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또 "집값 하락" 경고, 정부 예상대로 조만간 떨어질까?

입력 2021-07-29 08:28 수정 2021-07-29 09:03
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■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 아침&'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌


[앵커]

홍남기 경제 부총리와 노형욱 국토교통부 장관 등 4개 부처 수장들이 어제(28일) 부동산 관련 대국민 담화문을 발표했습니다. "집값이 시장 예측보다 더 큰 폭으로 떨어질 수도 있으니까 추격 매수를 자제해 달라"고 당부했습니다. 지금 무리하게 집을 사지 말라는 것인데 시장의 반응은 좋지 않습니다. 집값 상승의 책임을 국민의 탓으로 돌리는 듯한 발언도 논란을 일으키고 있습니다. 부동산 전문가들은 정부의 호소만으로 과열된 시장이 안정되지는 않을 것으로 내다보고 있습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.

[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 안녕하세요.]

[앵커] 

어제 대국민 담화문 발표 내용 중에서 특히 눈에 띄는 것은 지금 집값이 최고점이라는 겁니다. 그리고 예상하는 것보다 더 많이 떨어질 수 있다는 건데 이 부분 동의하십니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 어떻게 보면 동의할 수도 있고 하겠지만 최고점인 것 맞습니다. 그렇지만 지금 정부 출범 첫해부터 다주택 다 팔아라, 그 다음에 6개월 내 집값 떨어진다 또 3개월 내 떨어진다 이런 이야기를 무수히 많이 했거든요. 그런데 지금 이 얘기가 국민들한테 먹히지는 않을 것 같습니다. 그리고 지금 고점이라는 건 거의 분명한데 앞으로 추가 상승할 것이냐에 봤을 때는 단기적으로는 상승요인이 더 큰 거 아니냐. 정부에서 생각하듯이 그렇게 큰 폭락을 예상하기는 쉽지가 않다. 그렇게 보여집니다.]

[앵커]

지금 최고점에 이른 것은 맞는 것 같지만 앞으로도 단기간에 상승의 여력은 충분히 있다 이런 생각이신데 구체적으로 어떤 요인들 때문에 그렇습니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 수요와 공급 요인을 봐야 하는데요. 수요 같은 경우에는 가격이 올라가니까 수요는 약간 줄어들 수 있습니다. 그런데 공급 측면에서 봤을 때는 올해, 내년 사이에 추가 공급될 물량은 거의 없는 것 같습니다. 특히 또 작년 하반기부터 나타난 것들은 임대차 통과 이후에 갑자기 폭등하게 됐거든요. 그전 상반기는 사실은 좀 굉장히 안정적이었습니다. 그런데 임대차 입법 시행 이후에 거의 폭발적으로 상승했는데 그 전세수급 동향이 지금 가격을 좌우하고 있는데 그 전세수급을 봤을 때 전세의 수요가 줄어들거나 공급이 늘어나거나 이럴 여지가 단기적으로는 없다는 것이죠. 그런데 홍남기 부총리 말대로 조정의 가능성도 있습니다. 그것들은 뭔가 하면 거시경제 충격을 통해서 시장에서 기대하는 것보다 더 큰 폭의 하락을 예상할 수도 있겠지만 거의 뭐 IMF라든가 외환위기 그 정도 충격을 기대하는 것 같아요. 그리고 또 시장에서 생각하는 폭 같은 게 상당히 큰 편인데 경제의 수장이라는 사람이 큰 폭락이 있을 수도 있으니까 집 팔아라, 사지 마라 이렇게 얘기하는 것들은 굉장히 부적절하지 않다고 보여집니다.]

[앵커] 

그리고 그동안 집값이 크게 오른 것에 대해서 기대심리, 투기수요, 불법 거래 등을 거론했습니다. 국민의 탓이다 이런 측면으로도 들리기도 하는데 이건 어떻게 생각하세요?

[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 세 가지를 들고 있지만 그전 첫 해부터 좀 봐야 됩니다. 첫 해는 다주택자가 문제였다. 그리고 둘째 해는 임대사업자가 문제였다. 그리고 최근에는 유동성과 가구 분리가 문제였다. 그리고 그러다 지금 나온 건 기대심리, 불법거래 이런 것들을 얘기하고 있는데 불법거래도 70만 건 조사해서 열 몇 건 나왔거든요. 0.01%도 안 되는데 그게 시세를 조정했다라고 생각하는 것도 좀 문제가 있고 최근에 중위권의 아파트 가격이라든가 이런 것들이 폭등하고 있습니다. 이런 사람들이 다 투기꾼이냐? 실수요라는 것들이죠. 그래서 그런 것들을 시장을 인식할 때 잘못되게 인식하니까 정책이 좀 잘못되게 나오는 게 아니냐. 특히 문제 진단을 제대로 하고 뭐든 진행이 됐으면 모르겠는데 자기 신념에 맞는 통계만 보는 게 아니냐 이런 비판이 나올 수 있습니다.]

[앵커]

반면에 주택공급은 충분하다. 이런 얘기를 했습니다. 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 주택공급이 충분하다의 논리는 항상 그렇습니다. 작년, 재작년 공급했던 물량 봤을 때 비슷하다 이런 것들인데 지금 수요가 많이 늘었고 그리고 공급 측면에서 봤을 때는 양질의 고급 아파트 또는 중산층이 좋아하는 아파트 같은 것들은  공급이 줄어든 것이 사실입니다. 그렇기 때문에 말하는 게 좀 맞지가 않다는 게 있고 또 하나는 지금 공급이 그렇게 충분하고 많다고 하는데 왜 그러면 3기 신도시 또는 공공주도의 재개발재건축을 그렇게 강조하고 있냐. 부총리 말 자체도 논리가 안 맞는 것들이거든요. 공급이 충분하면 그런 것들을 추가로 급하게 할 이유는 없습니다. 그런데 지금 그렇게 하고 있거든요. 그래서 참 이해하기가 힘들다 그렇게 보여집니다.]

