 10만 1000가구에 대해서 사전청약제도를 적용하겠다. 이렇게 어제 발표했습니다. 실제로 효과가 좀 있겠습니까? 집값 잡는 데 말이죠.
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 10만 1000가구는 굉장히 많은 물량입니다. 기존에 사전청약했을 때도 9만 명이 몰릴 정도로 인기가 있었고요. 그리고 우리가 1년에 보통 수도권 공급물량이 10만 호 조금 됩니다. 그런데 저번에 했던 것하고 이번 거 합치면 13만 호가 넘기 때문에 물량 면에서는 굉장히 긍정적이다. 그렇긴 하지만 다만 몇 년 지나서 나올 물량이고 빨라도 3~4년 내, 10년 후에 나올 물량이 아니겠는가 그렇게 보여집니다. 그리고 정부에서 예상하고 있는 것들은 민간 공급하는 물량에서도 좀 물량을 빼서 심리적으로 안정 효과를 주겠다고 의도를 하고 있지만 민간이 과연 그만큼 따라가 줄 것인가, 거기에 대한 의구심이 있고 민간이 그렇게 따라가지 않으면 사전청약을 해 주면 좋겠는데 해 주지 않는다면 정부가 예상한 물량 자체도 좀 한계가 있는 게 아니냐라고 보여집니다.]
[앵커]
말씀을 하신 대로 말 그대로 사전청약 제도입니다. 본청약이 아니고. 그래서 실제로 집이 공급되기까지는 앞으로 굉장히 많은 시간을 기다려야 되는 상황인데 현재 진행되고 있는 패닉바잉이라고 하잖아요. 집 매수 열기. 이 부분을 어느 정도 좀 낮추거나 진정시킬 수는 있을까요, 없을까요?
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 정부에서 기대는 워낙 많은 물량을 내놓았기 때문에 심리적으로 안정이 되면 단기적으로 안정이 되지 않겠느냐 이런 기대를 하고 있는 것 같습니다. 그렇지만 그 반대 측면에서는 최근의 집값 상승은 전셋값, 임대차 3법 이것 때문에 올라간 게 크거든요. 오히려 이제 이런 사전청약 물량은 길게는 5년, 10년 동안 전세물량으로 남게 됩니다, 전세 수요로. 전세 수요로 쏠림 현상이 나타나면 지금 단기적인 전세난에 따른 상승은 이거 효과가 거의 없는 게 아니냐라고 보여집니다. 거기다가 최근에 불거지고 있는 공급 차질에 대한 우려들도 큽니다. 앵커께서 말씀하셨듯이 태릉이라든가 이쪽도 계획이 조정되고 있고 과천도 조정되고 있고 그럼 정부에서 당초에 내놓은 물량 8.4대책, 2.4대책 합치면 거의 210만 호나 되거든요. 그 물량이 제대로 공급되겠는가 이런 불신으로 연결되는 상황이기 때문에 단기적 시장 안정을 위해서는 사전청약이라는 게 큰 역할을 발휘하기는 힘들지 않을까라고 보여집니다.]
[앵커]
민영주택의 사전청약제도, 이게 제대로 성공하려면 민간건설사들이 적극적으로 참여를 해야 되잖아요. 그렇지 않을 경우에는 이게 결국에는 실패할 수밖에 없는 거고 그래서 정부는 다양한 인센티브도 주겠다 이런 계획인 것 같은데 이에 대해서는 어떻게 생각하세요?
