■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 아침&'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 아침& 진행 : 이정헌[앵커]
올해 부동산 시장은 그 어느 때보다 예측하기 어렵다는 평가가 나옵니다. 이번 달 기준금리 추가 인상이 예고되고 있는 데다 가계대출 규제도 한층 더 강화될 전망입니다. 그런데 무엇보다 가장 큰 변수는 오는 3월 9일에 치러지는 20대 대통령 선거입니다. 불확실성이 매우 큰 올해 부동산 시장 살펴보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 자리 함께했습니다. 어서오십시오.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 안녕하세요.]
[앵커]
오랜 기간 끝을 모르고 고공행진을 이어가던 집값이 요즘은 조금 주춤한 모습입니다. 올해 집값 안정될까요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 지금 상승세는 둔화됨이 분명하고요. 마이너스로 돌아선 것도 분명합니다. 서울 같은 경우는 지금 도봉구나 강북구가 낮아지고 있고요. 노원구도 마찬가지입니다. 지방 같은 경우에는 세종시하고 대구가 지금 마이너스로 돌아섰습니다. 이렇게 하향 안정세를 보이는 이유는 대출 규제 때문에 그렇습니다. 물론 금리도 인상을 앞두고 있지만 돈줄을 죄면 결국 부동산 시장은 안정이 될 수 없습니다. 문제는 이제 수요가 있는 곳에 공급이 늘어나서 안정화되는 게 아니고 이렇게 수요를 억제해서 안정화시키기 때문에 당분간 아마 대출 규제는 안정세를 보일 가능성이 있습니다.]
[앵커]
이 같은 불확실성 그리고 대출규제 때문에 시장은 일단 멈춤 상태로 해석할 수 있을 것 같은데 지난해 11월 주택 매매 거래량을 보니까 전년에 비해서 42.5%나 줄었습니다. 사지도 않고 팔지도 않고 이런 현상이 이어지면 거래 절벽이라고 봐야 됩니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 그렇죠. 지금 대출을 규제해 놓기 때문에 거래가 정상적으로 이루어지지 않는 거거든요. 거래가 정상적으로 이루어지면서 시장이 안정화돼야 되는데 11월달 거래량이 42% 이상 감소를 했거든요. 물론 서울 같은 경우도 7월에는 7000명 이상이 거래됐는데 1년 전과 비교하면 22%가 감소했다고 그래요. 그러니까 겨울에 양이 줄면서 안정화되는 거죠. 사실은 거래가 정상적으로 이루어지지 못하는 게 문제입니다.]
[앵커]
올해 부동산 시장을 예측하기가 어려운 것이 여러가지 변수가 많기 때문인데 일단 가장 큰 변수는 두 달여 앞으로 다가온 20대 대통령 선거 아니겠습니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 여당인 민주당의 이재명 후보가 만약에 대통령에 당선이 된다고 그러면 최근에는 표를 의식해서 규제를 강화하겠다는 것이 다시 완화한다는 그런 얘기도 했지만 결국에는 갈 가능성이 높고요. 윤석열 후보가 만약에 당선된다고하면 규제완화도 할 수 있거든요. 만약에 이재명 후보가 당선이 된다면 규제가 더 강화돼서 규제에 의한 시장 안정화가 기대가 되고요. 윤석열 후보가 만약 당선이 된다고 한다면 기준 완화에 따른 기대 심리 때문에 가격이 올라갈 가능성도 있습니다. 그래서 부동산 시장의 변곡점이 아무래도 3월 9일 대통령 선거가 아니겠나 하는 생각이 듭니다.]
[앵커]
그런데 이재명 후보의 경우 양도세와 종합부동산세뿐만 아니라 취득세까지도 내리겠다, 이런 방침을 밝히지 않았습니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 원래는 1가구 1주택을 제외한 다주택자들에 대해서는 90%까지 재산세를 올리겠다고 했거든요. 그런데 지금 반대로 일단 다주택자에 대한 양도세도 433이라고 해서 4개월 내에 팔면 100% 면제해 주고 또 3개월 내에 팔면 50%, 또 3개월 내에 팔면 25% 완화하겠다고 일시적 한시적으로 이렇게 완화하겠다고 얘기를 했고요. 종합부동산세 역시 마찬가지로 1가구 1주택에 대해서 완화하겠다고 얘기를 했어요. 재산세도 공시지가 상승률을 완화하겠다는 얘기를 했고. 세 부담 완화를 전반적으로 얘기를 하고 있거든요. 사실은 처음에 내놓은 정책하고 달리 얘기하고 있는데 만약에 대통령에 당선이 된다면 이게 어느정도 실행될지는 미지수입니다. 그때 가도 또다시 번복할 수 있기 때문에 그렇습니다. 그런데 만약에 세를 완화한다고 그러면 시장에 긍정적인 효과가 있을 수 있습니다.]
