서비스 메뉴 바로가기 본문 바로가기 아티클 바로가기 프로그램 목록 바로가기

[맞장토론] "민간 분양가 상한제, 적절한 시점" vs "시장에 맡겨야"

입력 2019-07-10 08:39 수정 2019-07-10 10:30
크게 작게 프린트 메일
URL 줄이기 페이스북 트위터

■ 인터뷰의 저작권은 JTBC 뉴스에 있습니다. 인용보도 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다.
■ 방송 : JTBC 아침& (06:57 ~ 08:30) / 진행 : 이정헌


[앵커]

사회적으로 논란이 뜨거운 이슈에 대해 다양한 목소리를 들어보는 < 맞장토론 > 시간입니다. 오늘(10일) 주제는 민간 택지 분양가 상한제입니다. 정부가 집값을 잡기 위한 방안으로 검토에 나섰는데 이르면 이달 중 시행령 개정에 나설 예정입니다. 부동산 전문가들 사이에서는 찬성과 반대 의견이 엇갈리고 있습니다. 제 오른쪽으로 민간택지 분양가 상한제 도입에 반대 입장인 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원 나오셨고요. 

[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원: 네, 반갑습니다.]
 
[앵커]

그리고 제 왼쪽에 민간택지분양가 상한제 찬성입장이시죠. 최은영 한국도시연구소 소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.
 
[최은영/한국도시연구소장: 네, 반갑습니다.]

 
  • 민간 분양가 상한제 반대 이유는?


[앵커]

일단 민간택지분양가 상한제가 어떤 것인지 잠시 설명을 드리면요, 분양가를 땅값과 기본형 건축비 그리고 토지 매입 이자 등 가산 비용을 넘어설 수 없게 하는 것입니다. 그동안에는 공공택지에 대해서만 분양가 상한제가 적용이 됐었는데 이제 국토교통부가 앞으로는 민간택지분양가도 상한제를 실시하겠다, 이런 입장인 겁니다. 그렇다면 민간택지분양가 상한제에 대해서 왜 찬성하고 반대하시는지 먼저 입장을 좀 간단히 들어보고 본격적인 토론 시작하도록 하겠습니다. 먼저 두성규 박사님 왜 반대하십니까?
 
[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원: 민간 부분에 있어서 지금 분양가 상한제는 적용이 되고 있습니다. 그런데 정부가 이번에 요건을 더욱더 완화시킴으로써 전체적으로 거기에 정부나 이런 쪽의 가격통제, 즉 분양가라는 건 가격인데 시장에서는 수요공급에 의해서 균형이 이루도록 해야 되는데 가격 부분을 직접적으로 통제한다. 그래서 그런 부분들은 과거의 전례를 보면 여러 가지 부작용들이 많았습니다. 공급이 위축된다든지. 그래서 실질적으로 효과도 불확실한 데다가 그런 부작용들이 많았기 때문에 저는 실질적으로 민간택지에까지 공공택지가 아닌 민간택지에까지 분양가 상한제를 적용하는 건 시장의 혼란과 왜곡만 불러올 뿐이다. 그래서 저는 반대합니다.]

 
  • 민간 분양가 상한제 찬성 이유는?


[앵커]

네, 수요와 공급에 의해서 결정되는 가격을 정부가 인위적으로 누르면 안 된다 이런 입장이시군요. 찬성하는 입장은 왜 그렇습니까?
 
[최은영/한국도시연구소장: 지금 가격이라는 게 공급과 수요에 의해서만 결정되지 않는 시장의 실패가 분명히 존재하고요. 그리고 지금 작년, 재작년 주택가격 상승으로 인해서 많은 국민들이 고통을 받으셨는데 그 핵심 원인이 분양가 상한제가 민간택지에 있어서 2014년 이후로 실제로 적용이 안 되고 있기 때문이라고 생각을 하거든요. 그래서 지금 그러니까 분양가 상한제가 있으면 강남 같은 경우에도 평당 4,000만 원이 넘지 않았을 것인데 지금 6,000만 원, 7,000만 원 이렇게 되는 현상이 분양가 상한제를 적용하지 않으면서 벌어진 일이기 때문에 분양가 상한제 도입은 사실은 정확한 표현이 아니고 분양가 상한제를 민간택지에도 시행을 하겠다는 건데, 실시를 하겠다는 건데 지금 적절한 시점이라고 생각을 합니다.]

