김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장, JTBC 소셜라이브 이브닝 출연
"지난해 수도권 127만호 공급 계획에 추가로 전국 83.6만호 공급…역대 이런 물량 있었을까 싶을 정도"
"공급 늘리려 토지주에 더 많은 이익, 특혜 주겠다? 집값 떨어뜨릴 수 있을지는 부정적 전망"
"앞선 24번의 대책으로도 떨어지지 않는 집값…주변 집값 떨어뜨리는 공급이어야 하는데, 집값 떨어지지 않는 공급만"
"정부 믿고 기다리다 내집 마련 불가능해졌다는 시민들의 분노, 정부가 겸허히 받아들여야"
"이를 '네게도 줄게' 식으로 해결하면 안 돼…주거권 회복 위해선 절대적으로 거품부터 빼야"
신도시 개발, 5년만에 가능할까?
"신도시 개발, 계획 발표부터 사업 추진, 입주까지 통상 10년 걸려"
"시민들은 입주까지 수년 후를 기약해야 하지만 사업 참여 건설사나 공기업, 바로 매출로 이어져"
"정부가 공급 발표만 하면 집값 올라…'기다리면 기회 온다'는 신뢰 있는 상태 아냐"
"대대적 서울 개발, 주거 환경이나 도시 환경은 누가 책임? 기존 도시 정책 다 망가트리겠다는 것"
'무주택 3년' 청약 가능…문턱 낮아진 것 맞나?
"과열 부추기면서 정작 받아야 할 사람들의 물량 줄어드는 효과…십수년간 운영된 청약제도 취지 자체 퇴색"
"무주택 기간 길고, 청약 저축 성실히 납부해온 가정에 우선 공급하는 것이 공정하고 바람직”
“청년, 신혼부부 등의 주거불안 해소, 특별공급 아닌 시장 가격 올라가지 않는 정책으로 해결해야"
공공 공급의 민간택지 이용, 반길 일일까?
"민간 택지의 공공성 강화는 매우 바람직…공공 주도 개발 이뤄져야 서민에게 더 도움될 것"
"문제는, 개념만 갖고오고 내용은 채우지 못 했다는 것"
"공기업이 개입하면 공공성 나올 것이다? 선언으로만 표현할 것 아니라 선명하고 구체적 대책 내놔야"
"과거 민간 토지주가 가졌던 이익을 앞으론 공기업이 '나도 가져가겠다'는 모양새 될 수도"
"LH가 진행중인 신도시 사업, 얼마나 잘 했나 냉정히 평가해야…LH가 민간택지 들어온들 뭐가 달라지나"
"이번 정부 남은 임기 1년뿐…역대 정부, 정권 말 공급책은 다음 정권서 뒤바뀌어"
"이전과 다른, 서민들이 마련할 수 있는 '철저히 저렴한 주택', '원가 중심의 주택' 내놓겠다는 내용 나왔어야"
"잇딴 공급책에도 떨어지지 않는 집값, 정부 관료 아무도 책임 안 져…누군가 분명히 책임져야"
"과거 MB 정부 당시 보금자리 주택, '반값 아파트'로 강남 집값 떨어뜨린 바 있어"
"서민이 이용할 수 있는 공급으로 돌리면 얼마든지 집값 떨어질 수 있어"
"획기적으로 저렴한 주택, 장기임대주택 등을 핵심지에 내놓는 것 시급"
■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 소셜라이브 이브닝'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 소셜라이브 이브닝 / 진행 : 박상욱
◆박상욱 앵커, ◇김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◆박상욱 앵커: 퇴근길에 만나는 뉴스, 소셜라이브 이브닝 박상욱입니다.
“시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘게 주택 공급을 늘리겠다.” 문재인 대통령이 지난달 18일, 신년 기자회견을 통해서 부동산 정책의 실패를 인정하며 했던 발언입니다.
그 발언 이후로 정확히 17일 후인 오늘 정부가 대책을 내놨습니다. 대통령의 호언대로 이번 대책의 핵심 공급확대였습니다. 그것도 이번 정부 들어서 최대 수준의 공급으로 부동산 안정화를 반드시 실현하겠다는 겁니다.
하지만, 공급물량을 뒷받침하기 위해 내놓은 정책들에 대해선 벌써부터 난개발이나 사유 재산 침해와 같은 우려의 목소리도 나오고 있는 그런 상황인데요. 그래서 오늘 소셜라이브 이브닝에서는 전문가와 함께 이번 2.4부동산 대책의 핵심을 하나하나 따져보고, 그 효과를 전망해보는 시간 준비했습니다.
