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"2·4 대책, 실제 공급은 2028년에야…올 봄, '양도세 절세 매물' 나올 수도"

입력 2021-02-10 09:40 수정 2021-02-10 09:43
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박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, JTBC 소셜라이브 이브닝 출연

'도움 되지 않을 것 53.1%, 도움 될 것 41.7%' 2·4 대책 관련 설문조사 결과 살펴보니
"대책 효과, 피부로 와 닿지 않기 때문…연령대, 정치성향별 차이도"
"20대에 특히 높은 부정 답변, 대책이 '희망의 메시지'로 와닿지 않아서"
"30대, '도움 될 것' 답변 비중 예상보다 높아…청약 도전 가능성 영향"
"정치성향별 다른 답변…부동산 문제, 정치 쟁점화하는 느낌 강해"

"정부, '공급할테니 기다리라' 신호 보낸 셈…시장-정부 신뢰 중요"
"공급 지역 발표, 이후 빠른 진척 등 가시적 성과 보여줘야"

2025년까지 '부지 공급'하겠다는 정부
"부지 확보 후 착공, 인허가 등 과정에 3년 필요…'2028년 정도에야 어느 정도 짓는다'볼 수 있어"
"4년 뒤가 아니라 7년 뒤 정도로 봐야…관건은 주민과 디벨로퍼 등에 달려 있어"
"대한건설단체 총연합회, 대책 발표 이후 '동참하겠다' 발표…디벨로퍼의 공개 지지 성명은 처음"

2·4 대책 발표 후, 시장 반응은?
"강한 반응 없어…공급 대책, 시차 등 즉각적인 반응 나타나지 않아"
"통상 개발 소식엔 가수요로 가격 들썩…2월 4일 이후 보유분엔 분양권 안 나와 시장 조용"
"강남 재건축 단지, 공공 재건축 반응 아직…강북이나 수도권 지역서 먼저 신청 나올듯"

앞으로 공급까지 7~8년은 어떻게 보내나?
"서울 집값, 너무 많이 올라…보수적으로 접근해야"
"기준 금리, 당장 오르지 않더라도 시장 금리 하반기 이후 오를 가능성…내년부턴 금리 정상화 이슈로 떠오를 것"
"오는 6월 1일, 종부세 등 보유세 부과 기준일…서울 등 조정대상지역서 '양도세 절세 매물' 나올 수도"
"최근 3~4년새처럼 집값 급등 어려운 상황…가급적 단기 급등지역 피해야"
"정부 계획, 착실히 진행 된다면 차기 정부서 큰 효과 발휘할 수도"


■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 소셜라이브 이브닝'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 소셜라이브 이브닝 / 진행 : 박상욱


◆박상욱 앵커, ◇박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

◆박상욱 앵커: 퇴근길에 만나는 뉴스, 소셜라이브 이브닝 박상욱입니다.

문재인 정부의 25번째 부동산 대책이죠. 2.4대책이 발표된 지가 오늘로 닷새째입니다. 정부는 후속 조치를 논의하는 한편 관련 법 개정을 서두르면서 점점 준비에 박차를 가하고 있습니다. 하지만 여전히 절반이 넘는 국민이 부동산 대책의 성과를 회의적으로 예상하는 등 현장의 우려는 좀처럼 가시지 않은 듯 한 모습입니다.

그래서 오늘 소셜라이브 이브닝에서는 전문가와 함께 이번 대책에 대한 시장의 반응과 또 대책이 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴보는 시간 준비했습니다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 한 걸음 더 들어가 보겠습니다. 안녕하십니까?

◇박원갑 수석위원: 네, 안녕하세요.

◆박상욱 앵커: 네, 일단 이번 대책 이후에 처음으로 여론조사 내용이 공개가 됐는데요, 그 내용부터 좀 살펴보면 좋을 것 같습니다. 이번 대책이 부동산 가격 안정화에 도움이 될 것으로 보느냐, 되지 않을 것으로 보느냐는 질문이었는데.

일단 답변을 보자면 ‘도움이 되지 않을 것’이라는 53.1%로 절반이 넘는 그런 수준이었습니다. 이번 결과에 대해 전체적으로 어떻게 보시는지?

