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'매매허가제' 도입?…또다시 '초고강도 규제' 나올까

입력 2020-01-16 08:43 수정 2020-01-16 09:56
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■ 인터뷰의 저작권은 JTBC 뉴스에 있습니다. 인용보도 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다.
■ 방송 : JTBC 아침& (06:57 ~ 08:30) / 진행 : 이정헌


[앵커]

문재인 대통령이 이틀전 신년 기자회견에서 또다시 초고강도 부동산 대책을 예고했습니다. 그리고 곧바로 청와대 참모진들도 집값을 반드시 잡겠다는 강한 의지를 잇따라 드러냈습니다. 김상조 정책실장은 서울 강남의 집값을 1차 목표로 지목했습니다. 강기정 정무수석은 부동산 매매 허가제까지 언급했습니다. 12·16 대책이 발표된 지 벌써 한 달이 지났는데 더 강력한 후속대책이 나올지 주목됩니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 자리 함께 했습니다. 어서 오십시오.

일단 12.16 대책 평가를 좀 해보죠. 한 달이 지났는데 저희가 앞에서도 전해 드렸는데 일단 강남 쪽에서는 숨을 죽이고 있는 모양새인 것 같고요. 어떤 상황입니까?
 
  • 12·16 대책 한 달…집값 잡기 효과 얼마나?


[권대중/명지대 부동산학과 교수: 일단 상승세는 꺾인 것 같습니다. 전주 대비 상승률이 거의 반토막 정도 났으니까요. 그리고 거래량도 역시 한 5분의 1로 줄었습니다. 가격이 상승하던 것이 꺾인 것은 아마도 거래량이 줄어서 꺾인거 아닌가 하는 생각이 들고요. 또 특히 이제 9억에서 15억 사이의 대출 규제가 부동산 시장에 가장 큰 영향을 준 거 아닌가. 반면 9억원 이하 주택은 아직도 강세를 보이고 있습니다. 여기는 대출규제가 역시 규제지역에서 LTB가 40%를 유지하고 있기 때문에 그런 것 같습니다.]
  
[앵커] 
  
문재인 대통령 이틀 전 신년 기자회견에서 집값의 원상회복을 강조했습니다. 기자가 질문을 했었죠. 과연 그렇다고 한다면 그 원상회복의 기준이 언제냐 이 부분이었는데 명확하게 답변하기는 힘들다 이런 답변을 했었거든요.
 
  • 문 대통령 "집값 원상회복"…가능성 있나?


[권대중/명지대 부동산학과 교수: 부동산 가격이 한번 상승한 것이 다시 원상회복되기는 매우 어렵습니다. 예를 들어서 15억 가던 부동산이 20억 간다고 해서 다시 15억으로 내려갈 수가 없거든요. 대부분 소유자들은 10억이 20억 되면 18억, 19억에도 안 팝니다. 물론 경기가 안 좋으면 1~2억씩은 내릴 수 있지만. 특히 이게 원상회복되게 되면 경제에 미치는 영향도 큽니다. 부동산을 담보로 해서 여러가지 사업자금을 빼는 사람도 있기 때문에. 아마도 대통령께서 이런 발언을 하신 것은 부동산 가격의 상승 가능성을 좌시하지 않겠다고 하는 강한 어조지 꼭 원상회복하겠다는 얘기는 아닌 것 같습니다.] 
  
[앵커] 
  
그렇습니까? 그렇다고 한다면 무주택자들의 경우에는 실망할 수밖에 없는 상황이잖아요. 확실하게 잡아주기를 바라는데 강한 의지만 드러낸 발언이라는 거죠. 
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 그래서 거기에 따르는 더 추가 대책을 내놓을 계획인데요, 정부가 보니까. 부동산 가격이 올라가는 것에 대한 상승세를 꺾는 것은 정책으로 할 수가 있겠지만 하락시키는 건 쉽지 않아요.]
  
[앵커] 
  
알겠습니다. 그러면 현재 논란이 되고 있는 강기정 정무수석의 발언 구체적으로 짚어보죠. 매매허가제 이게 가능성이 있는 얘기입니까?
 
  • 매매허가제 도입 가능성 있나?


[권대중/명지대 부동산학과 교수: 자유시장경제를 택하는 나라에서 주택매매를 허가제로 하는 나라는 거의 없습니다. 이게 매매허가를 하게 되면 재산권 침해 문제도 있고요. 헌법에도 위배가 될 수 있습니다. 헌법 23조 1항에는 모든 국민의 재산권은 보장하게 돼 있고요. 민법 211조에는 그걸 법률로 정하게 돼 있습니다. 이걸 만약에 규제한다고 그러면 아무래도 큰 파장이 있지 않겠나. 아마도 강기정 수석이 이런 발언을 하신 것은 주택거래에 허가제를 도입하기 이전에 이렇게 강력한 대책을 내놓는다는 암시가 아닌가라는 생각이 듭니다. 만약에 시행한다고 하면 큰 파장이 있을 수 있습니다.]
  
