정부가 2·4 대책에서 제시한 도심 공공주택 복합개발 사업의 세부 내용이 정해졌다.
사업을 통해 지어지는 주택의 70% 이상이 일반 공공분양으로 나오고, 공공자가주택과 공공임대가 각각 10~20%의 비율로 공급된다.
공공자가주택인 이익공유형 주택의 일반분양 분양가는 주변 공공주택 분양가의 80% 선에서 공급된다.
국토교통부는 16일 이같은 내용의 '공공주택특별법' 시행령 개정안을 입법예고했다.
개정안은 도심 공공주택 복합사업의 구체적인 내용을 정하고 공공자가주택인 이익공유형 분양주택의 운영방식을 규정한다.
도심 공공주택 복합사업은 역세권과 저층주거지, 준공업지역을 상대로 공공기관이 주도하는 고밀개발을 통해 주택을 공급하는 사업이다. 용적률 인센티브 등 도시 규제를 완화해주고 각종 인허가의 통합심의로 속도를 높인다.
이곳에서 공급되는 주택의 70% 이상은 일반 공공분양 주택으로 공급된다.
공공자가주택인 지분적립형 분양주택과 이익공유형 주택은 전체의 10~20% 비율로 나온다.
공공임대는 역세권 사업에선 15~20%, 나머지 유형에선 10~20% 공급된다.
이 사업을 하면 용적률을 법적 상한의 120%까지 올려주고 건폐율도 용도지역의 법적 상한까지 완화한다. 공동주택에 대해서는 주거비율이나 규모 등 조례에 따른 건축물 제한도 배제해 준다.
지구면적이 5만㎡ 미만이면 도시공원 또는 녹지 확보 의무가 면제되고, 그보다 넓으면 가구당 2㎡ 또는 지구 면적의 5% 중 큰 면적 이상 도시공원이나 녹지를 확보하면 된다.
사업 대상이 되려면 20년 이상 지난 노후건축물 수가 해당 구역 건물의 40~60%는 돼야 한다. 세부 기준은 국토부가 다시 정하게 된다.
이 사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택 사업자가 주택 소유자나 토지주로부터 부동산을 양도받고 나서 공사를 벌이고, 이후 주택 등을 현물보상하는 방식으로 진행된다.
주택 등 현물보상 대상자는 주택이나 토지(90㎡ 이상) 소유자, 보상금이 최소규모 공동주택 분양가 이상인 사람이다.
지분적립형·이익공유형 분양주택으로 현물보상을 받으려면 보상계획 공고일 당시 무주택자이거나 해당 지구 내 1주택만 소유하고 있어야 한다.
1가구 또는 1명이 하나 이상의 토지 등을 소유한 경우 1주택만 공급하고, 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급한다.
보상금 총액이나 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 받을 수도 있다. 하지만 이때 1주택은 전용면적이 60㎡ 이하인 소형주택이어야 한다.
사업지구가 투기과열지구 안에 있으면 주택 등을 현물보상 받고 5년 간 이 사업에서 재당첨이 제한된다.
지구 내 원활한 이주를 위해 사업자는 이주대책을 수립하고, 현금보상 시 이주정착금을 지급해야 한다.
사업자는 철거되는 주택의 소유자와 세입자에 대한 임시거주시설을 확보하고 주택자금 융자를 알선하는 의무도 지닌다.
사업 예정지구 지정 후 토지 등 소유자 전원이 참가하는 주민협의체가 구성된다.
주민협의체는 과반수의 출석과 출석 과반수의 찬성으로 시공사나 감정평가사 등을 추천할 수 있다.
주민협의체는 효율적인 운영을 위해 주민대표회의를 둘 수 있다.
5명 이상 25명 이하로 구성되는 대표회의는 시공자 입찰 공고 시 입찰자격 등 세부기준이나 추가로 납부해야 하는 입주금의 납부 방법, 시기 등에 대한 의견을 제시할 수 있다.
도심 공공주택 개발사업에서 공급되는 이익공유형 분양주택의 공급가격이나 환매조건은 토지 등 소유자에 대한 현물보상과 일반분양에 달리 적용된다.
토지 등 소유자에 대해선 분양가를 우선공급 가격의 50~80% 범위에서 사업자와 토지 등 소유자가 협의해서 정하게 된다.
환매할 때는 환매 시점에 2개 이상의 감정평가액을 산술평균한 가격에 처분 손익 공유기준을 적용해 산정한다.
무주택자에게 일반공급되는 이익공유형 주택은 같은 지역 일반 공공분양의 80% 이하 수준으로 공급하고, 환매할 때는 보유기간과 분양가 등에 비례해 감정가의 50~80%를 적용한다.
이익공유형 분양주택의 거주 의무기간은 5년이다.
이와 함께 국토부는 2·4 대책에서 제시됐던 소규모주택정비사업과 소규모 재개발사업, 주거재생 혁신지구 사업 등의 구체적인 내용을 정하는 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'과 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법' 등의 시행령 등 하위법령 개정안도 입법예고했다.
소규모주택정비사업의 활성화를 위해 '소규모주택정비 관리지역'이 신설되는데, 이곳은 저층주거지의 체계적인 정비를 위해 소규모정비사업과 기반시설 계획 등을 포함하는 관리계획이 수립되는 지역을 의미한다.
이곳은 노후건축물 수가 전체 건축물 수의 절반 이상이고, 재건축·재개발을 위한 정비구역 등이 아닌 곳이어야 한다.
소규모재개발 사업은 노후건축물 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이고, 둘 이상의 도로(각각 6ｍ, 4ｍ 이상)에 접하는 등 요건을 충족하는 지역이 대상이다.
주거재생혁신지구 사업은 지구 내의 전체 건축물 중 20년 경과 건축물과 빈집, 공사중단 건축물 및 위험건축물의 합이 3분의 2 이상인 지역이 대상이다.
2·4 대책에 따른 사업지구에서 공급되는 일반 공공분양과 공공자가주택에는 새로운 공급기준이 적용된다.
다양한 무주택 실수요 계층에 공급 혜택이 고르게 제공될 수 있도록 일반공급 비율이 현재 공공분양(15%)보다 높은 50%로 설정됐다.
현재 100% 순차제로 선정하는 일반공급에 추첨제를 도입(30%)해 청약저축 가입기간이 짧아 불리했던 신혼부부 등의 일반공급 기회를 넓혀준다.
추첨제 도입에 따른 청약과열을 방지하기 위해 신청자격을 3년 이상 무주택가구 구성원으로 엄격히 제한한다.
공공자가주택에선 입주자격 중 소득요건을 두지 않고 자산요건은 완화한다. 도심 공공주택 복합사업의 일반 공공분양 일반공급(60㎡ 이하)도 분양가격이 9억원을 초과하면 소득요건을 적용하지 않는다.
(연합뉴스)