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■ 방송 : JTBC 아침& (07:00~08:30) / 진행 : 이정헌[앵커]맞장토론 시간입니다. 코로나19 사태로 인한 경제 피해가 이어지고 있는 가운데 부동산 시장의 움직임도 4·15 총선의 여당 압승 이후 더욱 주목되고 있습니다. 정부 규제책이 한층 더 강화될 것이라는 예측도 나오고 있습니다. 전문가들과 함께 부동산 시장 짚어 보겠습니다. 먼저 출연자들을 소개해 드립니다. 제 오른쪽에 권대중 명지대 부동산학과 교수, 왼쪽에 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 나오셨습니다.
20대 국회 임기 종료를 앞둔 여야가 종합 부동산세법 개정안을 놓고 의견차만 확인했습니다. 법안 처리가 이미 물 건너갔다는 관측이 지배적입니다. 2020년 납부분 부터 강화된 종부세율을 적용하려던 정부의 계획이 차질을 빚을 것으로 보입니다. 그리고 15억 초과 아파트에 대한 정부의 주택담보대출 규제가 위헌인지를 판단할 소송도 곧 시작됩니다. 정부는 본격적인 소송 준비에 착수하기 위해 소송대리인을 선정했습니다. 팽팽한 법적 공방이 예상 됩니다. 토론 시작하겠습니다. 일단 종부세에 대해서 얘기를 좀 해 보죠. 저희가 앞서 리포트에서도 전해 드렸는데 종부세율을 강화하는 것은 사실상 20대 국회에서 물 건너 간 것으로 보입니다. 두 분께서는 어떻게 예측하고 계시는지요? 먼저 권 교수님.
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 우선 종합부동산세가 여야 합의가 되지 않아서 21대 국회로 넘어갔습니다. 구간별로, 가격별로 강화하는 거거든요. 종합부동산세를 여야 합의에 의해서 통과하지 못한 것은 오히려 부동산 시장에는 호재로 볼 수 있는데요. 사실은 이번 정부가 부동산 시장 규제에 대한 기조가 바뀐 건 아니거든요. 그렇다면 21대 국회가 5월 말이나 6월 달에 개의가 되면 아마 법을 처리하지 않을까 생각이 듭니다. 지금 당장은 금년도 종합부동산세를 인상하지 않기 때문에 부동산 시장에서는 매물을 거두어들이거나 또는 거래가 좀 덜 될 가능성도 있습니다.]
[앵커]
종부세법 개정안이 처리되지 못한 것이 부동산 시장에는 호재가 될 수 있다 이런 방침이신데 한문도 교수님, 정부의 계획에는 큰 차질이 빚어지는 거 아니겠습니까?
[한문도/ 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수: 일단 일시적으로는 맞는 말씀입니다. 일시적으로는 정부의 일관성에 흠이 가는 상황인데요. 다만 이제 교수님 말씀주신 것처럼 일시적인 것이죠, 일단. 여당이 총선에서 압승했기 때문에 내년에는 필히 적용될 수밖에 없는 입장이지 않습니까? 그래서 다주택자나 종부세에 해당하는 분들 중에서 매물에 대한 어떤 고민하시는 분들이 일단 시간을 좀 갖게 됐죠. 그래서 일시적으로는 좀 호재인 건 분명한데 중장기적으로 본다고 하면 일단 앞으로 어떤 계획에 대해서 또 정확한 방향을 제시할 수 있는 여지를 줘서 시장의 안정성은 꿰할 수 있다는 것은 긍정적으로 볼 수 있겠습니다.]
[앵커]
종부세법이 강화돼서 세금을 더 많이 내게 되는 것을 우려하는 사람들이 급매물로 내놓기도 했다고 하잖아요. 그런데 이제 이 법안처리가 무산이 되면서 사실상 이 매물들을 다시 거둬들인다고 하는데 실제로 그런 현상들이 나타나고 있습니까?
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 사실은 6월 말까지 이제 1가구 2주택에 대해서 10년 이상 보유한 사람들에 대해서 양도세 중과세가 면제됩니다. 다시 말하면 규제지역에서 정부가 이렇게 내놓은 대책인데요. 이것 때문에 나왔던 매물들을 일부 거둬들이는 게 있고요. 종합부동산세 자체는 10억, 20억 되는 부동산에 매기기 때문에 9억 이상 되는 부동산에 매기는데 2~3배 때문에 매물을 거둬들이는 건 그렇게 많지 않을 거라고 보여집니다. 아마 이게 6월 말 전에 1가구 2주택, 3주택자에 대한 혜택 때문에 나온 매물들이 경기가 좀 뭐랄까. 부동산 경기도 좀 다시 살아나는 게 아닌가 하는 생각 때문에 가격이 오르기 때문에 거둬드린 게 아닌가 생각이 들어요.]