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 분양시기가 굉장히 중요합니다. 분양 시기 때 HUG, 주택도시보증공사에서 이제 가격이 적절하냐, 아니냐를 따지는데 주변 시세가 어느 정도 올라가 있을 때 자기가 분양하고 싶어 하거든요. 그 분양 시점 조정에 따라서 사업성 자체가 5%, 10% 이렇게 막 왔다 갔다 할 수 있습니다. 그런데 정부에서 당근책으로 내놓은 것들은 미분양 났을 때 봐주겠다라든가 아니면 이제 향후 신규 택지를 팔 때, 구입할 때 이제 혜택을 주겠다든가 이 정도입니다. 이 인센티브하고 민간시장에서 받아들이는 분양시점 조절에 따른 자기 수익성 이걸 비교를 할 겁니다. 그래서 몇몇 지역 같은 경우에는 민간이 정부안을 받아들일 가능성이 크지만 어떤 지역 같은 경우에는 수익성 차가 크다라고 판단이 되면 정부 안대로 그렇게 가지 않는 단지들도 꽤 생길 겁니다. 그래서 정부에서 추정하는 물량 자체가 100% 민간에서 나올 물량이 나올 수 있다라고 보기에는 힘들 것으로 보입니다.]
[앵커]
국토교통부가 다음 주 초에 수도권 내에 14만 가구 규모의 신규택지도 발표한다고 합니다. 결국에는 이런 계획들을 계속해서 발표를 하더라도 정부의 계획에 대한 사업에 대한 국민들의 신뢰가 중요하지 않겠습니까?
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 특히 공공주도의 사업에 대해서 국민들의 신뢰도가 상당히 떨어진 것 같습니다. 부정부패도 나타나기 시작했고 그 다음에 최근에 국회에서도 문제가 나타난 것 같고 그리고 정부에서 밝힌 공공주택의 물량 자체도 차질을 빚고 있습니다. 그래서 향후 13만 호, 14만 호 추가 물량 같은 것들도 보더라도 전체에서 큰 테두리에서 진행이 되겠지만 세부적으로는 난항을 겪을 가능성이 높다라고 보여집니다.]
[앵커]
집값의 16%를 내면 10년 동안 살 수 있고 그 이후에 그 집을 그대로 구입할 수 있도록 하는 게 누구나집 프로젝트라고 하는 거잖아요. 이걸 정부가 추진하겠다라고 밝혔는데 이게 과연 실효성이 있을 것이냐. 10년 뒤의 집값에 따라서 또 여러 가지 변수가 있고요. 어떻게 생각하십니까?
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 누구나집 같은 경우에는 틈새시장으로서는 굉장히 가치가 있을 것입니다. 그런데 일반적으로 봤을 때는 우리가 10년 지나서 공공에서 분양 전환하는 그것과 거의 유사하고 그리고 민간이든 공공이든 누군가 그 리스크를 부담해야 됩니다. 그렇기 때문에 전체적인 시장 주류를 좌우할 정도의 정책은 아니고 정부에서도 1만 호 정도를 얘기하고 있지 않습니까? 우리가 매년 한 50만 호 이상을 공급하는데 1만 호 정도 하겠다는 것은 틈새시장에서 그쪽 수요를 충족하겠다 이렇게 해석하는 게 맞을 것 같습니다.]
[앵커]
끝으로 올해 하반기 부동산 시장을 전반적으로 정리를 좀 해 주시겠습니까?
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 수요와 공급 요인이 있는데 수요 측면에서는 큰 변화가 없을 것 같습니다. 그리고 공급 측면에서도 큰 변화가 없고. 그 말은 뭔가 하면 앞으로 지금의 상승세가 불안하지만 연결될 가능성이 크다라고 보여지고 있고 큰 원인으로서는 두 가지가 있는데 하나는 금리 상승에 따른 충격입니다. 금리 상승 자체만으로는 충격을 주기에는 하반기가 좀 짧다는 느낌이 들고 있고 그 대신 여와 야 대선 이제 공약, 대선 국면이 좀 강해질 텐데 여와 야가 이제 워낙 다른 얘기를 하고 있습니다. 거기에 따라서 지지율에 따라서 부동산 정책이 뒤집혀질 수도 있고 더 강화될 수도 있고 그에 따른 시장 불안 같은 것들이 더 지속되지 않을까라고 보여집니다.]
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수였습니다. 고맙습니다.