[앵커] 
  
참여정부 시절이었죠. 2003년입니다. 당시 토지공개념 도입을 검토하겠다는 정부의 방침이 있으면서 그때 매매허가제 얘기가 나왔었잖아요. 이때도 역시 부정적인 의견들이 꽤 많이 있었을 거고요. 
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 사실은 토지공개념 도입한 것은 89년도입니다. 88년, 89년도 1기 신도시를 만들 당시 노태우 정부 당시에 3가지 법률을 도입했었습니다. 그것이 바로 토지초과이득세, 개발이익환수에 관한 법률, 택지소유상한제라는 법률을 도입했다가 2004년도 말 헌법 불합치 대지는 위헌 판결을 받아서 없어졌죠. 그리고 2006년도 다시 노무현 정부는 개발이익환수에 관한 법률을 도입했습니다. 그 근거로 인해서 재건축초과이익환수제가 살아 있는 겁니다. 그리고 2003년도, 4년도에는 3년도부터 논란이 됐던 주택허가제가 4년도 3월 30일 부터 일부 시행을 했는데 주택거래허가제가 아니고 신고제입니다, 그 당시에는. 그것이 주택거래신고제는 거래하고 난 다음에 신고만 하면 끝나지만 허가제는 허가를 해 주지 않으면 거래할 수가 없습니다.] 
  
[앵커]
  
김상조 정책실장, 서울 강남의 집값을 1차 목표로 지목을 했습니다. 매매허가제는 현실적으로 어렵다고 하더라도 그에 준하는 초고강도 부동산 대책들이 잇따라 내놓지 않으면 달성하기 어려운 목표인 것 같기도 하고요. 이건 어떻게 보십니까? 
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 아무래도 12월 16일날 정부가 내놓은 대책에서 규제지역 특히 조정대상구역이나 투기과열지구에서는 주택을 거래하는 경우에 자금조달계획서를 내게 돼 있습니다. 물론 3억 원 이상 주택. 기타 지역은 6억 원 이상인데요. 9억 원 넘는 주택에 대해서는 자금조달계획서를 소득증명이나 은행 자금까지도 구체적으로 제출해야 됩니다. 이걸 확대할 가능성이 있습니다. 지금 3억 이상은 자금조달계획서를 내게 돼 있는데 내는 걸로 족한 게 아니라 구체적인 증빙자료를 내는 걸 현재 9억에서 3억으로 내리게 되면 강남지역의 집값이 어느 정도 진정될 수 있습니다.] 
  
[앵커] 
  
9억에서 3억으로 내리면요? 
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 만약에 자금조달계획서를 구체적으로 내서 만약에 시행하게 되면 주택거래허가제도에 버금가는 정도의 아마 충격이 있을 거라고 보여집니다.] 
  
[앵커]

현재 15억 원 이상 주택의 경우에는 사실상 대출을 받지 못하도록 했는데 이제 이것을 좀 더 낮춰서 9억 원 이상의 주택의 경우에 대출을 아예 받을 수 없게 만드는 그런 얘기들도 나오고 있는데 이것도 가능하다고 보십니까? 
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 그렇죠. 그것보다도 아마 실행 가능성 있는 것은 9억 원 이상 주택일 수 있어요. 6억 원에서 9억 원 사이를 규제를 하는 대출규제 정책이 나올 가능성이…] 
  
[앵커] 
  
기조를 더 낮추는 거군요. 
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 9억에서 15억은 현재 LTB가 20%입니다. 그런데 9억에서 15억원은 대부분 중산층에 해당되는데요. 시가 9억이기 때문에. 여기는 지금 현재가 거래가 한 5분의 1정도로 줄었거든요. 거기보다는 9억 원 이하 주택이 지금 풍선효과가 가격이 강보합세를 유지하고 있기 때문에 어쩌면 아주 서민주택을 6억 원 이하로 본다면 6억에서 9억 사이를 또 한 번 규제할 가능성도 있습니다.] 
  
[앵커] 
  
그런데 집값이 지금 굉장히 많이 올라 있는 상태잖아요. 그 상태에서 9억 원의 대출기준 자체가 6억 원으로 내려간다고 한다면 어느 정도의 중산층들이 집을 사려고 하더라도 이제 집을 도저히 살 수 없는 상황이 되는 또 그런 상황도 예상이 되는 거 아닙니까?

[권대중/명지대 부동산학과 교수: 이게 규제가 오히려 고가주택은 유동성 자금이 많기 때문에 큰 영향이 없고요. 그렇다고 아예 낮은 서민들은 집을 사기가 어렵고 중산층들이 거의 피해를 보게 되는데요. 일단 정부는 주택거래를 양을 줄여서 또는 주택거래를 쉽게 하지 않게 하기 위해서 대책을 내놓고 그로 인해서 부동산 가격을 안정화시키려고 하는 것 같습니다. 사실은 부동산 가격이 오르는 원인이 공급이 부족하거나 수요가 많은 건데 그것보다는 가격을 통제해서 부동산 시장을 안정화시키는 게 사실 문제입니다.] 
  