 
  • 2007년 분양가 상한제 시행에 공급량 하락?


[앵커]

잠깐 언급은 하셨습니다만 사실 민간택지 분양가가 참여정부 시절이죠. 2007년 9월에 시행이 된 바가 있습니다. 박근혜 정부 시절인 2017년 말에 사실상 폐지가 된 상태인데 그렇다면 두 박사님, 그 참여정부 시절에 시작된 민간택지분양가 상한제가 별 효과는 없었다고 보십니까? 실제로 분양되는 그런 주택들이 꽤 많이 줄었고요. 물론 2008년에 세계금융위기가 있었기 때문이기는 한데. 그때 민간택지분양가 상한제가 있었는데 어떻게 생각하십니까?

[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원: 그러니까 그때 분양가 상한제가 사실은 공식적으로 분양가 상한제라고 부르는 그 이전부터 시작이 된 적이 있지만 실제로 명칭 자체를 분양가 상한제라고 한 것은 아마 노무현 정부 때 2007년도 9월달이 아마 직접적이었던 것 같고요. 그 이후로 사실은 분양가 상한제를 통해서 가격이 통제가 되거나 안정에 들어갔느냐 하면 일시적인 안정 효과는 가져왔지만 바로 결과적으로는 가격급등이라는 사실 부작용을 맞게 됐고요. 그것과 함께 사실 분양가 상한제 시행으로 인해서 공급이 상당히 위축됐습니다.

그 이후로 4~5년간 공급이 나중에는 약 2010년도 경우에 있어서도 약간 절반 가까이 떨어지는 그런 상황을 초래했기 때문에 이 분양가 상한제를 민간택지에 적용할 경우에 공급은 줄어들면서 결과적으로 가격 안정을 도모하려고 했던 정책목표는 사라진 가운데 가격이 오히려 급등하는 결과를 초래했던 전례가 있기 때문에 그런 전례를 감안할 때 지금 와서 다시 한번 실패했던 정책을 확대 적용하는 것은 다소 시장에 있어서 많은 국민들에게 오히려 혼란과 부담만 줄 것이다. 저는 그렇게 생각을 합니다.]
 
  • '민간 분양가 상한제' 집값 잡을 수 있을까?


[앵커]

최은영 소장님, 민간택지분양가 상한제가 사실상 폐지된 2014년 말 이후 그러니까 2015년부터 2018년 사이에 서울지역의 경우에 주택가격, 아파트 가격의 30% 이상 오르지 않았습니까? 사실 그 가장 큰 이유가 민간택지분양가가 상한제가 실시되지 않았기 때문이라고 보십니까?

[최은영/한국도시연구소장: 네. 저는 2014, 아까 말씀하신 노무현 정부의 분양가 상한제 실시 이후에 주택가격이 잡히지 않았다고 말씀하시는데 그 뒤에 2008년, 2009년, 2010년, 2011년, 2012년의 상황을 생각을 해 보면 가격이 굉장히 안정됐거든요. 그래서 그 핵심 원인도 분양가 상한제였다고 생각을 하고요. 그다음에 지금 2014년 이후로 부동산 3법이라고 하는 박근혜 정부의 핵심 중의 하나가 분양가 상한제였는데요. 그것이 실질적으로 폐지된 다음부터 서울의 주택가격 폭등이 와서 사실은 우리가 주요 강남 아파트가 18억 이렇게 한 게 되게 오래된 일인 것 같지만 2016년에 비로소 넘어가기 시작했거든요. 이러한 지금 폭등 사태를 만든 게 2014년도에 분양가 상한제를 실질적인 폐지에 있었다고 생각합니다.]
 