김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장과 한 걸음 더 들어가 보겠습니다. 안녕하십니까.
◇김성달 국장: 네, 안녕하세요.
◆박상욱 앵커: 일단 오늘 발표된 대책들에 대해서 좀 살펴보면 좋을 것 같습니다. 주요 내용이 무엇인지 그리고 이번 대책이 이전에 있었던 수많은 대책들과 비교해봤을 때, 어떤 차별성이 있는 것인지 좀 설명해주신다면요?
◇김성달 국장: 오늘 홍남기 장관께서 말씀하신 것처럼, 획기적이다. 공급 확대 체계라고 합니다. 전국을 통해서 5년 내에 83만호를 공급하겠다는 겁니다. 그런데 이미 작년 9월에 발표한 수도권에 127만호의 공급 계획이 있었거든요. 그것 외에 또 83만호를 또 공급하겠다고 하니 역대 정부에서 이렇게 많은 공급 물량이 있었을까 싶을 정도로 획기적인 공급 대책이 나왔고.
이러한 공급을 늘리기 위해서 토지주에게 더 많은 이익과 특혜를 주겠다, 그래서 사업취지는 용이해서 공급물량 늘리겠다는 내용도 깔려 있습니다. 얼핏 보면 공급을 늘리기 위해 토지주에 대한 불로소득을 용인해주는 걸 더 확대해가겠다라는 것으로 보여져서, 이게 집값을 떨어트릴 것이냐에 대해서는 저희는 부정적으로 봅니다.
◆박상욱 앵커: 네, 그렇군요. 이번 대책의 핵심, 이제 아무래도 역대급이라고 할 수 있는 공급에 있습니다. 앞서 설명을 해주셨지만 이제 2025년까지 총 83만 6천호를 공급하게 되는 건데.
사실 돌이켜보면, 그렇게 오래 돌이켜 보지 않아도 됩니다. 정부가 지금까지 공급물량이 부족하지 않다, 오히려 충분하다 이런 입장이었단 말이죠. 그런데 갑작스럽게 이렇게 공급으로 돌아서게 된 이유나 배경이 있다면 어떤 걸 꼽을 수 있을까요?
◇김성달 국장: 글쎄요, 가장 큰 이유는 문재인 정부에서 24차례의 정책이 나왔음에도 불구하고 집값이 떨어지지 않았던 것이 가장 큰 원인입니다. 집값을 떨어트리지 못한 것에 대해서 정부가 정책 실패를 인정하고 근본 대책을 제시해야하는 거거든요.
그런데 사실 지금 모양새는 지금까지 정부는 투기 근절에 집중해왔다, 그래서 이제는 투기 장치는 마련됐고, 근절 장치는 마련됐고. 실수요자들을 위한 대대적인 공급확대를 통해서 집값을 떨어트리겠다는 방향을 선회했다는 겁니다. 그리고 여기에 또 한 것이, 문재인 대통령께서 작년에 김현미 장관과 이야기 하시면서, 획기적인 공급을 주문하셨고. 올해 또 신년 기자회견에서 다시 한 번 공급확대를 이야기 하셨거든요.
그 기조가 신임 변창흠 장관을 통해서 나온 대책이다 이렇게 보여지는데, 사실 알고 보면 정부는 투기 근절에 집중해왔다고 하지만 공급 확대를 안 한 건 아닙니다. 역대 정부 최고로 연 평균 공급 물량을 채웠었고, 기억하시겠지만 2018년에도 3기에 신도시를 통해 수도권 30만호 공급, 작년에는 수도권 127만호 공급 이런 대대적인 공급 정책을 폈었거든요. 작년 초에도 또 용산 정비창 부지 재개발 등… 그런데도 집값이 떨어지지 않은 이유를 이걸 공급부족으로 찾아야 되는가? 이게 사실은 국민들이 보기에는 이게 의문점입니다.
그런데 정부는 그래 여전히 공급부족이다, 또 다시 공급확대 정책을 제시했는데. 경실련이 보기에는 그러한 것이 아니라 공급 부족이 아니라 공급은 충분한데 그 공급이 주택을 주거 공간이 아닌 투기 수단화 하는 공급이었다, 즉 바가지 분양을 허용하는 공급이었다. 주변 집값을 떨어트리는 공급이어야 하는데 집값이 떨어지지 않는 공급이었다는 거거든요. 그 문제를 지금 해법을 제시해야 하는데, 이번 대책에도 그런 내용이 빠져 있습니다.