[앵커]
4. 15 총선 당시에도 말이죠. 여당을 중심으로 1가구 1주택자 종부세를 완화해야 한다 이런 목소리가 있었잖아요. 이 부분은 어떻게 보세요?
[한문도/ 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수: 그건 뭐 1가구 1주택자 중에 사실 생활여건이 소득이 없는 분들은 당연히 혜택을 줘야 됩니다. 그런데 그런 부분에 대해서 이낙연 총리께서 공약에서 던졌고 제가 볼 때 아시겠지만 양도세 같은 부분도 고령자에 한해서는 1가구 2주택자에 한해서 40%, 40% 거주기간, 보유기간. 연령에 따라서 80%까지 공제를 하거든요. 그러면 이제 양도세에 해당하는 준해서 종부세도 좀 적용을 해야 되는데 그 부분이 미비했었고 공약을 던졌기 때문에 제가 볼 때는 여당이 충분히 할 수 있기 때문에 제가 볼 때는 잘 실현될 거라고 예측하고 있습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 지난 4. 15 총선에서 여당이 크게 압승을 거두지 않았습니까? 그렇기 때문에 정부의 대출규제 정책, 부동산 정책의 중요한 근간을 이루고 있죠. 대출규제의 정책이 더욱 강화될 것이다. 지금 최소한 지금 이상으로 강화될 것이다 하는 예상이 있는데 이 부분에 대해서는 두 분 어떻게 생각하시는지 궁금합니다. 먼저 권 교수님.
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 우선은 헌법23조 1항에 모든 국민의 재산권은 보호하게 돼 있습니다. 그런데 그 재산권을 보호하려면 법률로 규정하게 돼 있는데 대출규제 자체가 위헌 소지가 있다고 해서 헌법소원을 내놓은 상태거든요. 그런데 이제 문제는 정부가 정하는 고가주택이나 초고가 주택에 대한 기준이 없습니다. 일단 고가 주택이 종합부동산세를 매기던 고가 주택이 공시가격이었는데 이제는 시가로 바꾸었거든요. 그리고 15억 이상을 초고가 주택로 해서 대출을 규제하고 있는데 정부는 이걸 규제한다고 하는 거지 대출을 금지시켰다고는 안 하거든요. 그런데 사실은 현장에서는 금지되고 있습니다. 그래서 아마도 경제가 어려워지는 상황에서 정부가 이걸 완화할지는 모르겠지만 부동산 시장 정책 방향에 대해서는 기본적으로 계속적으로 규제하지 않겠나 하는 생각이 듭니다.]
[앵커]
15억 원을 초과하는 아파트의 주택담보대출 규제를 하는 부분에 대해서 위헌이다라고 주장하면서 한 변호사가 소송을 제기를 했던 것이고요. 이에 대해서 위헌의 소지가 있다고 보시는 겁니까?
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 저는 있다고 봅니다. 일단은 헌법 23조 1항에 조금 전에 말씀드린 대로 재산권을, 개인의 재산권을 제한하려면 법률로 정해야 하는데 이 재산권을 행사하는 데 대출이 차지하는 비중이 굉장히 크거든요. 그런데도 불구하고 법률로 제정하지 않고, 법률은 국회에 제정하는 거니까요. 국회에서 제정하지 않고 어떻게 규제하는 것은 위헌 소지는 있을 수 있습니다.]
[앵커]
법률적 근거 없이 재산권을 제한하는 것이다. 그렇기 때문에 위헌의 소지가 있다고 하는 것이 권 교수님의 입장이시고 한 교수님은 어떻게 생각하세요?