◇박원갑 수석위원: 일단 피부로 와 닿지 않았다 이런 느낌이 들어요. 보통 이제 신도시를 개발하게 되면 구역을 정해서 이 곳에 만 가구, 2만 가구 짓겠다 어느 정도 그림을 그릴수가 있는데 이번 개발은 주로 대도시에서 개발을 하는데 주민들의 뜻이 더 중요하기 때문에 그런 거예요. 주민들이 종전 방식이 아니라 새로운 공공방식으로 개발하겠습니다라고 신청을 해야 하는 거잖아요? 그러니까 이게 어떻게 보면, 구조적으로 딱 나오는 게 아니라 변수들이 있다 보니까 이런 반응을 보이고 있는 것 같고.

다만 중요한 부분이, 역세권이라든지 준공업지 개발이 이제 주택 공급에 굉장히 중요한 부분을 차지하고 있는데… 우리나라에서 대한건설협회라든지 건설 분야 16개 단체로 구성된 대한건설단체 총연합회가 있어요. 여기에서 뭐라고 이야기 했냐면, 대책 발표 이후에 건설인과 함께 동참하겠다. 지지, 어떻게 보면, 성명 같은 걸 내놨단 말이에요.

그런데 지금 제가 부동산 시장에 오랫동안 있었지만 대책 나오고 난 뒤에 공개적으로 지지 성명이 나온 적은 처음입니다. 그러니까 일반 시민들이 느끼시는 거 하고, 어차피 집을 지어야 할 당사자가 되겠죠, 그런 디벨로퍼라든지 이 사람들이 보는 시각과는 약간 괴리가 있다 저는 이렇게 말씀드리고 싶어요.

◆박상욱 앵커: 네, 이번 조사 결과가 이제 연령대별로 그 결과가 공개가 됐습니다. 이 역시도 저희가 CG로 준비를 했는데.

살펴보면, 일단 20대 같은 경우에는 특히 도움이 되지 않을 것이라는 의견이 많이, 많았습니다, 62.7%였으니까요. 또 30대 같은 경우는 도움이 되지 않을 것 같다는 의견이 47%로 다른 연령대들보다는 좀 낮은 그런 수준들을 보였었는데. 전반적으로 어떻게 해석하면 좋을까요?

◇박원갑 수석위원: 그러니까 20대와 40대에서 부정적인 반응이 상대적으로 강했다고 볼 수 있을 것 같고요. 20대들에게 희망의 메시지로 다가가지 않아서 그런 게 아닌가 생각도 좀 들고요.

그런데 제가 보면 30대에서 이번에 어떻게 보면 긍정적인 반응이 많았어요. 30대들이 주로 밀레니얼 세대들이잖아요? 서울지역에서 지금 보면 집을 가장 많이 사는 세대가 30대. 패닉바잉 이야기 들어보셨잖아요? 그런데 30대들은 비교적 도움 될 것이라는 비중이 기대했던 것 보다 조금 높아요.

그건 제가 보니까, 이번에 분양을 하게 될 때 85㎡이하 중소형은 15% 추첨제예요. 그러니까 3년 무주택이면 도전해 볼 수 있기 때문에 역시 희망을 하기 때문에 비교적 다른 연령층보다는 긍정적으로 보지 않았느냐 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

◆박상욱 앵커: 이제 연령대별뿐만 아니라 이제 성향별로도 조사가 이뤄졌습니다. 보수, 중도, 진보에 따라서 어떻게 생각을 하고 있는지인데. 이 부분은 좀 어떻게 바라보면 좋을까요?

◇박원갑 수석위원: 그런데 부동산 문제가 그 자체 문제를 떠나서 정치쟁점화 하고 있다는 느낌이 강하고요. 진보 쪽에서는 도움이 될 거라는 그런 견해들이 좀 많았지만 보수나 중도 쪽에서는 부정적인 어떤 그런 견해들이 긍정보다는 훨씬 더 앞서고 있는데.

어쨌든 전체를 뭉뚱그려서 본다면, 그동안 나온 대책들이 그렇게 효과적이지 못했다, 주로 수요 압박 정책 중심이었다고 보면 되는데. 대책이 나왔다가 잠시 조용했다가 다시 오르는 그런 자꾸 악순환의 사이클이 반복되다 보니까 시장과 정부 간의 저는 신뢰관계가 그렇게 강하게 형성되지 못했다, 그렇게 좀 해석을 해볼 수도 있을 것 같습니다.

