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서울에 주택 공급하되, 가격 불안 자극 피하려면?…"정부, '공공 공급' 택할 수밖에"

입력 2021-01-21 09:46 수정 2021-01-21 09:50
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정부, 부동산 정책 "성공 못 했다" 인정?
"정부의 부동산 정책 스탠스 변화, 극적으로 해석할 필요 없어"
"투기억제+공급확대, 기존의 기조…다만 공급에 좀 더 방점 찍은 것"
"세제 강화, 대출 억제, 재건축 및 재개발 규제…기존 투기억제 조치 유지될 것"
"양도세 인하나 유예 전망 나왔지만 정부 '고려 안 한다' 못 박아"

공급 확대, 핵심은?
"서울 역세권, 준공업지역 등의 고밀도 개발 확실시"
"역세권 범위, 기존 역 출구 직선거리 150m에서 두배 가까이로 늘려"
"늘어난 역세권 범위 내 층수 상향 '최대 두 배' 허용"
"일조권, 이격거리 등 건축법 상 규제 완화"
"개발 이권 늘려주는 대신 늘어난 용적률 중 일부 공적 환수"
"1~2인 가구 수요 대체엔 좋지만 3~4인 중산층 가구 수요와는 거리 있어"

"집에 대한 시민들의 양적·질적 욕구, 정부가 모르는 것은 아냐"
"강남, 마용성 등 핵심지역 재건축 규제로 시작된 정책…이를 되돌리는 것, 논리적으로나 현실적으로 쉽지 않아"
"서울에 주택 공급하되, 가격 불안 자극 않고 공급 늘리려면 결국 개발 환수 가능하고 수요 조절 가능한 '공공 공급' 택할 수밖에"

부동산 규제에 유동자금은 주식 시장에…역대급 '빚투' 현상
"증시가 활기를 띄고 개인 투자자가 수혜 입는 것 좋지만 속도와 쏠림 우려"
"올해 개인 투자자 코스피 매수 규모, 11조원 넘어…하루 1조원 육박, 지난해 대비 5~10배 빠른 속도"
"특정 종목, 특정 날짜에 투자 쏠려…가격 변동 위험성 커져"

"하루에 몰아서 사지 않고 나눠서 매수…변동성 높은 시기, 레버리지 투자 위험"
"시간 나누고, 종목 나누고, 천천히 지켜보며 투자해야"


■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 소셜라이브 이브닝'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 소셜라이브 이브닝 / 진행 : 박상욱


◆박상욱 앵커, ◇이승녕 경제 이슈체커

◆박상욱 앵커: 퇴근길에 만나는 뉴스 소셜라이브 이브닝 박상욱입니다.

며칠 전 문재인 대통령의 신년 기자회견에서는 코로나 방역과, 사회, 정치, 외교 안보 등등 다양한 분야에 걸쳐서 질문과 답변이 쏟아졌죠. 이중 가장 뜨거웠던 키워드들 중 하나, 입양도 입양이지만 이 경제를 빼놓을 수 없을 겁니다.

이날 문 대통령은 부동산 안정화에 성공하지 못했다면서 정책의 실패를 인정하는 한편 그에 대한 복안으로 특단의 대책을 내놓겠다고 밝혔는데요. 대통령은 기대가 된다고 했지만 일각에선 벌써부터 대책의 효과를 두고 회의적인 반응이 나오기도 하고 있습니다.

이런 가운데 주식 시장이 들썩이면서 ‘벼락 거지’ 이런 표현까지 등장하고 있죠. 지금이라도 주식을 시작해야 하나 고민하는 분들 역시 굉장히 많아졌는데요, 실제로 주식을 사기 위해서 개인 투자자들이 증권사로부터 빌린 돈의 액수, 역대 최고를 기록을 하기도 했습니다.

그래서 오늘 소셜라이브 이브닝에서는 이러한 경제 이슈들에 대해서 정확하게 또 쉽게 짚어보고 풀어보는 시간 준비했습니다.

이승녕 경제 이슈체커와 한 걸음 더 들어가 보겠습니다. 안녕하십니까,

◇이승녕 이슈체커: 네 안녕하십니까.