[한문도/ 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수: 저는 일말 그렇게 주장할 수는 있는데요. 제가 볼 때 일단 지금 이번에 소송 건 내용을 보면 과잉금지 원칙입니다. 과도하게 적용하는 것을, 법을 헌법상에서 배제하고 있는데 그것이 적용된다고 하고 그것에 이어가지고 법률보유원칙 두 가지에 대해서 변호사가 소송을 걸었는데요. 일단 과잉금지원칙에서 내용을 보면 우리가 과잉금지원칙에는 목적의 정당성이 있어야 하고 피해의 최소화, 법적인 근거가 있어야 되고 법적인 적정성이 있어야 됩니다. 마지막 법적인 적정성에서 방법에서 법률에 말씀하신, 교수님께서 말씀하신 것처럼 국민의 재산권에 대한 기본적인 제한을 가할 때는 법률로서 정해야 된다 이런 부분이 있습니다. 그 부분이 적정하지 않다라고 넣은 것인데 이걸로 인해서 그러면 그럴 경우 법률을 유보해야 된다는 게 법률부여원칙인데요. 이 두 가지를 건 겁니다. 그런데 여기서 중요한 것은 뭐냐 하면 방법의 적정성에서 꼭 법률로 해야 되는 것에 대해서 여러 가지 학설이 다릅니다. 그래서 원칙인데 이 부분에 대해서 세 가지는 정당성을 갖추고 있고 방법의 적정성에 있어서도 행정적인 측면에서는 가능하지만 법률로서 제한하는 과정은 국회 과정을 거치다 보면 모든 정책을 시간의 어떤 촌각을 다툴 때는 할 수가 없지 않습니까? 그래서 일부에서는 일부 유보설이 있습니다, 이런 부분에 대해서. 그래서 논란의 소지가 있는데 결정적인 건 뭐냐 하면 위헌소송을 하려면 헌재 재판원 아홉 분 중에 6명이 지금 위헌에 대해서 찬성을 해야 되는데 이러한 어떤 구분을 봤을 때는 70~80%는 정당성이 있고 그리고 말씀주신 과잉금지원칙에서 대출을 제한한다 그럴 때 생계에 대한 부분은 대출을 해 주거든요, 정부가. 15억 대출금지에 대해서도. 주택매매와 거래 부분에 대해서 공익의 어떤 공공복리나 주거복지 안정을 위해서 제한할 뿐이지 그 부분이 만약에 생계 문제가 있을 때 생계자금을 대출하는 것에 대해서는 풀어줬습니다. 그래서 정부에서는 이것에 해당하지 않는다고 주장을 하고 있는 것이고 제가 볼 때는 분명히 다툼의 여지는 있는데 저는 위헌이 안 날 가능성이 많다. 주로 준용 정도 이 정도에서 얘기를 하지 위헌까지 가기에는 지금 재판원의 어떤 구성이나 이런 걸 봤을 때 여러 가지 형태를 봤을 때는 공익의 목적을 우선시하기 때문에, 모든 내용들이요. 제가 볼 때는 위헌의 소지가 조금 일말은 있습니다. 방법의 적정성을 따질 수 있지만 결론적으로는 의견을 제시하겠죠. 소의견을, 재판관 한두 분이. 그것이 첨부된 상태에서 그냥 합헌 정도로 가지 않을까 보고 있습니다.]
[앵커]
15억 원을 초과하는 주택을 대상으로 대출을 받을 때 말이죠. 집을 새로 사기 위해서 집을 구입하기 위해서 대출 받는 것만 규제할 뿐이지 집주인이 생활자금이 필요해서 주택담보로 대출을 받는 것은 문제가 없고 그래서 과잉금지원칙에도 크게 저촉되지 않을 것이다?
[한문도/ 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수: 기본적인 본질적인 것을 해치지는 않기 때문에 정부에서는 강력하게 이것을 주장하고 있는 거죠.]
[앵커]
권 교수님, 이 부분에 대해서 어떻게 생각하세요?
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 일단은 매매나 또는 주택을 구입하는 경우가 재산권 행사거든요. 재산권 침해라고 보는 겁니다. 생계라든지 이건 나중 얘기고 일단 주택을 거래하는데 금액으로 일단 설정했다는 것. 초고가 주택 15억 원 기준이 없습니다, 일단은. 두 번째는 이제 재산권 행사라고 하는 것이 매매뿐이 아니라 또는 1가구 다주택자들도 집을 팔거나 사야 되는데 여기에 제한을 건 것은 일단 재산권 침해라고 볼 수 있어요.]
[앵커]
그런데 투기적인 수요를 차단하고 주택 시장 안정화를 위한다고 하는 공공의 목적 이 부분은 중요하지 않습니까?
