■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 아침&'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 김하은[앵커]
정부규제와 기준금리 인상, 원자잿값 인상에 투자심리 위축까지 여러 악재가 겹치면서 청약불패로 알려졌던 서울에도 미분양 아파트가 늘고 있습니다. 요즘 부동산 시장 분위기가 어떤지 권혁중 경제평론가와 함께 자세하게 살펴보겠습니다. 평론가님, 안녕하세요.
[권혁중 경제평론가: 안녕하십니까?]
[앵커]
최근 서울을 비롯해서 전국적으로 아파트 청약 경쟁률이 좀 떨어졌다고 하던데 어떤 상황인가요?
[권혁중 경제평론가: 전국 아파트 평균 청약 경쟁률이 작년 같은 경우 19:1이었습니다. 그런데 올해 들어서 11:1로 떨어졌거든요.]
[앵커]
꽤 많이 떨어졌네요.
[권혁중 경제평론가: 그것보다 9억 원 초과 아파트들은 하락률이 더 컸습니다. 작년 같은 경우 64:1이었거든요. 그런데 올해 들어와서는 9:1로 떨어졌습니다. 9억 원 초과 아파트들의 하락률이 더 크고 규모도 더 많이 떨어졌다라고 생각을 해 봅니다.
[앵커]
그렇게 9억 원을 초과하는 아파트의 경우 왜 더 특히 인기가 사그라든 걸까요.
[권혁중 경제평론가: 몇 가지 이유가 있는데요. 첫 번째로는 중도금 대출 보증이 제한이 됩니다. 그러니까 9억 원 이하 아파트 같은 경우에는 중도금 대출이 한 40~60%까지 받을 수 있거든요. 그런데 9억 원 초과 아파트는 보증 자체가 안 됩니다. 보증이 안 되다 보니까 은행 가서 대출을 할 수가 없어요. 그러니까 아파트 가격이 높으면 높을수록 실수요자 중심으로 굉장히 부담스러울 수밖에 없게 되고요. 두 번째로는 잔금대출시 개인별 DSR 규제가 일어나죠. 그러니까 잔금 대출을 받을 때 개인별 차주의 규제가 되다 보니까 말 그대로 실수요자 중심에서 소득이 높지 않은 경우에는 사실 대출량이 줄어들 수밖에 없기 때문에 특히 이번 연도부터 올해 모집공고를 내는 것부터 들어가게 되거든요. 그래서 부담스러울 수밖에 없죠. 마지막 세 번째로는 아까 앵커님이 말씀하신 것처럼 금리인상기입니다. 그러다 보니까 레버리지를 크게 얻어서 사실 이런 청약을 넣는다든 게 실수요자 중심으로 굉장히 부담스러울 수밖에 없는 것이죠. 이런 것 때문에 9억 원 초과 아파트들의 경쟁률이 많이 떨어지고 있습니다.]
[앵커]
경쟁률도 경쟁률이고 또 청약에서 당첨이 되더라도 계약을 포기하는 경우도 상당히 많아졌다고 하더라고요.
[권혁중 경제평론가: 보통 우리가 이런 걸 정당 미계약분이라고 이야기합니다. 그런데 청약은 됐는데 이걸 계약을 포기하는 경우거든요. 이런 분들이 있었는데 최근에 서울에서도 이런 사례가 일어났습니다. 강북구 한 아파트 같은 경우에는 청약을 하고도 42% 분들이 최초 계약을 포기하게 되고요. 그 다음에 예비당첨자들도 있는데 이분들도 포기하게 됩니다. 그러면 말 그대로 마지막까지 무순위 청약까지 나오는 거거든요. 우리가 보통 무순위 청약 이러면 줍줍이라고 표현합니다. 현금 부자들만 줍줍 주워담는다는 표현인데 그러다 보니까 양극화 현상이 이제는 서울에서도 계속적으로 나오고 있습니다.]
[앵커]
계약을 포기하면 최대 많게는 10년 동안 청약을 다시 할 수 없다고 알고 있거든요. 그런데 그런 불이익을 감수하고도 이 계약을 포기할 수밖에 없는 이유가 있는 거죠?
[권혁중 경제평론가: 아까 말씀하신 것처럼 사실 줍줍이 나올 수밖에 없는 이유가 사실 실수요자 중심으로 대출을 받을 수 없기 때문에 이런 현상들이 나오고 있고요. 무엇보다 지금 집값이 좀 주춤한 상태입니다. 그런 상황에서 내가 금리가 높은 상태에서 큰 대출을 받아서 청약을 넣는다든지 집을 산다, 사실 굉장히 부담스럽거든요. 그래서 관망세가 많아지다 보니까 이런 현상들이 나오고 있습니다.]
[앵커]
그렇군요. 이런 상황에서 새 정부가 6월 지방선거가 끝나고 나면 분양가 상한제부터 손볼 거다 이렇게 선언을 했지 않습니까? 이제 어떻게 바뀔까요?
[권혁중 경제평론가: 분상제 같은 경우는 주택분양 가격을 택지비, 주택비, 가산비 합친 금액 그 이하로만 사실 이제는 청약을 하게끔 하는 제도인데 서울 아파트들 대부분 18개구는 다 적용되고 있고 경기 과천이라든지 광명이라든지 하남 이렇게 322개 동 정도가 사실 규제가 되고 있는데, 분상제를 개편하겠다는 얘기가 나오고 있습니다. 대표적인 얘기가 재건축 조합의 이주비라든지 금융비용을 분상제의 비용으로 측정해 주겠다 그러면 분양가가 좀 높아질 수밖에 없어요. 조합원들은 좋아지겠죠. 그 다음 두 번째로는 원자잿값이 급등되고 있잖아요. 그런데 이게 분양가에 적용을 못하다 보니까 조합원 입장에서는 고스란히 다 본인 부담이잖아요. 그러다 보니까 이런 원자재 가격의 변동폭을 분양가에 바로바로 적용시키겠다, 한 이 정도에서 그래서 대폭 수정은 아니고요. 개편은 완벽하게 하는 건 아니고 미시적으로는 어느 정도 개편이 이루어질 것으로 시장에서는 내다보고 있습니다.]
[앵커]
그렇게 되면 분양가가 앞으로 좀 높아질 수밖에 없을 것 같은데 그렇다면 실수요자들은 이제 내 집 마련 전략을 어떻게 세우는 게 그나마 가장 바람직할까요.
[권혁중 경제평론가: 역시나 청약입니다. 그럼에도 불구하고 사실 실수요자 중심으로 청약시장을 노려보는 것이 굉장히 중요하겠다라고 말씀을 드리겠고. 무엇보다 요즘 이슈가 있는 양극화 현상이 일어나고 있는 입지가 좋은 쪽으로 먼저 보시면 되겠고요. 정책적으로도 좀 대출규제가 완화되어야 되는 부분이 있습니다. 특히 이제는 실수요자 중심으로 대출을 못 받으면 아까 우리가 얘기한 것처럼 청약을 해 놓고도 이제는 계약을 못하는 경우가 생기거든요. 중도금 대출이라든지 정책자금 좀 늘려줄 필요가 있다라고 제안을 해 보겠습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 마지막 어떻게 나아가야 하는지 그 방향까지 오늘 말씀 잘들었습니다. 지금까지 권혁중 경제평론가였습니다.