◆박상욱 앵커: 이제 심각한 부동산 문제를 놓고 대통령께서 신년사에서도 그렇고 신년 기자회견에서도 정책의 방향을 밝혔었는데 일단 어떤 내용들이었었는지 정리 먼저 해주신다면요?

◇이승녕 이슈체커: 이미 다 보도가 된 내용이긴 합니다만 요약을 하자면 부동산과 관련해서 그동안 주거 안정을 위해서 많이 노력을 했으나, 부족한 점이 있다, 제대로 되지 않아서 송구하다는 사과를 신년사에서 했습니다.

이게, 그간 부동산과 관련해서 지난해 신년사와 비교해도 굉장히 강경한 스탠스를 취해왔는데 그게 변한 거 아니냐는 반응들이 많았었는데요, 해석들이 많은데 물론 변화는 했습니다만 그게 너무 과도하게, 극적으로 해석하는, 그럴 필요는 없다는 생각입니다. 오늘 그 말씀을 드릴 건데요.

그러니까 신년사와 기자회견을 관통한 대통령의 부동산 관련 메시지는 ‘투기는 억제하고 공급은 늘리겠다.’ 이게 키워드입니다. 그런데 기존의 24번이라고도 하고 정확히 말하자면 한 5번 정도의 큰 대책과, 후속 대책들로 되어 있는데, 그 대책들을 쭉 보면 대부분이 투기 억제를 하기 위한 정책이었고 또 상당수 3기 신도시를 비롯한 공급 정책이 포함돼 있었습니다.

그러니까 투기억제+공급확대라는 것이 완전히 새로 나온 키워드는 아니다, 다만 방점이 공급 쪽에 더 찍혔다는 얘기인 겁니다. 근본적으로 부동산 정책, 주거 정책의 흐름이 완전히 바뀌었다고 해석하는 건 오해일 수 있다는 게 제 의견이고 전문가들의 상당수 의견이기도 합니다.

◆박상욱 앵커: 네, 그러면 이제 가장 최근 발언이죠. 신년 기자회견 당시에 대통령의 발언 함께 듣고 나서 이야기 이어가보도록 하겠습니다.

(영상)
[문재인 대통령 (지난 18일, 신년 기자회견)]
“부동산 문제는 우리 정부에서 과거 정부에 비해서 보다 많은 주택 공급을 늘렸습니다. 그렇기 때문에 부동산 투기를 잘 차단하면 충분한 공급이 될 것이라는 그런 판단이 있었던 것이 사실입니다. 그동안 부동산 투기에 역점을 두었지만 결국 부동산 안정화에는 성공하지 못했습니다. 그래서 정부는 기존의 투기를 억제하는 기조는 그대로 유지하면서 부동산 공급에 있어서 특단의 대책을 마련하려고 합니다.

우리 수도권, 특히 서울시 내에서 우리 공공 부문의 참여와 주도를 더욱 더 늘리고 또 인센티브를 강화하고 또 절차를 크게 단축하는 방식으로 공공재개발, 그리고 또 역세권 개발, 그리고 신규 택지의 과감한 개발 등을 통해서 시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘는 부동산의 공급을 특별하게 늘림으로써 공급이 부족하다는 것에 대한 국민들의 불안을 일거에 해소하자라는 것에 목적을 두고 있습니다. 저도 기대가 됩니다.“

◆박상욱 앵커: 네, 대통령의 발언 듣고 오셨는데… 앞서 이슈체커께서도 설명해주셨습니다만 이렇게 투기는 누르되 공급은 늘리겠다, 이전과 다를 바 없는 그런 기조이기는 합니다. 그렇다면 앞으로의 대책들에서 과연 어떤 카드들이 있을지가 좀 궁금해지는데?

◇이승녕 이슈체커: 그렇다면 변화가 전혀 없는 거냐 하면 그건 아니고요. 투기 억지를 위한 조치라는 게 뭐냐, 조금 구체적으로 보면 크게 봐서 세제 강화, 첫째. 그다음에 대출 억제 등 금융상의 각종 가이드라인, 그다음에 재건축과 재개발에 대한 민간 재건축, 재개발에 대한 다중 규제라고 할 수 있겠죠. 그런 것들이 투기억제 조치입니다.