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 투기 수요 아니라도 제한돼 있습니다, 지금. 그게 문제죠.]
[앵커]
지나치다? 과잉금지원칙.
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 1가구 2주택, 3주택자는 투기자로 문제가 되는데 1가구 1주택자도 15억 원이 넘으면 규제지역에서 일단 대출이 전혀 안 됩니다.]
[앵커]
그렇다고 한다면 위헌이라고 하는 결론이 날지 아니면 위헌이 아니라고 하는 결론이 날지는 지켜봐야 되겠습니다마는 이 부분이 문제가 된다고 한다면 어떻게 해야 된다고 보시는 겁니까, 권 교수님?
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 일단은 탄력적으로 적용해야 된다고 봐야 됩니다. 1가구 1주택자는 집이 있으니까 더 추가로 못 사게 하는 건 맞습니다, 이거 투기적 수요니까. 그런데 무주택자가 15억 넘는 주택에 대해서는 규제하지 말아야 돼요. 이건 투기적 소유가 아니고 자기가 사는 실소유자라고 봐야 되거든요. 그럼 15억 넘는 주택이라고 해서 무주택자가 15억, 20억짜리 주택을 살 때마저도 대출을 규제하면 주택 자체는 많은 돈을 주고 사야 되거든요. 그러니까 대출을 끼고 살 수밖에 없는데도 불구하고 1가구 1주택자, 무주택자가 주택을 구입하는 것마저도 대출을 규제하는 것은 과잉금지라고 봐야 되죠.]
[앵커]
그래서 일부에서는 이 조치가 말이죠. 현금을 많이 가진 큰 부자들에게만 도움이 되는 것이고 일반 중산층이랄지 서민들이 어떻게든지 한번 집을 마련해 보려고 했을 때. 물론 15억이 초과되는 거라고 한다면 그게 서민이 살 수 있는 것이냐는 반론도 제기가 되겠습니다마는 다시 한 번 정리를 해 보면 현금을 많이 가진 사람들만 집을 살 수 있게 정부의 정책이 된 것이다, 이런 부작용을 지적하는 목소리도 있거든요. 이 부분 어떻게 보세요?
[한문도/ 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수: 정상적인 시장경제의 논리죠. 현금을 가지고 사는 것이 정상적이고 대출의 과도로 인해서 부정적인 요소가 시장에 지배가 되면 왜곡된 시장이 나타나지 않습니까? 지금 저희가 현재 그래왔고 현재. 그리고 우리가 헌법 119조를 좀 볼 필요가 있습니다. 여기 보시면 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하고 경제 주체 간의 조화를 위한 경제민주화를 위해서 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다는 대목이 또 있습니다. 정부는 이 부분을 가지고 또 합헌을 주장하는데요. 경제질서는 기본적으로 대다수의 공익을 우선으로 합니다. 그러면 지금 말씀주신 내용을 보면 15억에 해당되는 분들의 어떤 불편함이 그 기본권에 심하게 침해되는 사항이 아니지 않습니까? 굳이 정부에서 눈 가리고 아웅식으로 9억 초과된 부분에 대해서 20% 대출을 해 주고 있지 않습니까? 그럼 15억도 20% 대출한다고 했을 때 그게 무슨 큰 차이가 있겠습니까? 그래서 제가 볼 때는 지금 이제 대출 금지라는 단어, 용어 자체가 부정적이다 보니까 이렇게 위헌성의 개념이 들어갔는데 그러면 정부에서 만약에 15억에 대해서 대출 10% 하면 어떻게 돼요? 합헌이 되지 않습니까? 이건 어떻게 보면 생각의 차이지 제가 볼 때는 정부의 어떤 방향이 맞기는 맞는데 금지라는 표현 때문에 부정적이고 변호사분께서도 이 부분에 대해서 법률적인 해석을 요구하는 것인데 제가 재판관이라 할지라도 공익적인 요소가 1번이거든요, 공공복리가. 그런데 그것이 개인의 재산권이나 기본권을 침해할 경우에는 법률로 정하는 것인데 행정적으로 부득이하게 할 수밖에 없는 경우가 발생하지 않습니까? 이런 걸 종합해 볼 때는 제가 볼 때는 이것을 위헌을 주기에는 상황 자체. 국내 경제 상황이라든지 코로나까지 있고 주택 시장이 과잉돼 있고 대출이 가계부채가 사상 최대고 이런 부분들을 모두 종합해 본다라면 정상적인 앞으로의 경제발전과 국가 국민 주거복지를 위한다면 합헌을 할 수밖에 없는 입장이 되겠죠. 제가 볼 때에는 우리가 헌재 판결을 보면 그 당시의 여론도 중요합니다. 여론의 추세나 이런 걸 봤을 때는 이것은 위헌하기에는 부담을 느낄 수밖에 없다.]