◆박상욱 앵커: 이제 또, 그 수를 살펴보면… 전체 83만호 중에 57만호는 도심 내에 신규 사업을 통해서 짓게 되고 26만호가량은 이제 신규 공공택지 지정을 통해서 확보할 예정으로 되어 있습니다. 그런데 이 신규택지가 어디가 될지, 어느 입지일지에 대해서는 아직 밝혀진 게 없는 상태인데.
사실 이 신규택지를 선정을 하고, 또 이걸 확보하는 것까지 기본적인 작업들도 쉽지가 않잖아요?
◇김성달 국장: 네, 신규 공공택지 이미 2018년에 3기 신도시 이야기를 하고 지금 진행 중이지만 아직 토지 보상도 마무리 되지 않았습니다. 여기에 토지 소유주들과 갈등도 되게 심각한 상황인데, 신도시가 개발 계획이 발표돼서 사업이 추진되고 입주까지 10년을 내다보고 있습니다. 그런데 지금 정부에서는 5년 내를 이야기 하고 있는 거거든요.
그러니까 신규 공공택지 사업에서도 조금 더 빨리 당기겠다. 또 하나는 공공이 주도함으로 해서 절차를 간소화하고 하는 과정들을 통해서 또 단축시킬 수 있다고는 합니다. 하지만 더 중요한 건 문재인 정부 임기가 1년 정도 밖에 남지 않았다는 겁니다.
그리고 역대 정부 공급책이 대대적으로 나왔지만 항상 정권 말에 나온 공급책은 그다음 정권에서 다시 바뀌었거든요. 공공주택 정책도 바뀌고 주택 정책도 재점검하는 과정을 거치면서… 정부가 오늘 발표한 대대적인 공급책이 과연 입주로 이어질 수 있을지는 저희가 보기에는 조금 더 기다려보거나 조금 더 구체적인 뭔가가 나오지 않으면 효과를 갖기는 어려울 거라고 보는 거죠.
그런데 문제는, 공급은 문재인 정부에서 한 채도 공급이 될까 말까 한 반면, 이미 시장에서는 집값이 뛰고 있습니다. 이게 뭘 말하는 거냐, 이 정부가 집값을 떨어트리지 않기 위한 공급을 폈다라는 걸 시장은 이미 과거 경험을 통해서 학습이 됐다는 겁니다. 이번에 또 나온 것이 토지주들의 이익을 더 늘려주겠다고 말한 것도 포함된 것도 마찬가지죠.
◆박상욱 앵커: 이제 앞서서 이야기도 해주셨습니다만 2025년을 목표로 하고 있으니까 4년이 남게 된 겁니다. 지금 이제 전세난도 그렇고, 집값상승도 그렇고, 계속해서 가격이 올라가고 있고. '지금이 정점일까?'하고서 있다 보면, 어느새 그 정점이 자꾸 올라가고 있는 그런 상황이라서…
이게 4년이나 시간을 두고 어떤 성과, 결과물이 나오기까지 4년의 시간이 걸리는 정책이 필요한 것이냐, 지금 상황에서. 이런 목소리도 있거든요?
◇김성달 국장: 네, 지금 정부가 공급책을 편 가장 큰 이유는 아까도 말씀드렸지만 집값이 떨어지지 않기 때문입니다. 이제는 그럼 그 해법을 공급부족이라고 스스로 진단하고 공급 확대를 나가는 거거든요. 그런데 말씀하신 것처럼 4년 후의 공급확대가 지금의 주거불안을 해결할 수가 없고, 오히려 지금 부작용까지 나타난다면 정부는 무엇을 해야 하는 것인가, 그러면 지금의 공급 방식에 문제가 있다는 걸 인정을 하셔야 합니다. 정부가.
지금이라도 정부가 어떤 공급 책을 펴냐에 따라서 집값은 떨어트릴 수 있습니다. 집값이 떨어지면, 빌려지는 물건 값이 떨어지면, 전월세 가격도 지금보다 안정화 될 수 있는 겁니다. 하지만 전월세 가격 상승의 가장 큰 원인은 집값 상승이거든요. 그러면 어느 정도 상황에 따라서, 거기다 임대차 3법까지 졸속 추진되면서 집값이 오른 상황에서, 전세가나 월세가도 따라갈 수 있는 상황이 만들어진 겁니다.
그래서 지금 정부가 정말로 임대차 3법이 안정화되고 또 주거 안정을 원한다면 공급책을 바꿔야 하는데 … 가장 중요한 건, 공기업이 무엇을 할 것이냐. 공기업이 지금까지 우리가 해왔던 수많은 공급책이 있었지만, 그게 주거안정으로 이어졌느냐는 것에 대해서는 시민들은 대부분 부정적 평가를 내리십니다.