◆박상욱 앵커: 지금 일단 대책이 발표된 지 오늘자 닷새째입니다. 혹시 보시기에 시장에서의 반응, 반향 이런 게 좀 있을까요?

◇박원갑 수석위원: 그렇게 강한 반응이 없어요. 보통 대책 나오면 어디 아파트가 5천만 원 빠졌다 1천만 원 빠졌다 그런 보도 보실 텐데, 이번 정책은 수요 억제책이 아니라 공급 대책이기 때문에, 공급은 아무래도 시차가 있을 수도 있고. 그래서 즉각적인 반응은 나타나지 않고 있는데…

주로 이제 개발을 한다고 그러면 그 해당 지역의 가수요가 몰려서 들썩일 수도 있잖아요. 그런데 이번에는 그런 이야기가 전혀 없는 것은, 지금 개발. 이제 나중에 후보지가 되겠죠. 그곳에서, 대책 발표일이 2월 4일인데, 그 이후에 사는 땅이나 집에 대해서는 아파트 우선분양권이 안 나오니까요. 아예 현금청산 대상이 되다 보니까.

그리고 거래량이 예년보다 10~20% 늘어버리면 아예 지구 지정을 안 하겠다고 하니까, 사고 싶어도 살 엄두가 안 나는. 그래서 전반적으로 시장은 조용하다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◆박상욱 앵커: 네, 지금부터 이번 대책의 핵심들에 대해서 다시 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

일단 정부가 ‘쇼크 수준’이다라고 표현할 만큼 공급 확대가 핵심으로 꼽히고 있는데 서울에 32만호 해서 전국에 총 83만 6천호의 주택을 공급할 부지를 확보하겠다고 밝혔습니다.

그러니까 목표를 2025년까지로 잡은 거니까, 2025년까지 집을 짓는다는 이야기가 아니라 집을 지을 부지를 확보하겠다는 이야기인거죠. 이게 효과를 내려면, 부지만 확보하는 게 아니라 실질적으로 지어지고 입주까지 이뤄져야 할 텐데, 그러면 그 시점은 언제까지라고 볼 수 있을까요?

◇박원갑 수석위원: 그러니까 2025년이잖아요? 그때까지 이제 부지를 확보하게 되면… 그 이후에 여러 가지. 착공도 해야 하고, 인허가도 해야 하고, 그런 과정이 필요하니까요. 보통 아파트 짓는데 3년 정도 걸리거든요? 그러면 한 2028년 정도까지 어느 정도 짓는다 이렇게 볼 수 있죠.

이게 지역마다 다르긴 하지만 일괄적으로 진행된다는 전제 하에서 본다면, 가시적인 성과는 당초, 지금 일부 오해하시는 분들이 계셔서, 4년 뒤가 아니라 어떻게 보면 7년 뒤 정도로 봐야 하지 않을까. 물론 사업이 빨리 되는 곳들도 있을 거예요. 그런 데들은 충분히 2025년에도 이주하는 곳이 있겠지만 대체적으로 봤을 때, 부지 확보보다 시간이 늦어질 것이다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◆박상욱 앵커: 그러면 이제 2025년이라는 시점은 전체적인 계획을 놓고 봤을 때 첫 단추에 해당하는 게 되는 것일 텐데. 부지 확보는 그럼, 목표한 시점까지 차질 없이 잘 진행이 될 수 있을 걸로 보십니까?

◇박원갑 수석위원: 이것은 이제 관건은 주민들의 뜻과 디벨로퍼와 정비업체의 능력이라고 저는 봐요. 이건 일종의 공급 촉진체 성격이 강하다고 보거든요? 일단은 이제 땅 주인들, 집 주인들이 과연 종전방식으로 추진할 것인지, 아니면 새로운 방식으로 할 것인지에 대해서 이제 고민이 많을 텐데.

이번에 역세권이라든지 준공업지역, 저층 빌라 밀집지역 개발 같은 경우는 이런 혜택이요, 한시적으로 3년 동안 주어집니다. 그러면, 가령 역세권 같은 경우는 부지가 5000㎡, 그러니까 150평 넘어서면 최대 700%까지 주거든요? 거의 상업지역 수준으로 개발이 되기 때문에 메리트가 있습니다. 그래서 한시적 기간 안에 서둘러서 신청하는 곳들이 많이 생긴다면 제 생각에는 어느 정도 가능할 수도 있다 이렇게 보고 있고.