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 사실은 현장에서 15억이 넘으면 대출 자체가 안 되거든요. 그러다 보니까 어떤 현상이 벌어지냐 하면 강남지역이나 또는 강남 4구 이외에도 고가주택에 대한 일반 재건축을 위해서 나온 일반 매물에 대한 분양이 10대, 20대가 매입해요. 그럼 돈 많은 부모가 자식한테 사주는 꼴이 되거든요. 이게 왜곡현상이거든요. 정상적인 시장을 위해서는 적어도 무주택자가 주택을 구입하는 경우. 전액 15억, 20억 현금을 동원해서 사기는 어려워요. 그럼 결국에 돈 많은 사람들이 자녀를 사주거나 그런 꼴이 되거든요. 그래서 적어도 무주택자가 주택을 구입하는 경우 이 경우 만큼은 대출을 해 줘야 되는데 5%든 10%든 20%든 전면금지시켰거든요. 이건 제가 볼 때 잘못됐다고 보는 거죠.]
[앵커]
그렇다면 대출이자와 원금상환의 능력이 충분히 검증된다고 한다면 대출규제를 조금 완화할 필요가 있다, 이런 생각이신 겁니까? 이 부분에 대해서 어떻게 생각하세요?
[한문도/ 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수: 일시적으로 맞는 말씀입니다. 원론적으로도 당연히 맞는 말씀이고 그런데 지금 우리나라의 부동산 시장 상황이 과열됐고 조금 거품의 징조로 가기 때문에 정부에서는 전체적인 앞으로 향후 발전을 볼 때 어느 나라 일본이나 미국을 봤을 때 똑같은 현상이거든요, 지금. 대출금액이 많아지면서 가계부채가 늘어나고 그 대출을 베이스로 해서 주택 가격이 오르고 그걸 담보로 해서 다시 또 대출이 늘어나고 이게 이어지다 보면 언젠가는 한계점에 오거든요. 그러면 터지게 됐을 때 그것을 수용하고 받아줄 수 있는 시장이 안 되거든요. 그럼 그 경제현상이 금융기관까지 가고 일본하고 미국이 우리보다 후진국이 아니지 않습니까? 그럼에도 불구하고 버블 터졌어요. 그걸 결국 좌시할 필요가 없고 제가 볼 때 교수님 말씀처럼 물론 대출 금지라는 부정적인 부분에 대해서 말씀주신 대로 무주택자고 이런 부분들을 선별적으로 하는 방안은 좀 여지를 둘 수도 있겠죠. 그러나 전체적인 일반적인 부분에서는 대출의 지금 긴축으로 가는 것이 제가 볼 때는 현재 시장 상황상 또 앞으로 시장 상황상 여러 가지 볼 때 지금 그 논리로 인해서 지금 정부의 정책들로 인해서 지금 주택 시장이 안정국면으로 들어간 건 분명하지 않습니까? 아마 현재 작년 12월 가격에서 더 오른다고 하면 어디까지 가겠습니까, 이게? 이거는 제가 볼 때 과도한 시장 상황이기 때문에 정부에서도 걱정되는 사항이니까 이 정책의 일관성을 유지하고 교수님 말씀대로 일부 그런 특수한 경우 그런 부분에 대해서 여지를 둘 수 있는 어떤 핀셋 좋아하지 않습니까, 이번 정부가? 그것을 시행한다면 이것은 크게 문제가 되지 않을 것 같습니다.]
[앵커]
정부의 12. 16 부동산대책은 부동산 시장 안정화에 어느 정도 기여를 했다고 평가하세요?