최근에 위례신도시, 고덕 강일, 과천 이런 데서 공공택지 아파트가 나왔지만 서민들에게 돌아가지도 않고, 어떻게 보면 주변 시세에서 조금만 하락된 정도의 가격으로 나왔거든요. 그런 주택이 나오면 서민들이 들어갈 기회도 차단될 뿐 아니라 주변 집값이 오히려 더 끌어올리는 효과가 지금까지 반복돼왔습니다.
때문에 그런 아파트를 또 공급할 것이냐. 지금 이번에 공공이 대대적으로 물량을 늘리겠다는데, 그런 아파트를 또 내놓을 것이냐. 거기에 대해서 아니다, 이전과 다른 서민들이 마련할 수 있는 내 집을, 그런 철저한 저렴한 주택, 원가 중심의 주택을 내놓겠다는 내용들이 오늘 나왔어야 합니다.
그러면 시장은 어떻게 반응해야 하냐면, ‘아 이제 이 정부는 싼 아파트 적정분양가의 원가만 나오는 구나.’ 그러면 서민들이 그 아파트를 기다리게 되는 거죠. 주변 지역의 비싼 아파트 보지 않습니다. 기다리면 나에게도 집이 오겠구나라며 기다리고, 그러면 민간에 있는 비싼 집들도 매매가 점점 없어지면서 가격 하락 효과가 나타나는 거거든요.
그걸 우리가 이명박 정부 때 보금자리 주택 정책을 통해서 경험을 해왔습니다. 때문에 지금이라도 정부가 그런 강력한 메시지와 확실한, 구체적인… 어디에, 언제, 얼마에 아주 구체적인 수치로 집값 정책을 내놓는다면 그것이야말로 공급 효과가, 당장 입주하지 않아도 주변 집값을 떨어트리는 공급 효과가 나타나면서 서민들에게도 기대, 영끌이나 이런 걸 통해서 투기적 대열에 동참하지 않는, 그런 스스로가 기다리면 나에게도 기회가 온다는 판단 하에 정부 정책을 믿고 신뢰하는 거겠죠.
그런데 지금은 그런 단계가 아니다, 4년 동안 그런 정책 나오지 않았기 때문에요.
◆박상욱 앵커: 네, 일단은 정부에서 이런 정책을 내놓은 배경은 공급 자체를 획기적으로 확 한 번에 풀면 (집값이) 잡히겠지…라는 판단에서였을 겁니다.
서울 같은 경우만 보더라도, 32만 호면 이게 강남 3구 아파트 전체 가구 수를 합치는 것과 맞먹는 수준이고, 또 분당 신도시에 비하면 3배 수준이다 이런 이야기까지도 나오는데.
그러면 이렇게 서울에 상당수 공급이 이뤄지게 된다면. 강남 3구 그리고 강북의, 한강 이북의 마용성, 이곳들의 불장이 좀 잦아들까요?
◇김성달 국장: 그렇기가 어렵다고 저희들은 보는 게… 계속 강조해서 말씀드린 것이, 한 번에 임기 내에 이 32만호 중에 얼마가 임기 내 입주할 것이냐, 입주할 주택은 없다. 그런데 가격을 떨어트리냐 그게 중요하거든요. 그런데 가격은 떨어트리지 않는다는 겁니다. 왜냐면 앞서도 계속 강조했듯이, 비싼 주택이 나올 것이 뻔하기 때문에 옆집도 올라가는 거예요, 개발이 되면.
이미 시장에서 변창흠 장관이 대대적인 공급 확대책을 펼칠 거라고 했고, 더 거슬러 작년에 이미 127만호의 대대적인 공급책을 발표했는데도 시장이 안정화되지 않는 것이 그것을 반증해주는 거다. 지금 정부가 공급책을 늘리면, 발표만 하면 집값이 오릅니다. 그건 과거에 판교 개발할 때도 그랬고, 마곡, 위례, 과천, 지금 이런 개발 정책을 전면 고치는 것이 중요할 것이고.
또 하나는, 정말 지금의 토지 고밀 개발을 통해서 집약적 이용은 필요하지만 이렇게 대대적으로 다 서울을 개발한다면 서울의 주거 환경이나 도시 환경은 누가 책임지냐는 거거든요. 기존에 세웠던 도시 정책이나 이런 거 다 망가트려버리겠다는 것과 다르지 않다. 그럼 이거 누가 책임질 것입니까?