지금 아까 제가 디벨로퍼의 역할이 굉장히 중요하다, 그 사람들이 땅을 사서 밑작업을 해야 하거든요, 공공하고 같이 한다 하더라도 그런데 이번에 이 계획이 사전에 디벨로퍼들하고 밑작업을 같이 한 거예요. 그래서 제가 듣기로는 공급의 각이 나온다라는 말을 했다고 해요. 그래서 일단 현재로는 당장 잡힐 정도는 아니지만 한 번 조금 지켜보면 결과가 나올 수는 있겠다, 이렇게 보고 있습니다.

◆박상욱 앵커: 이게 참… 그렇습니다. 2025년이라고 했을 때는 차기 정권의 집권 3년차에 해당이 되는 것이고. 거기에 추가로 지어지는 시간까지 생각해서 2027년, 2028년이면 차차기 정권과도, 그렇게까지도 넘어갈 수 있는 부분인데…

당장 그럼 '2021년부터 그 집이 지어지는 시간까지 우리들은 어떻게 해야 하지?'에 대한 걱정은, 어떻게 피할 수가 없는 것 같거든요?

◇박원갑 수석위원: 그렇죠. 집이 뚝딱해서 지어지는 것도 아니고 공급의 시차가 있을 수밖에 없는 거잖아요? 그래서 중요한 것은 지금 30대들의 패닉바잉이 저는 시장에 어떤 가수요의 중요한 원인이라고 봐요.

그런데 아까 제가 시장과 정부 간의 신뢰관계가 중요하다고 했잖아요? 앞으로 공급이 많이 늘어난다면 굳이 급하게 사지 않는, 이른바 쏠림 현상을 이연시키는 게 가장 중요한 것 같아요. 그러니까 집이 필요하신 분들 사셔야 하는데, 4~5년 뒤에 집이 필요한 사람들까지 지금 한꺼번에 집을 사버리면 이게 결국은 병목현상에 따른, 어떤 과열이 불가피하고 결국 부풀림 현상이 발생할 수 있다는 거예요.

중요한 것은, 정부가 공급을 할 테니까 기다리라는 신호를 보낸 거잖아요? 그래서 이 신호가 단순히 신호가 아니라 저는 믿음이 되도록 이게 바뀌어야 된다고 보는 거예요. 그러면 뭔가 가시적인 성과가 있어야 하잖아요? 이번에 발표한 지역에서 빨리 움직이는 모습들이 보여야 결국은 지금 굉장히 불안해하는 30대들의 심리적 안정을 가져다 줄 수 있는 측면이 아닌가.

그래서 이게 물량뿐만 아니라 속도감 있게 진행을 해야 시장과의 신뢰 관계가 형성될 수 있다. 저는 이렇게 보고 있습니다.

◆박상욱 앵커: 일단은 오늘 관계장관회의에서 신속한 집행을 하자는 뜻을 모으기는 했습니다. 그런데 시장에서 어떤 신뢰를, 눈에 보이는, 앞으로 이렇게 되겠구나라는 걸 알려면, 어떤 지역에 어떻게 될 거다라는 것이, 어느 정도 청사진이 나와야 될 것 같은데?

◇박원갑 수석위원: 지금 후보지를 아직 지정을 할 수가 없어요. 예컨대 공공이나 정부가 이 지역을 개발하겠다 이걸 할 수는 없는 거고요. 주민들의 신청이 들어와야 하잖아요? 그러니까 우리가 신도시 개발하고 방식이 다르다는 말씀을 드렸잖아요. 그런데 곧 아마 신청을 받을 겁니다. 그때 어느 지역이 될지는 어느 정도 윤곽이 드러나지 않을까 생각을 하고 있습니다.

◆박상욱 앵커: 네, 한편으로는 이제 부동산 시장의 가격을 결정짓는 요소 중에 영향을 미치는 요소 중에는 공급뿐만 아니라 아무래도 양도세, 혹은 취득세 같은 이런 세금에 금리도 영향을 미치는 부분이 분명 있는데.