[한문도/ 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수: 거의 뭐 대부분의 그러니까 9. 13 대책 이어서 대출 부분을 다 전면적으로 거의 지금 교수님 말씀대로 대출 20%, 40%는 사실 갭투자를 하기에는 버겁거든요. 그렇다면 가수요나 투기수요나 잠재워지는 효과를 발생화시켰고 이걸로 인해서 시장에서 실제로 거래량이 작년에 비해서 상당히 급감을 했거든요. 이 급감이 코로나까지 겹치면서 시장 상황이 부동산도 똑같지만 경제도 심리라고 그러고 부동산도 심리다. 심리적으로 계속 너무 오른다고 다 느끼고 있던 차에 임계점에 다 달았다고 느낀 순간에 코로나가 왔어요. 오면서 우리가 이런 얘기를 하지 않습니까? 예측 가능한 비합리적 행동을 할 때가 있습니다. 그게 인간입니다. 인간의 광기에 대해서는 아담 스미스도 얘기를 했었고요. 제가 볼 때는 이런 부분들이 일시적으로 코로나 덕분과 정부의 정책이 맞물리면서 현재 시점에서 지금 정신적으로 경제적으로 어떤 시장 상황들이 모두 관망세로 돌아선 건 분명합니다. 그리고 지표에 나온 것처럼 저번주부터 2주 연속 강남이 하락으로 돌아섰거든요. 하락의 정도가 2~3년 새 100% 수준이 오른 강남 가격이 지금 5%, 10% 하락했거든요. 그럼 조정을 분명히 거쳐야 되는 게 시장 경제에도 도움이 된다고 보기 때문에 제가 볼 때는 확실히 효과도 있고 문제는 이 코로나가 급해지고 재유행이 발생되면 그건 문제죠. 그때는 정부에서 활성화 정책으로 바꿔줘야겠지만 현재로서는 일관성을 유지해서 지금 효과가 나타나고 있는 것을 하향 안정화 쪽으로 추진할 걸로 지금 보고 있습니다.]
[앵커]
권대중 교수님은 12. 16 부동산 대책 어떻게 평가하세요?
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 일단은 일시적 효과라고 저는 얘기할 수 있을 것 같아요. 일단 대출규제라든지 다주택자나 가수요를 없애는 데는 도움이 됐다고 보는데 이게 이제 어떤 문제점이 있냐 하면 대출규제나 또는 12. 16 대책 때문에 공급이 줄 가능성이 높아졌거든요. 지금도 경기도 안 좋은 데다가. 그래서 이게 일시적으로 한 6개월, 1년 또 1년 반 정도 이렇게 대출을 규제함으로써 시장 안정화시키는 건 분명히 효과가 있어요. 그러나 중장기적으로 볼 때에는 바람직한 대책은 아니었다고 봐요. 그래서 오히려 수요는 많은데 공급이 줄게 되면 가격 오를 수밖에 없거든요. 아주 특별한 예가 재건축 시장이나 재개발 시장을 거의 묶어놨거든요. 이런 것들이 향후에는 수요는 그대로 있거든요. 공급 부족 현상이 오히려 가격 오를 수 있고요. 이 가격이 올라갈 때 묶어놨다가 만약에 완화돼서 가격 오르면 폭등할 가능성이 있거든요. 그래서 12. 16 대책을 내놓은 이후에 오히려 공급 대책도 뒤따라갔으면 좋았을 텐데 대출만 규제한 게 좀 아쉬움이 있어요.]
[앵커]
한문도 교수님께서 앞서 코로나19 사태가 부동산 시장에 영향을 미쳤다고 말씀하셨잖아요. 그래서 관망세로 돌아서기도 했고 서울 강남지역을 중심으로 하락세도 보이고 있는데 현재 상태에서 부동산 시장을 살리기 위해서 뭔가의 노력이 필요하다 이렇게 생각하시지는 않는 거죠?
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 우선은 이번 정부가 그럴 가능성은 거의 없다고 봐야 됩니다, 여당이 압승을 했기 때문에. 그러나 이번 코로나 사태로 경제가 어려워졌기 때문에 적어도 건설, 부동산 시장을 규제 완화해서 경제를 살리는 정도의 역할을 해야 되는데 문재인 정부가 출발할 때부터 그 얘기를 했습니다. 부동산 시장을 불쏘시개로 경제를 살리지 않겠다. 그리고 투기 수요를 관망하지 않겠다, 불로소득도 좌시하지 않겠다고 얘기했기 때문에 완화할 가능성은 거의 없다고 봅니다. 그러나 코로나 사태로 경제가 전반적으로 어려워지고 또 대외경제까지 불확실성이 커지면서 어려워지기 때문에 정부가 아무래도 부동산 시장에 대해서 더 이상의 규제보다는 지금 상태에서 유지되는 그런 쪽이 되지 않겠나. 단지 이제 종합부동산세나 향후에 21대 국회에서 처리할 가능성이 있는 게 최근에 매매가격은 안정세로 돌아갔지만 전월세 가격은 올라가고 있거든요. 그렇다면 전월세상한제나 계약갱신청구권제 정도는 아마 시행할 걸로 보여집니다.]