[앵커] 
  
공시가를 높이고 보유세를 늘리는 방안들은 구체적으로 또 추진이 될까요? 
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 그건 지난번에 12월 16일날 정부가 발표했기 때문에 금년도 공시가격이나 공시지가는 상당히 현실화될 거라고 보여 집니다. 특히 고가주택 같은 경우에는 공시가격이 현실화로 80%까지 올린다고 하니까요. 지난해 공동주택의 공시가격 현실화율이 68.1%였고요. 단독주택이 53%였는데 금년도에는 아마 상당히 많이 올라갈 걸로 보여집니다.]
  
[앵커] 
  
알겠습니다. 그러면 제가 두 가지 질문을 드려보도록 하겠습니다. 다주택자들의 경우에 앞으로 어떻게 해야 될까요, 일단.
 
  • 다주택자, 앞으로 어떻게 대응해야 할까?


[권대중/명지대 부동산학과 교수: 일단은 다주택자들이 신고를 하지 않았다면 매각하는게 좋습니다. 매각하는게 몸집을 줄이는 게 좋고요. 점점 보유세도 올라가고 대출도 규제되기 때문에 특히 다주택자 중에서 1가구 1주택자나 2주택자가 대출을 받게 되면 주택으로 유입되지 않게 그걸 규제하고 있잖아요. 특히 전세입자도 전세금대출을 받고 나서 주택을 구입하게 되면 이걸 상환해야 되거든요. 점점 어려워지는 형국이기 때문에 다주택자들은 자기 몸집을 줄일 필요가 있다고 생각합니다.] 
  
[앵커] 
  
양도세 중과를 일부 완화하는 방안도 6월이면 끝나잖아요. 그 시점도 중요할 것 같습니다.
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 일단 투기과열지구 지역 내에서 일단 1가구 2주택자 같은 경우에 10년 넘는 주택에 대해서 6월 말까지 매도하면 중과세 10%가 면제됩니다. 물론 80%의 장기부여특별공제가 있기 때문에 세금을 많이 안 낼 수 있기 때문에 6월 말까지는 아마 매물이 나올 거라고 보여집니다.] 
  
[앵커] 
  
다주택자들은 그렇고요. 집이 없고 집을 사고 싶어 하는 무주택자들, 서민들은 어떻게 해야 됩니까?
 
  • 무주택자, 앞으로 어떻게 대응해야 할까?


[권대중/명지대 부동산학과 교수: 일단 서울에 거주하는 분들은 정부의 강력한 대책이 있기 때문에 상승되는 주택시장은 진정에 들어가는 것 같습니다. 기다려볼 필요가 있고요. 문제는 하반기로 하면서 상승압력이 있습니다. 내년에 입주물량이 적은데다가 특히 서울의 입주물량이 점점 줄고 있기 때문에 상반기는 지켜볼 필요가 있다고 생각이 됩니다.] 
  
[앵커] 
  
그런데 답변 중에서 제일 어려운 게 말이죠. 기다리라고 하셨는데 언제까지 기다려야 되는지. 
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 제가 볼 때에는 내년도에 다시 또 하반기부터 내년도는 다시 또 서울은 주택가격이 상승할 가능성이 있습니다. 내년도 입주물량이 금년도보다 많이 줄거든요. 부동산114 자료를 보면 금년도 입주물량이 4만 1644가구 정도 된답니다. 내년도에 2만 640가구로 줍니다. 입주물량이 줄기 때문에 그러면 결국 수요가 많으면 가격이 오르거든요. 물론 이제 대출을 규제하고 거래를 규제하게 되면 거래 자체가 줄게 되면 가격은 하락할 수 있지만 수요가 있는 상태에서 만약에 공급량이 줄게 되면 가격은 오를 수 있거든요. 그래서 무주택자 같은 경우에는 아마도 서울 같은 경우는 금년 상반기까지는 기다려볼 필요가 있고요. 수도권에 거주하는 분들은 3기 신도시가 내년부터 공급될 가능성이 있기 때문에 청약을 노려볼 만합니다.]
  
[앵커] 
  
알겠습니다. 명확하게 어떤 시점을 지금 얘기할 수 있는 것은 불가능한 것이죠. 
  
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 그렇죠. 부동산 시장을 예측하는 건 크기 때문에 정확한 예측이 어렵습니다.] 
  
[앵커]
  
알겠습니다. 부동산에 관심을 갖고 다양한 변화들을 지켜볼 수밖에 없을 것 같습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수 였습니다. 말씀 잘 들었습니다.

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