이 부분들까지 생각을 했을 때. 그 기다리는 시간, 2021년부터 2027년~2028년까지 기다리는 시간에 어떤 변동이 일어나게 될지?

◇박원갑 수석위원: 저는 어떤 특정 변수가 시장에 100%영향을 미치는 건 아니라는 걸 제가 경험적으로 봤습니다. 2012년 지금으로부터 9년 전에 하우스 푸어 사태가 일어나면서 깡통 주택이 속출했거든요? 그때 아파트 입주량이 전국적으로 18만 가구 밖에 안됐어요. 지금 많을 때 45만 이렇게 돼도 집값이 올랐잖아요? 그러니까 지금 물량도 굉장히 중요한 변수 중에 하나라고 봐요.

그런데 저는 더 중요한 것은 가격이 너무 많이 올랐다는 거예요. 그래서 서울 기준으로 보면, 집값이 아까 하우스 푸어 말씀을 드렸는데, 두 배에서 심지어 세 배까지 올랐다는 거예요. 세상에서 가장 무서운 것은 가격이 많이 올랐다는 겁니다. 그래서 살얼음판 걷듯이 조심할 수밖에 없다고 보고. 저는 특히 서울 기준으로 보면, 아파트 값이 꼭지인지는 며느리도 모르는 거고 돗자리 깔아도 모르는 거지만, 적어도 저는 어깨 정도는 올라와 있기 때문에 조금 신중한 모습을 보여야 할 것 같고.

금리야 당장 오르지는 않겠죠. 그런데 기준 금리는 올리지 않더라도 저는 하반기 이후에 시장 금리가 일부 조금 오를 가능성이 있다고 보고, 특히 내년으로 가면 갈수록 금리 정상화가 굉장히 이슈가 될 것 같아요. 금리 인상보다는 원 위치로 돌리는 거잖아요? 그렇게 된다면, 지금 공급이 많지 않다는 것은 가격에 플러스 측면이 있지만, 다른 어떤 금리 문제라든지, 너무 많이 오른 가격의 피로감, 이런 것들을 감안해보면 집값이 최근 3~4년처럼 급등하기는 조금 어렵다. 조금 그래서 보수적으로 보시는 게 맞겠다. 이렇게 저는 이렇게 내다보고 있습니다.

◆박상욱 앵커: 급등을 추가적으로 하지는 않을 것이다… 그러면 어느 정도 조정, 약간의 하락 까지도 가능할까요?

◇박원갑 수석위원: 글쎄요, 그건 장담을 하기가… 지금까지 전망이 거의 안 맞기 때문에, 전망가지고 먹고 사는 사람들은 막판에 가면 거의 다 망하거든요?

그런데 결국은 이제 어떤 액션을 취할 것이냐가 중요한 것 같아요. 그래서 제가 이번 대책을 곰곰이 생각해보니까, 이제 사람마다 맞춤형 전략이 돼야 할 것 같아요. 가령 이제 종전에는 이게 서울시내에, 부산도 이번에 개발이 됩니다.

재개발, 재건축은 청약, 예금, 부금 가입자들 몫이었어요. 100%다 돌아갔죠. 일부 특별 분양 빼고는. 그런데 이제는 중소형을 기준으로 보면 한 35%가 순위순차제라고 하는데, 청약저축 가입자들 몫이에요. 그러면 청약저축 가입자들은 그동안 신도시밖에 청약을 못했는데 이제 재개발, 재건축해서 분양가 상한제가 적용되는 싼 아파트를 분양받을 수 있잖아요? 그러면 당연히 저축 가입자들은 기다려야 되는 거고.

아까 30대들도 가점이 낮기 때문에 그런 기회가 없었는데, 이제 약… 일반 분양 중에서 추첨제가 약 15%정도 배정이 돼 있기 때문에 희망을 가져봐야 할 것 같고, 이것도 저것도 아니다 이런 경우는 제가 생각에는… 집이 꼭 필요하면 사야죠. 사야 되는데, 요새 전세난이 심하니까 시장에 가 보면 전셋값이나 집값이나 차이가 없다면…

◆박상욱 앵커: 거의 뭐 매매가의 70~80%까지도…

◇박원갑 수석위원: 네, 그러면 사야 되는데, 다만 제가 아까 말씀드린 것처럼 집값은 항상 오르는 게 아니에요. 내릴 수도 있기 때문에 저는 가급적 단기 급등지역은 피하시는 게 좋을 것 같고.