[앵커]
끝으로 두 분의 부동산 시장 중장기 전망을 들어보도록 하겠습니다. 코로나19 사태가 다 끝나고 나면 U자형, V자형으로 다시 회복될 것이다 이런 전망도 있고 L자형으로 하락세가 이어질 것이다 이런 전망도 있는 것 같습니다. 두 분께서는 어떻게 생각하시는지요? 권 교수님 말씀을 해 주시겠습니까?
[권대중/ 명지대 부동산학과 교수: 우선은 코로나 사태로 경제 기반의 자영업자부터 중소업자까지 거의 어려워졌거든요. 그리고 대외 경제도 많이 어려워졌거든요, 경제도. 그러면 부동산 시장은 경제의 등락 소위 말하는 활황과 불황이 시차를 두고 후행지선을 그립니다. 경제가 선행지수죠. 매매가격의 선행지수가 전월세 가격이듯이. 그렇다면 적어도 앞으로 6개월 내지 1년 후에는 그 영향이 부동산 시장에 미친다면 분명히 U자형 정도, 2~3년 정도 하락하다 상승할 가능성이 있는데 문제는 현재 저금리 유동성 자금이 많기 때문에 서울같이 수요가 많은 데는 V자형으로 올라갈 가능성도 있습니다. 일시 떨어졌다가 올라가겠지만 그 이외의 지방 같은 경우에는 그런 여력이 없다면 적어도 2~3년 정도 하락했다 상승하는 U자형이 될 가능성이 높습니다.]
[앵커]
U자형 또는 일부 지역에 한해서 V자형 상승도 예상된다, 이런 말씀이시고요. 한 교수님은 어떻게 전망하세요?
[한문도/ 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수: 저는 서울의 경우하고 지방하고 다르게 보는데 서울의 경우 말씀드리면 현재 고점 대비 1년 앞으로 향후 말씀주신 대로 1년 정도는 20% 정도까지 하락을 보일 수가 있다고 봅니다. 다만 이제 여기다 외적인 부분, 글로벌 경제 변수가 악재로 작용하면 그게 30~40%까지 하락될 가능성도 있다고 봐요. 그래서.]
[앵커]
내년까지요?
[한문도/ 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수: 맞습니다. 내년 한 중반까지. U자형의 형태가 그냥 직선 U자가 아니라 넓게 넓어지는 U자형 거의 배 같은 모양의 U자형을 그릴 수밖에 없을 것이고 두 번째는 그 부분이 아니고 조정이 없이 현 고점에서 종부세 일부분이 들어가 있기 때문에 매물이 장기현상으로 인해서 주택 가격이 더 하락하지 않고 매물 장기는 유지를 하고 서로 관망하고 매수매도와 견주다 보면 그 부분에서 생각지 못한 변수가 내년부터 30만 호 공급량이 나오거든요. 그러면서 매물을 소화할 타이밍을 놓치게 되면 그 와중에 아까 말씀드린 해외 경제 변수와 겹치게 된다면 그때는 진짜 L자형으로도 갈 수 있습니다. 그래서 정부에서는 고민이 많을 거예요. 그래서 정부뿐만이 아니라 소비자분들도 고민이 많으실 텐데 제가 볼 때는 세계 경제 상황을 주시하고 나서 시장에 접하는 상황이 필요할 것 같습니다. 그래서 L자, U자형보다는 세계경제 상황에 맞춰서 우리가 그걸 따라갈 수밖에 없는 그런 입장이니까 그걸 좀 같이 보셔야 되는 상황이라고 보고 그런 부분에서 볼 때 장기적으로 조심하시고 보수적으로 대처하는 것이 좋겠다 이렇게 보고 있습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 오늘 맞장토론은 코로나19 사태와 4. 15 총선 여당 압승에 따른 부동산 시장의 움직임 자세하게 살펴봤습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수, 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수와 함께했습니다. 두 분 토론 잘 들었습니다. 감사합니다.