[앵커]
이재명 후보, 윤석열 후보의 부동산 관련 정책에 대해서 살펴봤고요. 앞에서도 잠깐 말씀하셨습니다만 가계대출을 규제하고 있고 이게 좀 더 강화될 가능성이 있다라고 보십니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 일단은 금년 1월부터 DSR 총부채원리금상환제도를 지금 도입하고 있습니다. 그래서 지금 2단계인데요. 2억이 넘는 주택에 대해서는 신용대출 또는 가계부채 모든 전반적인 거. 자동차 할부까지도 포함해서 제한하고 있고요. 이게 7월부터는 1억 미만의 대출에서 모두 적용하고 있습니다. 그러다 보면 결국에 서민들이 주택담보대출을 받기는 점점 어려워질 수밖에 없는데 이런 상황은 계속되지 않겠나. 특히 3월 말까지 미국이 테이퍼링이 끝난다고 예상하고 있거든요. 거기다가 금년도에 미국이 3번 정도 금리를 올린답니다. 그러면 저희는 그 이상 올려야 되는 문제가 있거든요. 금리를 미국보다 역전금리가 되고 또 외국 자본이 빠져나가기 때문에 금리가 지속적으로 만약에 올라간다 그러면 부동산 시장에 악재일 수밖에 없습니다. 특히 갭투자들이 또 문제가 될 수 있습니다.]
[앵커]
집값을 움직이는 가장 중요한 변수 가운데 또 하나가 주택 공급 아니겠습니까? 공급량을 많이 늘려야 할 텐데 올해는 어떻게 전망하고 있습니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 지금 205가구에 대해서 정부가 공급하겠다고 발표를 했는데 그중에 151가구가 이미 지구지정이 됐고요. 어제 국토교통부 장관이 또 43만 가구에서 또 추가로 내년까지 지정하겠다고 했는데 물론 이제 주택 공급량이 늘어나는 그 시점이 중요한데요. 지금 이제 지구 지정을 했어도 작년에 사전청약이라고 해서 들어갈 수 없는 집이지만 3만 200가구를 사전청약했습니다. 올해 7만 가구로 늘려서 사전청약을 하겠다고 합니다. 일단 주택 공급이 늘어나면 매매시장은 좀 안정화될 수 있고요. 물론 당장 들어갈 집이 아니기 때문에 전월세 시장이 불안해질 수 있어요. 특히 8월 이후에는 임대차 3법이 시행된 이후에 계약이 다시 돌아오는 물건들이 있기 때문에 이때는 제한이 없어서 전세금이 또 올라갈 수 있어서 하반기에 전월세 가격이 만약에 움직인다면 매매가격도 움직일 수 있거든요. 상반기와 하반기가 시장이 좀 달라질 가능성이 있습니다.]
[앵커]
그러니까 계약 갱신 청구권을 소진한 아파트나 주택들이 나오게 되고 신규 계약을 하게 되면 그때 아마 집주인들이 크게 집값을 올리게 될 것이다, 전월세 가격을 올리게 될 것이다, 이렇게 보시는 거군요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 그렇죠. 특히 전세 물량이 줄어드는 것도 문제입니다. 전세가 반전세나 월세가 좀 더 가속화되고 있거든요. 특히 이제 보유세나 또는 여러 가지 세금이 올라가게 되면 전세 부분에서 올라가는 부분을 월세로 받는 반전세가 늘어날 가능성이 있어요. 그러면 순전세가 줄어들어서 희소가치 때문에 가격이 올라갈 수 있고요. 결국에 주택시장의 수입으로 연결돼서 미뤄질 가능성도 있습니다. 특히 금년에는 서울의 분양 물량과 입주 물량이 지난해보다 많이 적습니다. 특히 입주 물량이 많이 적은 게 문제입니다.]
[앵커]
이처럼 부동산 시장의 불확실성이 큰데 올해 실수요자들은 어떻게 해야 됩니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 제 생각에는 금년도에 사전청약이 7만 가구나 되고요. 지속적으로 정부가 주택 공급을 하겠다고 돌아선 입장이기 때문에 청약을 통해서 3기 신도시를 노려보는 게 좋을 것 같고요. 재건축은 대선 이후를 지켜봐야 될 것 같습니다. 그 이후에 만약에 여당이 대통령에 당선이 된다면 집값이 하향 안정될 가능성이 있거든요. 그래서 실수요자라면 일단 청약을 통하거나 아니면 좀 대기하는 게 좋을 것 같습니다.]
[앵커]
청약이 좋긴 한데 이게 당첨되기가 어려워서 말이죠.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 청약 가입자가 지금 2800만 명입니다 전국에. 서울만 해도 지금 650만 명 정도 되고요. 그중에 1순위가 355만 명입니다. 그러니까 청약에 당첨되는 건 로또라고 봐야 됩니다. 그러나 정부가 공급량을 지속적으로 늘리기 때문에 거기에서 기대를 해봐야 되겠죠.]
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다. 말씀 잘 들었습니다.