그런데 이거에 대해서 당장 변화가 있지는 않을 것이다, 변화가 없을 것이라고 말을 했다는 게 아니고, 그런 것에 대한 언급이 없었습니다. 투기억제조치 이 핵심적인 세 가지 조치는 유지될 것이다라는 얘기를 했다는 말씀 드리는 거고요.

그래서 일부 여론이라든가 일부 매체, 일부 전문가들은 그렇다면 공급을 늘리기 위해서 양도세… 양도세가 중과되고 무거워서 집을 안 파는 게 아니냐는 의견들을 내세우면서, 이걸 한시적으로 인하하거나 유예해야 하는 거 아니냐는 얘기들이 오갔는데, 대통령의 발언과 상관없이. 오갔는데, 결국 정부에서는 그런 걸 고려하지 않는다고 못 박았죠. 그 점에서 규제 조치가 유지된다는 거고.

다만 거듭, 방금도 보셨겠지만, 공급을 늘리겠다는 것을 굉장히 특단의 대책이라든가, 국민 불안을 일거에 해소하겠다라든가, 기대를 넘어서 본인도 기대를 한다든가, 하는 건 굉장히 강한 표현이잖아요? 강한 표현을 하면서 이에 대한 기대감을 높인 건 사실이죠.

제가 말씀드리고 싶은 건, 그게 이제 전통적인 서울 지역에 많은 관심을 가지는, 중산층 이상이 관심을 가지는 재건축, 재개발을 갑자기 활성화 하겠다 이런 얘기와는 좀 거리가 있다. 그 얘기를 말씀드리고 싶은 겁니다.

◆박상욱 앵커: 지금 이제 앞서 저희가 그래픽으로도 보여드렸습니다만 공공재개발, 역세권 개발, 신규택지 개발 등 부동산 공급을 위한 특단의 대책을 설 연휴 이전까지 내놓겠다라고 밝혔습니다. 그렇다면 수도권, 이제 특히나 서울에서 과연 어디에 어떤 곳에 공급을 늘리겠다는 것이냐. 이 부분에 대해서 궁금해 하시는 분들이 굉장히 많은데?

◇이승녕 이슈체커: 그 구체적 안이 그 국토교통부에서 설 연휴 이전에 발표하겠다고 이미 몇 차례 공언을 했으니까요. 일정상 상식적으로 아직 나오지는 않았습니다만 2월 첫째주, 설 연휴 전날은 아니겠죠. 2월 첫째 주가 유력한데 곧 나올 겁니다. 곧 나올 거니까 아주 상세하게 예측하는 건 별 의미가 없어 보이는데, 지금 예상 수준을 넘어서 거의 사실상 확실해 보이는 건 뭐냐면 역세권과 준공업지역 등의 고밀도 개발입니다.

그래서 관련된 법의 시행령 개정안이 어제 국무회의를 통과를 했어요. 부동산은 복잡한 게 많죠, 숫자도 많고. 그런데 간략히 얘기를 해보자고 하면, 역세권의 범위를 기존보다 최대 한 두 배정도 넓혀요. 역세권의 범위를. 역 출구에서 150m까지를 역세권이었다면 그걸 지역에 따라서 조금씩 다른데 250m, 300m… 500m 얘기는 없었던 것 같습니다만, 두 배 가까이 늘립니다.

그리고 그 넓어진 지역에서, 역세권 지역에서 종상향을 할 수 있게 됩니다. 보통, 지역 같은 경우에 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 이런 얘기 들어는 보셨죠? 그게 뭘 의미하는지 알기는 어렵지만 핵심적인 건, 얼마나 건물을 높게, 고밀도로 지을 수 있냐는 건데. 그래서 종을 높여준다는 건 사실상 거기에 정부가, 행정 기관이 상당한 이권을 준다는 얘기와 같은 겁니다. 그래서 그렇게 하겠다는 거예요. 역세권을 고밀도로 개발하기 위해서 종 상향 등을 통해서라도 용적률을 높여주겠다.

얼마나? 그건 종상향의 한계 용적률이 다 정해져 있는데, 계산해보면 최대 두 배 까지도 높아질 수가 있다. 그 얘기는 같은 바닥 면적에 10층을 지을 수 있었던 걸 20층을 지을 수가 있다. 세대수 두 배 되는 거잖아요? 그러니까 상당한 이익을 주는 거죠.