이번 대책으로 재건축 단지들 중에서 특히 이제 강남은 지금 그렇게 공공재건축을 하겠다는 반응이 아직은 없어요. 그런데 제 생각에는 강북이라든지 수도권에서 재건축을 한번 해볼까 하는 그런 의사타진을 할 것 같아요. 제 생각에. 속도가 보통 13년에서 5년으로 줄어들고 용적률도 올라가잖아요? 그러면 이 카드를 활용할 수 있기 때문에 그러면 지금 사면 분양권이 안 나와, 그래서 지금은 낡은 집 개념보다는 신축 중심으로 접근해보시는 게 하나의 팁이 될 수 있겠다 이런 생각을 하고 있습니다.

◆박상욱 앵커: 말씀을 듣고 나니까… 그렇다면 지금 이런 대책이 발표되고 나서 최소한, 빨리… 패닉바잉을 해야겠다는 것보다는 조금 지켜보자는 추세를 만들 수 있는 분위기는 조성이 됐다. 이게 좀 단기적잇 효과 혹은 영향이라고 볼 수 있을까요?

◇박원갑 수석위원: 조금은 영향이 있을 것 같아요. 다만 이게 어느 정도 오랫동안 갈 것인가 하는 부분에서는 그것도 지켜봐야 합니다. 왜냐면 전세난이 올해도 좀 지속되면서 전세 가격이 오를 것으로 대체적으로 연구 기관들이 보고 있거든요? 그래서 결국은 이 공급 대책 외에도 전세난의 지속 여부도 매매가격에 영향을 주는 어떤 측면들이 있을 거예요.

그래서 제가 봤을 때는, 중소형들은 아까 그런 특수한 재건축 후보지 지역 빼고는 소폭 상승 가능성이 있고. 이런 재건축이라든지 고가 주택 쪽은 워낙 이 규제가 심해서 그렇게 치고 올라가기는 어려운데. 다만 제가 팁을 하나 더 드리면, 6월 1일 이후부터는 조정대상지역, 조정대상지역은 서울 지역도 다 조정대상지역이에요. 어지간한 지역은 다 조정대상지역인데, 그곳에서 다주택자에 대한 양도세 비율이 올라가요. 10% 포인트 올라가거든요? 그러니까 지금 3주택자 같은 경우 양도차익이 10억 이상 넘으면 71.5%까지 내는 거예요. 10억 초과분에 대해서. 그런데 6월 1일부터는 82.5%를 내야 돼요. 약 11% 포인트 더 낸단 말이에요.

그리고 6월 1일이 올해 매겨지는 종부세같은 보유세 부과 기준일이잖아요? 그럼 그 이전에. 저는 일부 지역에서. 아마 많지는 않지만, 쏟아질 정도는 아니지만, 양도세 절세 매물이 나올 수 있다고 봐요. 그런데 잘 생각하셔야 하는데, 왜냐면 무조건 싸게 접근을 하시는 게 좋거든요. 집값이 언제 빠질지는 아무도 모르는 상황이라서. 제가 알면 은행을 왜 다니겠습니까.

◆박상욱 앵커: 네(웃음)

◇박원갑 수석위원: 그러니까 중요한 건, 보세요. 그러면 잔금을 5월 30일까지 치러야 되잖아요? 그러면 보통은 매수에서 잔금까지가 한 달에서 두 달 사이에요. 그러면 매물이 주로 3월 말에서 4월 한 중순 정도에 나올 가능성이 좀 있거든요. 그러면 그런 매물들은 진짜 실수요자 같은 분들은, 갭투자는 좀 어려울 수 있어요, 어쨌든 그런 걸 사려는 사람들은 미리 중개업소에다가 연락을 해놓고. 그런 매물이 있으면 연락을 달라고 해서. 조금은 나름대로 미시적인 그런 방법이지만, 그런 방법을 통해서 어떻게든지 지금은 매입 가격을 낮추는 어떤 게 가장 좋은 방법 중에 하나가 아닌가.