그건 미래 후손들의 땅이나 도시 환경을 우리가 망가트리는 것인데… 그럴 만큼 지금의 효과가 있느냐면, 효과는 없는데 환경만 파괴될 것이라는 거죠. 그리고 또 다른 이익만 지금은 과거에는 민간 토지주가 가졌던 이익을 지금 공기업도 참여해서 나도 가져가겠다, 이런 모양새가 될 것으로 보여집니다.
◆박상욱 앵커: 네, 지금 그런데 일단 정부가 대책을 내놓았을 때, 그 신규 공급되는 주택들의 분양가가 70~80%수준일 거다라고 이야기를 했었는데… 그것보다 더 낮아야 한다는 말씀이신가요?
◇김성달 국장: 그렇죠. 왜냐면 시세가 문재인 정부, 대통령께서 "취임 초로 되돌려 놓겠다"고 말씀하신지 1년이 지났습니다. 취임 초기에 서울 아파트 값이 평균 6억이었습니다. 지금은 9억을 넘어서 10억입니다. 그러면 지금의 시세에 70~80%를 해도 취임 초기 때보다 더 비싼 시세에 우리가 들어가야 하는 것이냐 이야기가 되는 거고요.
더 중요한 건, 지금 정부가 공급을 늘려서 나오는 공급 물량의 70~80%를 분양하겠다는 겁니다. 그런데 분양 가격은 아직 나오지 않았습니다. 그런데 다만 시세보다 저렴하게 주겠다. 그리고 과거에 변창흠 장관께서 하신 말씀에 의하면, 시세에 80% 이야기 한 것은 언론에 보도된 바 있습니다.
그런데 지금 시세가 계속 오르는 상황에서, 시세를 연동하는 방식이 문제라는 겁니다. 강제 수용하는 가격이나 공사비가 제대로 투입된 가격이나 원가가 분명히 존재하는데, 왜 자꾸 시세 연동해서 분양가를 책정하냐는 것이거든요.
◆박상욱 앵커: 네, 국장님께서는 그렇다면 만약에. 시세 기준이 아니라 하더라도, 일단은 많은 분들께서 뭐랄까요, 실감하기 쉽게. 시세의 그럼 한 40~50% 수준 분양가의 주택이 공급된다고 했을 때. 그 주택 덕분에 강남 3구하고 마용성도 떨어질 수 있습니까?
◇김성달 국장: 그렇게 본다는 겁니다. 왜냐면 그것도 서울의 가장 좋은 입지에, 대표적인 게 용산 정부청부지라는 게 있고, 삼성의료원 부지, 삼성동 한복판에 있는 그런 좋은 입지에 서민들을 위한 주택을 저렴하게 공급하는데. 거기서만 나오는 게 아니라 그게 도심 내에 국공유지를 해서 꾸준하게 나온다면, 그런 것이 집값을 떨어트리는 효과는 분명히 있다.
이거를 제가 그냥 이론적으로 말씀드리는 것이 아니라 이명박 정부 때로 되돌아가면, 그때 강남 서초에서 평당 9백만원 대, 30평 기준 3억 원 정도였습니다. 그것만 공급한 게 아닙니다. 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양한 곳도 있습니다. 그건 평당 5백만원대 30평이 1억 5천에 공급이 됐습니다. 그 옆에 강남에는 3천만 원 정도 시세가 형성돼있을 때 반의 반 값 아파트가 나오면서 강남 지역 집값이 떨어졌다는 거거든요.
거기에 정부는 무엇을 더했냐면, 강력한 분양가 상한제를 통해서 바가지 분양을 민간이 할 수 없게 그런 장치를 하다보니 전체적으로 민간에서 고분양을 하는 시장을 자극하는 아파트들이 시장에 나오지 않고, 공급은 줄었는데도 불구하고 주택 가격이 올라가지 않았습니다.
그 논리를 지금 현재 적용해보면, 공급이 부족해서 집값이 오르는 것이 아니라 공급은 충분히 하는데 그 공급이 투기수단화 되는 공급이었다. 그것을 서민들이 이용할 수 있는, 서민들에게 기회가 되는 공급으로 돌리면… 지금처럼 대대적인 공급확대책을 하지 않더라도 얼마든지 집값은 떨어질 수 있다는 겁니다. 집값이 떨어지면 다주택자들이 또 보유하고 있는 물량들이 시장에 나옵니다. 그게 오히려 훨씬 더 효과적인 공급책이 될 수 있습니다.
◆박상욱 앵커: 네, 지금 많은 분들께서 의견 보내주고 계신데요.