그것뿐이 아니라, 그 건축물을 지을 때, 특히 고밀도로 지을 때. 상업 지역 같은 경우에 제일 문제가 우리 건축법상에, 우리 건축법이 상당히 엄격합니다, 제일 많이 걸린 게 일조권 제한, 그다음에 건물 간에 이격 거리라고 하죠. 어느 정도 떨어져서 지어야 하는, 이런 문제들이 많이 까다로운데. 그것들을 많이 완화해주겠다. 상당한 이권을 주는 겁니다.

다만 이렇게 이권을 주는 대신에 그렇게 해서 늘어난 이익, 그걸 돈으로 따지긴 어려운데, 결국 용적률 상향분의 일정 부분을 공적으로 환수하겠다. 그런 게 말하자면, 사실 좀 길게 말씀을 드렸는데, 어제 통과된 역세권 개발과 관련된 시행령 개정안의 내용입니다. 이 내용을 급하게 한 거라고 말씀드릴 수 없지만 곧 발표될 계획에서 현실화되겠죠.

아마 발표 내용에서는, 이건 제 예상입니다만, 모든 역세권. 서울 수도권에만 200곳 넘는 역세권을 다 개발하겠다는 건 아닐 거고, 가능한 곳들이 있습니다. 그런 곳들 중에서 특정 지역을 선정해서 '이 지역을 이런 식으로 해서 몇 가구를 짓도록 하겠다'라는 식의 계획이 나올 것으로 예상을 하고 있습니다.

그리고 그냥 짓겠다는 계획만 지으면 곤란하니까, 개중에는 진행 상황이 빠른 곳을 골라서 연내에 분양을 하겠다든지, 연내의 분양까지가 어려우면, 3기 신도시에서도 나왔습니다만, 분양 예정 아파트를 다시 당겨 와서 사전 청약을 받거든요? 그 사전 청약에 당첨된 사람은 그게 조금 시간은 걸리지만 어쨌든 당첨이 된 상태니까 결국 무주택을 유지만 하면 들어간다, 이런 얘기잖아요? 가수요를 잠재우기 위한 건데, 그런 비슷한 방법을 쓰지 않겠느냐 하는 얘기들도 나옵니다.

◆박상욱 앵커: 참 이렇게 말씀을 듣다 보니까, 이격 거리, 그러니까 건물과 건물 사이의 거리나 일조권 부분에서 어느 정도 장벽을 낮춰주겠다는 방향으로 간다면…

이게 양적으로는 공급 물량을 늘리는 측면이 되겠지만, 질적으로 봤을 때 수요가 충족이 될 만한 공급이라고 보시는지?

◇이승녕 이슈체커: 네, 맞습니다. 그러니까 수요에는 다양한 수요가 있는 거죠. 방금 말씀드렸던 대로 역세권은 그런 고밀도 개발을 통해서 그게 원룸, 투룸인지 그것까지는 말씀드릴 수 없지만, 그렇게 아주 넓은 아파트가 아니라 비교적 작은 아파트랄까. 그러한 형태의 주거를 원하는 사람들이 분명히 많거든요.

특히 대통령 기자회견 중에 문답 중에 갑자기 세대수가 예상보다 많이 늘었다든가 1인 가구 수가 많이 늘었다라는 표현하고 연결 짓는 그런 미디어도 봤는데… 그건 거기까지 미리 감안을 했다고 보기는 어려워 보이고요. 어찌됐던 그런 1인가구라든지 2인 가구, 주로 젊은 층일 수도 있고요, 그런 수요를 대체하기에는 좋죠. 하지만 흔히 말하는 중산층이 원하는 넓고 쾌적하고, 좀 학교라든가 이런 시설들이 잘 돼 있는 그런 대형 아파트단지 이런 것들하고는 분명히 거리가 있습니다. 그래서 역세권 그건 이제 곧 분명히 나올 것이라는 의미에서 말씀을 드린 거고.