그래서 지금은 아직 그런 매물이 안 나와요. 그래서 조금은, 한 달 정도는 기다렸다가 접근해보시는 것도 나쁘지는 않다, 저는 그렇게 보고 있습니다.

◆박상욱 앵커: 네, 지금 유튜브에서 ID 룸룸 님께서 위원님 말씀을 듣고 나서 ‘그럼 강남 재건축 시장은 꿈쩍도 안하겠네요?’이런 말씀 주셨습니다?

◇박원갑 수석위원: 지금 강남 재건축은 현재로 공공방식으로 재건축을 하겠다고 지금 공개적으로 피력하는 곳은 못 봤어요. 언론을 저도 검색을 해봤는데 다만 제가 어차피 재개발은 지금도 공공방식으로 하는 곳이 있고 그리고 나름대로 메리트가 커요. 그래서 저는 재개발은 활성화 될 거라고 봐요.

그런데 지금 강남 재건축 같은 경우는 눈치 보기를 좀 더 할 걸로 보인다. 그래서 강북이나 수도권에서 먼저 시동을 걸 가능성이 있다고 봐요. 그리고 이게 왜 그렇냐 하면, 이 재건축이 지금 안 되는 여러 가지 이유 중 하나가 5대 족쇄라고 하거든요? 그런데 가장 무서운 게 초과이익환수제입니다. 이제 강남에 부과되는 게 많은 게 5억이 넘어요. 그런데 이건 공공방식으로 하면…

◆박상욱 앵커: 면제를 해주기로 했죠.

◇박원갑 수석위원: 없거든요? 면제를 해주고 용적률도 올려주고 하기 때문에 나름대로 이게 메리트가 있다고 봐요. 그리고 브랜드도, 사람들이 LH나 SH 쓰는 거라고 생각하는데 그렇지 않습니다. 래미안이나 자이 그대로 다 쓸 수 있고요. 그런데 어떻게 보면 분양가 상한제를 하기 때문에, 커뮤니티 공간 이런 데에서 품질이 약간 떨어질 수는 있을 거예요.

그런데 어쨌든. 이제 나름대로 초과이익을 제공하겠다고도 이야기를 했기 때문에. 그래서 아직은 강남은 분위기가 아니지만, 강북이라든지 수도권에서 먼저 하는 결과를 보고 관망하다가 이쪽으로 돌아서는, 그리고 이미 사업을 많이 진행했던 곳, 가령 사업계획승인을 받는다든가 곧 철거한다, 이런 데들은 공공방식으로 하려면 조합을 해산해야 해요. 그래서 이 방식은 안 될 것 같고.

아마 초기 단계에 있는 강남 재건축들은, 당장은 아니지만 저는 한 번 더 관심을 가져볼 수는 있겠다. 그리고 이렇게 되면, 민간 방식으로 개발을 하게 되면, 종전방식은 초과이익환수제라고 이야기 하는데 그게 재초환(재건축 초과이익환수제)이라고 하거든요? 재초환을 완화하거나 폐지하기가 더 어려워졌잖아요?

그렇게 되면 강남 쪽에서는 당장은 아니지만, 어떤 분위기라든지 맥락을 보고 판단을 하지 않을까. 조금 시간이, 조금 걸릴 것 같은 느낌이 있습니다.

◆박상욱 앵커: 이게 참… 당장 오늘 내일, 앞으로가 걱정인 상황 속에서 2.4대책의 결과물 역시 한 7~8년 후에 나오고, 지금 당장의 대책 효과들도 계속해서 지켜봐야겠다고 말씀을 해주시니까…

◇박원갑 수석위원: 그런데 공급이라는 것이, 이게 붕어빵 굽는 게 아니에요. 그래서 장기 계획을 해야 하는 거고. 그래서 아마 이번에 계획들이 착실하게 진행이 되면, 아까 말씀하신 것처럼 다음 정부에 가서 어떻게 보면 큰 효과를 발휘하는 그런 측면이 있죠.

◆박상욱 앵커: 네, 부디 그렇게 효과를 낼 수 있길 기대를 해 보면서 오늘 방송 마무리 하도록 하겠습니다. 지금까지 박원갑 수석전문위원과 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

(박상욱 기자, 이화원 인턴 park.lepremier@jtbc.co.kr)
 

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