[앵커]

민간택지분양가 상한제 그동안의 상황을 좀 짚어봤고요. 그렇다면 이번에 민간택지분양가 상한제가 다시 시작된다면 과연 집값을 잡을 수 있을 것이냐 아니면 여전히 못 잡을 것이냐 이 부분에 대한 얘기를 한번 해 보도록 하죠. 두 박사님 어떻게 생각하세요?

[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원: 제가 볼 때는 참 안타까운 일이지만 저는 성공 가능성은 거의 없다, 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 지금 분양가 부분과 관련해서 적어도 시중의 시세 자체가 여러 가지 급등하거나 그런 위험성이 놓여 있는 곳은 전국이 아니라 서울 등 인근 신도시에 국한하고 있습니다. 국한되고 있습니다. 그런 부분에 대해서 최근에 정부가 발표한 3기 신도시 개발 등을 통해서 실제 공급 부분에 대한 부족을 충분히 대비하고 있다는 정부 나름의 논리를 지금 펴고 있지 않습니까? 그렇게 본다면 최근에 사실 가격도 하락세를 보여오다가 33주, 34주 만에 사실은 0.02% 오른 부분을 가지고 정부가 지나치게 호들갑을 떨고 있지 않으냐는 생각이 들고요.


또 분양가 상한제 가격 통제 자체가 공공택지의 경우에 있어서는 아직도 강력하게 적용되고 있다는 점을 감안한다면 민간시장에까지 실질적으로 가격 통제를 하기보다는 충분한 실효성 있는 공급을 통해서 하는 게 바람직한데 그런 부분들에 대한 시장의 면밀한 어떤 검토가 없이 규제를 통해서 규제만능주의에 입각해서 정부가 부동산정책을 이어가는 것은 대단히 시장에 있어서 또 다른 고통, 많은 혼란 부분을 야기시키는 거 이외에 기대하기는 대단히 힘들다고 보는 거죠.]
 
  • 공급 위축되면서 오히려 집값 오를까?


[앵커]

그런데 분양가 상한제가 실시가 되면 당장 서울 강남권의 재건축은 타격을 받지 않겠습니까?

[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원: 그렇죠.]

[앵커]

재건축 시장이 좀 잡히면 전반적으로 서울뿐만 아니라 전체적으로 수도권도 그렇고요. 집값이 안정될 가능성도 있다. 이런 시각도 있는데 이건 어떻게 생각하십니까?

[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원: 저는 오히려 반대로 생각을 하고 있습니다. 현재 재건축 시장은 안전진단기준도 강화가 됐고요. 또 초과 이익환수제가 적용이 되고 있기 때문에 전반적으로 지금 상당히 사업 자체가 위축되고 있는 상황입니다. 그리고 재개발 같은 경우에도 지금 임대주택 의무 비율이 추가되어 강화되고 있기 때문에 굉장히 위축되고 있는 상황에서 현재에도 서울 도심에 있어서 사실 재건축이나 재개발과 같은 그런 정비사업을 제외하고는 공급할 수 있는 수단이 없는 상태에서 이런 분양가 상한제처럼 가격을 굉장히 억누름으로써 건설업자들의 어떤 공급 자체를 위축시키는 상황으로 전개시킨다면 향후에 있어서는 공급 부족이 우려되는 것은 전반적으로 위기상황들이 확산될 것이기 때문에 아마도 저희가 생각할 때에는 지금보다 가격을 오히려 올려주는 그런 상황을 초래할 가능성이 높다.

그리고 하나 또 첨언하면 그동안에 부동산 시장에서도 실질적으로 분양가 상한제로 가격을 억누르다 보니까 청약시장만 사람들이 굉장히 관심을 갖고 많이 모여들었을 뿐. 나머지 시장이 거의 초토화됐던 경험이 본래 2019년도였거든요. 그런 점을 감안하면 분양가 상한제를 민간택지의 경우에까지 확대, 적용하는 것은 대단히 위험하고도 걱정되는 그런 발상이다 이런 생각을 갖습니다.]