그 다음 단계로 지금 국토교통부에서 준비하고 있는 게 공공재개발 그리고 공공재건축입니다. 공공이 들어간 것에 유의를 하셔야 하는데 소위 강남권에 잘 알려진 재건축 단지 이런 데를 얘기하는 게 아니고요. 제가 어느 지역을 할 수는 없지만, 서울만 해도 재개발이나 재건축이 시작은 했는데 도대체 언제 끝나는지 알 수는 없는. 사람들은 반쯤 떠나갔고, 도무지 이걸 다시 하지 않으면 안될 만큼 낙후돼있는 그런 지역들이 굉장히 많아요. 그게 아주 거슬러 올라가면 뉴 타운 개발 잘못도 있고, 무슨 외부 경제적인 영향도 있고 해서… 사실 버려졌다가 빠졌다가 다시 살아났다가 이런 절차를 겪은 곳이 굉장히 많습니다. 대략만 해도 서울 안에만 해도 한 30~40곳은 되는 것 같아요.

그런데 그런 지역들이 지지부진한 여러 가지 이유가 있는데, 기본적으로 민간이 개발을 하도록 되어있는데 안 되는 이유가 뭐겠습니까? 의견 일치가 안됐었는데 의견 일치가 왜 안됐겠어요? 돈이 안 되니까. 돈이 안 된다는 얘기는 사업성이 떨어지는 거고, 주어진 여러 가지 제한 조건들을 맞추려니까 진행이 안 되는 거고.

그렇다면 예를 들어 지주인데, 나는 안 한다, 동의 안 해주면 진행이 안 되는. 상식적으로 이해가 되는 건데, 이런 부분에 대해서도 정부가 구체적으로… 아까 역세권처럼 종으로 올려주고 이런 건 아니지만 이쪽 지역에 대해서도 공공재개발의 틀을 받아준다면 여러 가지 용적률도 더 상향시켜줄 수 있고. 특히 인허가가 되게 복잡하고 오래 걸리는데, 그런 것들에 대해서 좀 조속하게 해 줄 수가 있고 수익성을 높일 수 있도록 해주겠다, 역시 용적률 상향분의 일정 부분은 그의 절반 이상이 되겠습니다만, 그걸 이제 공공에 나눠준다고 하면 좀 어색하죠? 공공과 그 이익을 배분하는 그런 방식들을 제시할 겁니다.

그런데 이런 공공재개발 공공재건축 같은 경우에는 이번 대책에서 그런 원칙은 다시 확인되겠지만 구체적으로 어느 지역을 어떻게 하겠다는 얘기까지 나올지는 예상하기 조금 어렵습니다.

◆박상욱 앵커: 네, 그렇군요. 그런데 참 이렇게 됐을 때 시장이 전반적으로 안정을 찾을 수 있느냐가 관건이 될 것 같습니다. 그렇다 보니까 일각에서는 이런 이야기도 나오죠.

아무래도, 강남이 꼭 아니더라도. 흔히 마용성이라고 하는, 서울의 다른 중산층들이 관심을 많이 갖고 있는 그런 지역들에서 실질적으로 뭐랄까요… 재개발이든 재건축이든 공급이 늘어나는 그런 움직임이 있어야, 그런 시장 내에서 전체적인 가격을 끌어가고 있는 그런 수요가 안정될 거 아니냐. 이런 지적, 목소리, 의견도 있는데?

◇이승녕 이슈체커: 말씀이 상당히 중요하고 핵심적인 내용입니다. 그러니까 공급을 크게 늘리겠다는 건 대통령의 약속입니다. 국토교통부 장관도 공언을 했고요. 분명히 늘릴 겁니다. 그런데 어떤 규모, 어떤 형태의 주거를 늘리겠다, 늘리겠느냐라는 것에 있어서는 시장의 요구나 예상하고 정부의 보관이랄까 계획이라는 게 정확하게 일치하지 않는 것 같아요.

여기서 어려운 건, 저희들도 매체에 속해있지만 저희들이 듣거나 취재하는 시민들의 생각이 100%그럼 완벽한 실제 수요고 시민들의 뜻 그 자체냐라는 건 확언할 수 없는 거죠.

◆박상욱 앵커: 네, 다 다르죠.

◇이승녕 이슈체커: 네, 정부 입장에서도 그건 반대인데, 그 얘기를 자세히 추가로 하겠습니다만… 지금 이 대목에서 말씀드릴 건, 그럼 어떻게 될 것이냐는 예측을 해보자는 거잖아요? 다시 서두로 돌아가서 대통령이 강조한 것, 정부가 강조하는 건 결국 투기 억제 플러스 공급 확대잖아요. 그래서 이것을 완전히 벗어나는 형태는 어려울 것이다라고 일단 예상을 할 필요가 있습니다.