유튜브에서 ID 가끔 님 ‘아무래도 공급 수 자체가 많아서 그런 것 같습니다. 정말 이게 실현 가능한 정책인지 너무 의문임’ 이런 의견도 있었고요. ID 동일 킴 님 ‘부동산으로 돈 버는 것은 차단하는 것이 맞는데 수도권에 주택을 이렇게 늘리는 것이 수도권 집중을 유발하는 모순이...’이런 의견도 있었습니다. 또 이제 진우안녕하심 님께서 ‘저거 다 실현된다고 해도 4년 동안은 그럼 집값이 오른다는 거네ㅋㅋㅋ’
◇김성달 국장: 그 말이 아주 정확한 말씀 하신 거예요. 왜냐면 지금 시장이, 집값이 오르고 있거든요. 그러니까 집값이 계속 오르는 것을, 4년 후에 내가 입주하는데 시세 연동해서 내가 조금 싸게 한들 그게 나에게 주거 안정을 지키는 데는… 시민들도 다 아시겠죠, 이건 주거 안정 효과가 없을 것이다.
그런데 중요한 건, 시민들은 그렇게 몇 년 후를 기약해야 하는 반면… 이 사업이 확정되면, 이 사업에 참여하는 건설사나 공기업은 물량 확보에 따라서 이게 매출액이 늘어나는 구조입니다. 그리고 토지주들도 사업을 하면서 땅값이 오른 것들을 사고파는 관계가 형성되기 때문에, 거기서 막대한 불로소득이 실현될 수 있는 거고요.
◆박상욱 앵커: 네, 이게 참… 대책을 살펴보면 사실 그런데 공급만 늘린 것은 아니었습니다. 또 이제, 청약 자격의 문턱도 크게 낮췄는데. 3년 이상 무주택자면 이제 누구나 청약을 할 수 있도록 하겠다는 것이었습니다.
이게 그렇다면, 뭐랄까요… '비교적 기회가 적다'라고 이야기를 했었던, 외쳤던 3040들을 위한 방법이 될 수 있을지. 아니면 자칫. 이게 청약의 기회가 있다는 것이지, 이게 하늘의 별따기 같은 경쟁률을 낮춘다는 뜻은 아니잖아요. 그래서 자칫, 이게 기대 심리만 키우면 어떡하지 이런 걱정도 있거든요?
◇김성달 국장: 오히려 후자에 저는 더 방점을 두고 싶습니다. 왜냐면 청약 제도라는 건 무주택 기간이 길고, 청약 저축을 성실하게 납부해 온 무주택 가정에게 우선적으로 공급하는 것이, 그것이 공정하고 바람직하다…
그런데 문재인 정부에서는 집값이 자꾸 오르다보니, 이 청년들의 주거 불안이 심화되고, 신혼부부들도 마찬가지로 그 부분들을 해소를 어떻게 하냐면, 정부가 싸게 주는 공급 주택의 우선권을 그분들에게 준 거예요. 특별 공급의 형태로. 그렇다보니 청약제도에 성실하게 납부하면서 십 수 년을 기다려온 분들에게는 오히려 더 돌아갈 물량이 줄어든 겁니다.
그런 상황에서 지금 이번에 나온 것도 어떻게 보면 비슷한 얘기예요. 청약 저축을 납입하는 기간, 무주택 기간과 상관없이 일정 기간만 갖추면 청약 자격을 준다는 건… 과열을 부추기면서 정작 받아야 될 사람들의 물량은 줄어드는 효과, 이건 바람직하다고 보지 않습니다. 오히려 특별공급 같은 이런 방식은 더 엄격히 적용되는 것이 필요하다고 보여집니다.
◆박상욱 앵커: 네, 그러다보니까 아무래도 앞서 설명해주신 신혼부부 특공도 있었고, 또 생애 최초 특공도 있었고, 이제는 3년이면 바로 쓸 수도 있고…
이렇다보니까 이제 양쪽에서 볼멘소리가 나옵니다. 차라리 조금씩 문호를 열어주고 (장벽을) 낮춰줄거면, 처음에 확 해주던가. 아니면 반대로 이렇게 점점 확대를 하다보면 청약 자체가 무슨 의미냐…
◇김성달 국장: 네, 맞습니다. 그러니까 지금 청약 제도가 십 수 년간 운영돼 왔는데, 이걸 지금 이런 특별공급이 계속해서 들어오다 보니 청약제도 자체 취지가 퇴색돼버리는 경우가 분명 있는 것 같습니다.