[앵커]

3기 신도시 사전청약이 어제 시작됐습니다. 인천 계양지구를 비롯해서 곳곳에서  진행이 되는데 신혼부부 등 20만 명이 어제 첫날 몰렸다고 합니다.

[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 원래 시세보다 워낙 싸기 때문에 거기에 많이 몰릴 걸로  보입니다. 특히 이제 몇몇 지역 같은 경우에는 서울로의 교통이 직접적으로 연결되고 그렇기 때문에 굉장히 좋은 게 아니냐라고 보여지고 있고 물론 이제 사전청약 하시는 분들 불만도 많은 것 같습니다. 3년 전의 가격을 봤을 때는 지금 사전청약 가격이 너무 높은 게 아니냐라고 보여지지만 앞으로 좀 더 오르거나 지금까지 오른 걸 감안했을 때는 시세의 한 60~80% 되기 때문에 일단은 해 놓고 보자 그런 것 같습니다. 그런데 과거에 사전청약을 해 봤을때 좀 흥미로운 것들은 경기가 좋지가 않고 좀 안 좋다라고 판단했을 때는 빠지는 탈락률이 상당히 많습니다. 자기가 취소를 하는데 거의 50% 가까이가 취소를 한 적도 있기  때문에 이게 어느 정도 인기를 끌고 갈지는 거시경제 여건에 달려 있다 라고 볼 수 있겠습니다.]

[앵커]

사전청약과 사전분양에는 어떤 차이가 있습니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 사전분양 같은 경우에는 어떤 아파트, 평형 다 정해져 있습니다. 그리고 가격도 정해져 있는데 사전청약은 지금 이제 뭔지 모르겠으나 물량이 나올 것이다. 어느 지역도 구체적으로 정해지지는 않았습니다. 그리고 어떤 브랜드의 아파트인지는 모릅니다. 그래서 미리 지금 하나 확보할 수 있다, 그런 권리 정도로 보시면 되겠습니다.]

[앵커]

정부가 주택을 서둘러서 공급을  해야 되기 때문에 사전청약의 비중을 더 높이고 있는 것은 아닙니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 맞습니다. 지금 시장이 워낙 불안하니까 심리적 안정 효과라도 좀 주자. 거기에 상당한 기대를 하고 있는 것 같습니다. 그런데 그 사전청약이라는 것 자체가 명과 암이 있는데 그게 당첨된 사람들은 자기가 심리적 안정을 갖고 주택 매수에 뛰어들지 않기 때문에 좀 좋다라고 볼 수 있겠지만 이 사람들은 길게는 한 5년까지 전세  수요로 남게 됩니다. 그러면 전세 수요가 늘어나기 때문에 다시 전세가격을 끌어올리는 그런 나쁜 영향도 나올 수가 있다고 보여집니다.]

[앵커] 

미국 중앙은행인 연방준비제도는 조금 전에 저희가 전해 드렸는데 일단 제로 수준의 기준금리를 동결하기로 결정했습니다. 우리 한국은행에서는 이르면 올 가을  또는 연말쯤에 금리를 올릴 가능성도 있어 보이는데 이건 부동산 시장에 어떤 영향을 미치겠습니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수 :  어떤 연구를 보더라도 금리 인상 같은 경우에는 부동산 가격에 마이너스 영향을 주고 있습니다. 그런데 이제 그 가격 이런 거 자체는 여러 요소의 합인데 금리 자체만으로 해서 시장 전체를 잡기는 좀 무리가 있다. 다른 수요 증가 요인이라든가 이런 것들이 있기 때문에 좀 그렇다는 게 하나가 있습니다. 그리고 과거 사례를 봤을 때 금리 인상기 때 부동산이 떨어진 적은 한 번도 없습니다. 경기가 어느 정도 받쳐주고 그러기 때문에 올라갔다는 그런 것들이 있겠죠. 그리고 지금 올리더라도 한은이 50bp 이상 올릴 수 있겠느냐, 올해 50bp를 올린다고 그러면 지금 현재 주택담보대출이 한 3% 내외거든요. 그러니까 사실 큰 부담이 아닙니다. 한 100bp 1%포인트 이상 올라가게 되면  빌린 사람들이 부담이 되고  신규로 대출하는 사람도 부담이 되기 때문에 가격에 좀 영향을 주겠지만 연내의 상승폭을 가지고는 부동산을 잡기에는 좀 부족하지 않나라고 보여집니다.]

[앵커]

정리하는 차원에서 끝으로 다시 한번 질문을 드려보도록 하겠습니다. 앞으로 집값이 예상보다 많이 떨어질 수 있으니까 지금 당장 추가 매수를 하지 말라라고 어제 정부가 밝혔습니다. 집이 없는 세입자들의 경우에는 어떻게 해야 됩니까?

[심교언/건국대 부동산학과 교수 : 중장기적으로 자기가 살 집이다 하면 시기에 상관없이 특히 대도시다 그러면 언제든지 사는 게 좋습니다. 조정이 있더라도 결국은 또 제자리를  찾아가거나 하기 때문에 좀 사는 게 좋지 않나라고 보여지고 있고 그런데 단기적으로 보는 사람들 같은 경우에는 시기를 좀 이렇게 잘 맞추려고 하고 있는데 그것들은 일반적으로  굉장히 어렵다 이렇게 보시면 되겠습니다.]

[앵커] 

역시 쉽지 않은 것 같습니다. 지금까지 심교언 건국대 부동산학과 교수였습니다. 말씀 잘 들었습니다.

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