그리고 좀 부언을 하자고 하면, 예를 들어 아마도 이거야말로 상식적이긴 합니다만, 그리고 저의 개인적인 예상입니다만, 정부 안에서도 중산층 이상의, 3~4인 가구 이상이, 어느 정도 소득도 되는 사람들이, 아까 잠깐 이야기 나왔지만 비교적 역세권에다가 주거 환경이 좋은 곳에 새 아파트를 사고 싶다는 욕구가 있다는 걸 정부가 전혀 모르느냐, 그럴 리가 없는 거죠.

◆박상욱 앵커: 그렇죠.

◇이승녕 이슈체커: 그런데 그걸 위해서 서울시 안에서 위치나 이런 것들을 찾아보면, 그린벨트는 제가 언급하기도 어려울 만큼 복잡한 문제가 중첩이 되어 있다 보니… 재건축이 제일 유력하고 재개발을 빨리 하는 것이 유력한 방안이긴 한데, 이것을 풀어준다는 게 어떤 식으로 진행이 되겠느냐라는 것은 조금만 생각해보면 쉬운 선택이 아닌 거예요.

사실은 최근 수년간 현 정부가 부동산 정책과 관련해서 객관적으로 많이 욕을 먹고 있잖아요. 그렇게 된 건 가격이 상승했기 때문이죠. 그 가격 상승의 바람은 어디서 시작했느냐, 방금 얘기했던 강남을 비롯한 서울 핵심지역 재건축 단지들로부터 시작됩니다. 그래서 그것들을 막고, 체계적인 여러 가지 고려들을 해가지고 정책들을 펴왔는데. 지금 와서 그것들을 다시 돌아간다는 게 논리적으로도 그리고 현실적으로도 쉬운 선택인 건 아니죠.

그리고 가정입니다만, 만약에 우리 민간에 재건축 단지 다 풀어줄 테니까 마음대로 지으세요라고 갑자기 한다고 한들, 그럼 이게 올해 되는 거냐.

약간 이것도 제 사견이 섞인, 의견이 섞인 이야기를 하는 김에. 이게 소셜라이브 형식이니까, 말씀을 더 하자라고 하면. 지금 정부가 아닌 지난 정부 박근혜 정부도 그렇고 이명박 정부 때는 부동산 가격이 안 좋았죠. 그냥 안정된 게 아니라, 막 떨어지는 측면도 있었고 횡보를 하면서 안 좋았습니다. 그때는 웬만한 규제 다 풀어줬었죠. 그 이전에 있었던 규제, 종합부동산세라든지 분양가 상한제라든지… 그걸 없애지는 않았는데 사실상 없는 것과 마찬가지로 다 풀어줬습니다.

그런데 그때는 재건축이 굉장히 활성화됐나요? 그때 몇몇 했던 단지들은 지금 잘 됐는지 모르겠습니다만, 이 민간 재건축이나 재개발은 정부의 직접적인 규제라든가 배려를 통해서 갑자기 활성화 되고 안 되고 하는 게 아닙니다.

◆박상욱 앵커: 돈이 되냐, 안 되냐를 보고…

◇이승녕 이슈체커: 그렇습니다. 그것을 지금 정부의 문제라든지, 한계라든지, 이런 식으로 보는 시각은 적절하지 않은 것 같아요. 거기서 답이 나오지 않는 겁니다.

약간 얘기가 복잡하게 됐는데, 결국 정부로써 그런 민간 재건축, 재개발을 갑자기 활성화 한다는 선택지가 없다면 서울에 주택을 공급하되, 가격 불안을 자극하지 않으면서 그 공급을 늘릴 수 있는 방법은 결국 구조적으로 개발이 환수가 가능하면서 수요도 조절이 가능한 방법, 결국 공공이 붙은 여러 가지 공급 방안을 택할 수밖에 없는 겁니다.