사실 청년들의 주거 불안이나 신혼부부 저출산 문제는 이 정부가 주는 공공 택지에 들어가냐 마냐의 문제가 아니라 어디서 살아도 주거 불안이 없어야 해결될 수 있는 겁니다. 그러면 정부가 기본적으로 시장의 가격이 올라가지 않는 정책을 일관적으로 추진할 때, 공공택지 아파트를 받지 않아도 신축 아파트를 받지 않아도 주거불안이 해소되는 거다… 이런 관점에서 정부가 정책을 펴는 게 훨씬 더 중요하죠.
◆박상욱 앵커: 네, 그런데 지금 (유튜브 시청자) 두 분께서 주신 의견, 걱정이 현실적인 걱정에 해당할 것 같습니다.
일단 룸룸님께서는요, "집값이 떨어지면 그건 그것대로 문제가 될 것 같습니다. 영끌한 20-30대는 그럼 깡통 아파트 들고 한강으로 갈 듯" 이런 의견도 있었고요. 가끔님께서는 "집값 떨어질 거라고 믿고 안 샀다가 4년 뒤에 폭등해버리면 그럼 또 좌절이죠..."
◇김성달 국장: 네, 저희한테도 많이 의견 주십니다. 문재인 정부 믿고 기다렸다. 대출 안 받고 내 힘으로 마련할 때 기다렸다. 그런데 이제 와서 전혀 가능하지 않은 상황이 된 것에 대해서 엄청난 분노를 가지고 계신 주택자 분들이 분명 있습니다. 이런 목소리가 정부가 겸허하게 받아들일 필요가 있다.
그런데 그걸, '너에게도 줄게' 이렇게 가는 것이 아니라, 그냥 모든 사람들의 주거권을 회복해주기 위해서는 절대적으로 거품을 빼야 될 게 있습니다. 그런데 거품을 뺄 때 정부를 기다리다, 기다리다, 어쩔 수 없이 들어간 영끌 세대들… 이런 분들은 또 어쩌라는 말이냐고 하시는데.
과거 이명박 정부 때, 하우스 푸어가 문제된 적이 있습니다. 그런데 그런 것들을 경험했음에도 불구하고 또 한 번의 기회를 갖고자 들어가신 분들이거든요. 그런데 그러한 분들의 피해는 우리가 감내하고서라도 사회적 갈등 해소를 위해서, 자산 양극화 해소를 위해서는 집값이 떨어져야 하는 것은 피할 수 없다. 그것은 반드시 해결해야 할 과제라고 봅니다.
◆박상욱 앵커: 네, 그렇다면 이제 공급 계획의 면면을 좀 살펴보면 좋을 것 같습니다. 저희가 이제 도심 공공주택복합사업 절차에 대해서 CG를 준비했는데 이걸 살펴보면요.
이제 일단, 기존에는 국공유지를 활용하는 것을 중심으로 했던 것에 비해서, 이제 앞서 저희가 간략하게 소개를 하긴 했었습니다만, (민간 택지 이용 등) 이렇게 달라진 것을 놓고 확대가 됐다, 나아졌다, 완화가 됐다. 이렇게 표현을 해야 할지 아니면 부정적인 방향으로 봐야 하는 건지. 어떻게 봐야 할까요?
◇김성달 국장: 지금까지 공급 정책은 민간 택지에서 민간이 주도하는 방식, 그다음에 공기업은 공공택지에서 주도하는 방식으로 진행돼왔습니다. 그런데 이번에 나온 대책은 민간 택지에서도 공급을 늘리는데 그걸 공공이 주도하겠다는 거거든요.
그런데 사실 민간택지가 아무리 민간이 소유하고 있더라도 1대1 재건축이 아닙니다. 5층이 35층이 되는 거고, 용적률이 120%가 250%, 300%까지 늘어나는 것은 국민이 부여한 정책 결정을 거기에 썼기 때문에 정부가, 정책 관료가 썼기 때문에 가능한 거거든요. 그러면 그런 정책을 통해서 개발이 이루어졌다면 당연히 공공도 일정부분 개발이익을 환수해야 하는 겁니다. 사실 그렇게 진행되지 못했던 거고요. 따라서 지금의 민간 택지의 공공성을 강화한다는 문제의식은 매우 바람직하고, 공공이 주도하는 개발이 이루어져야 되는 것도 서민들에게는 더 도움이 될 것입니다.
그런데 정부는 지금 그 개념은 갖고 왔는데 내용은 그런 걸 채우지 못했다는 게 문제죠. 지금 LH같은 경우가… 이렇게 여기 민간택지 사업을 확장하기 이전에, 지금 하고 있는 신도시 사업을 얼마나 잘했느냐에 대한 냉정한 평가가 있어야 합니다. 그런데 지금 서민들이 보기에 분양가는 올라갔는데 원가 공개는 안하고 시세 변동의 분양가로 이득은 챙기는데 임대주택은 안 늘고 이런 부정적 평가가 있는 거거든요. 그런 LH가 공기업이라고 여기 민간 택지 들어와서 한들 뭐가 달라지겠냐라는 거거든요.