또 여기에는 물론 임대주택이라든가 이런 건 당연히 하는 거고, 그거 외에 분양에도 공공분양을 넣어야 하는데. 여기엔 최근 나온 걸 위주로 하면, 지분적립형 토지임대부는 어떻게 될지 모르겠습니다만. 그것 외에 오늘은 사실 공공분양하고는 약간 거리가 있어 보입니다만, 오늘 나온 얘기는 40년 초장기 모기지론 이런 얘기 사실상 지분정립형과 가까운 형식일 수 있습니다만 조금 좀 완화된 형태죠.

그렇게 할 수밖에 없는 겁니다. 그게 사실 국가의 세금을 통해서 한정된 토지 자원을 활용해서 공급을 하되 민간의 욕구를 들어는 주면서도… 특정계층이라고 하기는 좀 그렇고, 특정하게 운이 좋은 그 지역을 선점한 그런 사람에게만 이익을 몰아주면 또 곤란한 거잖아요? 그런 것을 하기 위해서는 공공의 공급일 수밖에 없는 것이다, 이런 것을 말씀을 드려야겠습니다.

◆박상욱 앵커: 네, 참 이 부동산 문제를 가지고도 더 질문이 남아있긴 합니다만 현재 시각이 오후 6시 12분을 지나고 있어서 다음 주제로 좀 넘어가보도록 하겠습니다.

일단 문재인 대통령도 이제 당시 기자회견에서 '이렇게 부동산 안정화에 성공하지 못한 연유를 생각해봤을 때', 아까 설명해주셨던 세대수의 증가도 있었지만, '다른 나라와 마찬가지로 시중에 유동성이 풍부해지고 금리는 낮고 그러면서 부동산 시장으로 자금이 몰리게 된 상황이다'라고 풀이를 했습니다.

그런데 각종 세제나 대출 규제나 이런 것들로 인해서 그 돈이 최근에는 주식시장으로 많이 흘러들어가는 그런 모습인데… 최근에는 개인들의 주식 투자가 정말 많이 늘고 있습니다. 동학개미가 그렇다면 웃을 수 있을까요?

◇이승녕 이슈체커: 모두가 돈을 벌면 행복한 거잖아요? 모두가 부자가 되면 좋죠. 그러니까 굳이 양론 간에 따지자고 하면, 모두가 행복해질 가능성을 따져보면 주택시장보다 증권시장이 낫죠. 그 정도 말씀밖에 드릴 수는 없습니다.

그런데 사실 쉽지는 않은데요, 일단 부연을 하자면 기존의 한국인들, 우리나라 사람들의 자산 구성이 부동산에 치우쳐져 있다는 이야기는 많이 들어보셨죠? 조사에 따르면 80%, 85%까지 있는데 이거 굉장히 불안한 형태거든요. 특히나 그 부동산이 수익성 현금 흐름이 있는 것도 아니고, 그냥 자기가 살고 있는 집이 자기 자산의 대부분이다, 그걸 은폐하면 어떡합니까? 주택연금이나 이런 건 있습니다만 굉장히 불안정한 건 사실이죠.

그래서 증시가 활기를 띄고, 그래서 안정성과 함께 꾸준하게 상승을 하고, 개인 투자자가 직접이건 간접이건 그 주식시장의 수혜를, 그 나라의 경제 발전의 수혜이기도 하잖아요? 그걸 고루 나눌 수 있다고 하면… 이보다 더 바람직한 건 없는 거죠. 문제는 항상, 그래서 지금 분위기는 형성이 됐는데, 항상 속도나 쏠림 현상이 문제인 겁니다. 그러니까 지나치게 빠르고 지나치게 쏠려 있다는 게 불안한 요소인 거죠.

◆박상욱 앵커: 속도도 속도인데, 이… 쏠려 있다는 건 어떤 걸 의미하시는 건지?

◇이응녕 이슈체커: 쏠려 있다는 것도 여러 가지 얘기를 할 수가 있는데, 일단 지금 쏠려 있는 것과 속도를 같이 이야기 해줄 수 있는 게 개인 투자자들의 순매수 속도입니다.

이게 뭐냐면 시장 열리고 오늘이 13일 째인가 그렇죠, 올해. 그런데 개인 순매수가 코스피에서만, 코스닥도 꽤 되는데, 코스피에서만 11조원이 대략 넘었습니다. 오늘 업데이트를 해보면 조금 더 올랐을 것 같아요. 오늘 많이 샀거든요? 그래서 올해 들어서 순매도한 날은 이틀인가 사흘이고 나머지는 계속 사들였어요.