'우리가 들어가면 이렇게 변한다'라는 걸, 오늘 LH등의 개혁방안이 공급대책에 나왔는데 그건 원칙만 있을 뿐이지 구체성이나 실현 가능성은 하나도 없습니다. 그러니까 이것이 나아졌다고 하기에는 아직도 미흡하다… 더 나와야 하는 거죠, 개혁방안이. 그렇지 않으면 오늘 같은 공급책이 주거안정에 이어질 리는 없다 이렇게 볼 정도입니다.
◆박상욱 앵커: 네, 또 이렇게 민간의 참여도를 높이기 위해서 다양한 인센티브들도 준비가 되어 있죠. 이 역시도 저희가 CG로 준비를 했는데…
구체적으로 이 내용들이 어떤 것들이 있는지, 그리고 이것이 정말로 민간의 참여를 높일 수 있을 걸로 보시는지.
◇김성달 국장: 네, 지금 일단 보시겠지만 일단 종상향이 됩니다. 용적률이 주거지역이 상업지역이 될 수도 있고 또는 2종이 3종이 될 수도 있고. 종상향이 되면 용적률이 올라갑니다. 그런데 올라가는데 이번에 나온 건 그 올라가는 거 말고도 법적 상한치, 법적 용적률에서 120%를 더 주겠다, 아주 파격적인 용적률 인센티브가 더 들어갈 것 같고요.
거기다가 재건축의 실거주 의무가 2년 실거주 의무가 있었는데 그것도 빼주겠다, 또 재건축 초과액에서 부담금도 미부과. 재개발 조합원 입장에서는 지금 재건축 사업을 옭아매고 있는, 본인들이 보시기에 그런 것들이 이번 공공주도 재개발 사업에서 빠진 건 맞습니다. 거기에 세금도 완화해주겠다는 내용도 포함돼있거든요.
그래서 재개발이나 재건축 조합원들은 이런 부분에 대해서 훨씬 더 이전보다 사업성이 높아지고, 결과적인 건 정부가 분명히 명시한 게 토지주들의 이익을 기존 대비 10~30%까지 올려주겠다고 했습니다. 이익이 늘어날 걸 정부가 책임져주겠다고 하면 조합원들로서는 훨씬 더 이 부분에 적극적으로 참여하겠다는 의지가 생길 수밖에 없을까 하고 봅니다.
◆박상욱 앵커: 네, 저희가 어느덧 시간이 벌써 6시 16분이 돼서 한 2분 남짓 시간이 남았는데요.
지금 이렇게 인센티브를 주고 참여를 늘리려고 하는 것을 놓고, 앞서 저희가 이야기했던 청약과 비슷한 목소리가 나옵니다. 이렇게 할 거면 처음부터 민간 주도로 할 수 있게 해주지, 규제 자체를 완화해주지.
◇김성달 국장: 그게 지금 정부 정책의 한계인 것 같습니다. 정부의 의지는 공공이 주도해서 공공성을 강화하겠다고 했지만… 지금 의견 주신 것처럼 '뭐야, 결국 공공이 들어가서 더 많은 특혜가 가는 거 아니야?' '과거의 민간이 했던 거랑 뭐가 달라' 이런 이야기를 하시는 거 아닌가 싶거든요.
그래서 지금 정부는, 공기업이 들어가면 공공성이 나올 것이라는 걸 선언적으로 표현하는 게 아니라… 어떤 주택을, 평당 500만 원짜리 주택을, 장기 임대 주택을 획기적으로 늘리겠다, 그것도 강남 한복판에. 그리고 민간에서 바가지 분양 근절하겠다. 그런, 좀 더 선명하고, 구체적인, 효과적인 대책을 내놓는 게 지금 시급하다.
그리고 지금 말씀드리고 싶은 건, 공급책을 계속 내놓는데도 집값이 안 떨어지는데 아무도 책임지지 않는 정부 관료들에 대해서… 누군가는 분명히 책임을 져야 한다고 봅니다. 그 부분을 정부가 검토해야 한다, 말씀드리고 싶습니다.
◆박상욱 앵커: 네, 알겠습니다. 저희 방송 어느덧 마무리 할 시간이 됐는데요. 지금까지 김성달 국장과 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
(박상욱 기자, 이화원 인턴 park.lepremier@jtbc.co.kr)