그 규모도 엄청납니다. 그래서 대략 계산해보면, 지난해 1년간 개인들이 누적 순매수한 총 규모가 47조원 정도입니다. 그것도 연말에 많이 몰려있는데, 그 13일 동안 12조원 내외예요. 하루에 1조원씩 순매수를 한 겁니다. 그러면 작년 기준으로 5배에서 10배 정도 빠른 속도입니다. 과하게 빠르다는 느낌이 좀 드는 거죠.

이 쏠려 있다는 건, 여기에 추가해서 뭐냐면, 특정 종목들. 주로 대형주인데, 대형 우량주 소수 종목에 몰려 있다는 거죠. ‘아니 대형 우량주에 (투자)하는 게 뭐가 문제냐.’라고 말씀을 하시는데… 그게 문제라는 게 아니고, 당연히 권할 일이죠. 그게 아니고, 특정한 날 갑자기 분위기를 타고서 막 사들이는 거예요.

그렇게 되면, 이게 제가 드리는 말씀의 취지는 주로 새로 시작하거나 이러한 생각만 하고 있다가 처음 이제 투자를 시작하는 분들을 대상으로 드리는 말씀인데. 그렇게 하면, 사들인 날이 어떤 날인지에 따라가지고 향후의 수익이라든가 이런 면에서 상당히 어려움을 주죠. 그럼 언제가 싸고 언제가 비싼지 어떻게 압니까? 그거 아는 사람은 아무도 없지만… 그런 위험성을 헤지(Hedge, 위험을 상쇄)할 수 있는, 아주 누구나 알 수 있는 쉬운 방법이 있어요. 나눠서 사는 거예요.

오늘 하루에 다 사는 게 아니고 오늘 분위기 좋다, 오늘 남들이 다 산다더라 해서 오늘 사는 게 아니고, 한 달에 한 번이건 일주일에 한 번이건 지켜보면서 100만큼을 사기로 했다고 한다라면 셋으로 나눠서 산다든지 하는 것들. 그것들을 다 권하거든요.

누구도 최저점과 최고점을 맞출 수 없기 때문에, 아주 검증된 포트폴리오 배분의 형식입니다. 그래서 그런 의미에서 쏠려있다고 하는 겁니다. 종목 자체는 대형주 위주로 하는 것들, 당연히 좋은 방법이라고 생각하고요.

◆박상욱 앵커: 시간이 참… 오후 6시 17분입니다. 저희가 한 1분 남짓 남았는데요. 지금 이렇게 속도와 쏠림. 이런 변동성이 커진 그런 상황 속에서, 이제 요즘엔 특히나 여러 가지 불확실한 소문, 소위 이제 '썰'이라고 하는 것이 많이… 시장 자체의 주가를 변동시키고 있는 상황입니다. 어떻게 보시는지요?

◇이승녕 이슈체커: 사실 그 정보가 저한테 왔을 때 좋은 정보인 건 맞는데 그게 나한테만 몰래 왔을 가능성은 그냥 없죠.

◆박상욱 앵커: 네, 내가 알면 누구나 아는.

◇이승녕 이슈체커: 네, 그런 것에 맞춰서 투자한다고 하는 것은 틀린 말이라는, 너무 상식적인 거고.

마지막으로 한 말씀드린다고 하면, 계속 강조하는 건데 레버리지 투자, 빚투라고 하죠. 빚을 내가지고 투자하는 것은 특히 초심자한테는 굉장히 위험합니다. 요새처럼 주식 변동성이 높을 때는 정말 하루만 출렁여도 자산 절반이 날아가는 것을 경험할 수도 있어요. 굉장히 위험하다.

그래서 시간을 나누고, 종목을 나누고, 그다음에 천천히. 가급적 지켜보면서 투자하는 방식으로 한다고 하면 현재의 시장 상황으로서는 나쁘지 않다 이런 말씀 드리고 싶습니다.

◆박상욱 앵커: 네, 지금까지 이승녕 경제 이슈체커와 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

(박상욱 기자, 이화원 인턴 park.lepremier@jtbc.co.kr)
 

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