[앵커]

최 소장께서는 지금 그동안 여러 가지 정책들이 진행이 되고 일부분 성과를 낸 것도 있습니다만 여전히 최근에 다시 서울지역 집값이 들썩이고 있는 상황인데 이번에 분양가 상한제를 실시하면 확실하게 집값은 잡힐 것으로 그렇게 전망을 하고 계십니까?
 
  • "분양가 상한제, 집값 잡을 핵심 정책"


[최은영/한국도시연구소장: 저는 분양가 상한제가 굉장히 중요한 도구라고 생각합니다. 아까 말씀드렸던 것처럼 2014년 이전의 주택가격 안정 그리고 그다음에 2014년 분양가 상한제가 실질적으로 폐지된 이후에 주택가격의 폭등의 중요한 원인이 분양가 상한제였다고 보고요. 분양가 상한제가 실시되면 강남과 같은 경우에 분양가 상한제가 실질적으로는 강남 3.3제곱미터 아파트 한 평에 4,000만 원이라는 어떤 한계가 있었던 거거든요. 그런데 2014년에 그걸 깬 것이고요. 그러다 보니까 분양가가 6,000, 7,000 고삐 풀린 망아지처럼 올라갔는데요. 저는 정책이라는 것은 선제적인 기능이 굉장히 필요하다고 생각합니다. 정책이 모든 문제가 벌어지고 부동산 가격이 폭등하고 이렇게 할 것이 아니라 사실은 저는 오히려 분양가 상한제를 진작 실시했어야 한다고 원래는 2017년 8.2대책에 이미 포함되어 있던 내용이거든요. 그런 점에서 이미 이걸 지금 새로 도입하거나 실시하는 것이 아니고 정부가 겁만 주고 실행을 안 했던 것인데 지금이라도 실행을 하는 것이 다행이라고 생각을 하고 있습니다.]
 
  • 용수철 효과에 대한 입장은?


[앵커]

민간택지 분양가 상한제를 앞으로 계속 실시한다면 큰 문제가 아닐 수도 있습니다마는 과거 사례를 보면 이른바 용수철 효과라는 게 있었잖아요. 2014년 말에 사실상 분양가 상한제가 폐지된 이후에 서울지역 집값이 크게 올랐던 것처럼. 그러니까 분양가 상한제를 실시해서 정부가 인위적으로 누른 만큼 규제가 풀리면 다시 집값이 오를 수 있다라고 하는 용수철 효과에 대해서 어떻게 생각하시나요?

[최은영/한국도시연구소장: 그런 경험을 사실 참여정부 때 하기는 했었는데요. 그때는 법을 바꾸는 과정이어서 1년 정도 걸리면서 아까 수요가 공급이 줄어든 얘기 하셨는데 굉장히 밀어내리기라는 단시간 내에 밀어 내기를 하고 그 이후에 공급이 되는 게 있었다면 지금은 법을 바꾸는 과정이 아니라 시행령 정도를 바꾸는 과정이고 실시하는 과정이기 때문에 큰 무리 없이 용수철 효과 같은 것들이 나타나지 않고 이루어지리라 생각하고 있습니다.]

[앵커]

이에 대한 반론이 있으면 말씀을 해주십시오.

[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원: 지금 사실은 분양가 상한제를 민간택지까지 확대 적용하게 되면 아무래도 규제가 강화되다 보니까 공급 쪽 사이드 쪽에서 위축될 수밖에 없는 상황들이 될 것으로 전망이 되고 있습니다. 시장에 있어서 서울이나 인접 신도시에 국한돼서 부동산시장이 그나마 생명줄을 유지하고 있는데요. 만일 규제가 강화된다면 오히려 더 공급 자체가 위축됨에 따라 희소성 원칙에 의해서 저는 주택가격이 추가적으로 더 상승할 가능성이 많다고 보고 있고요.

그다음에 지금까지 그러면 민간택지의 경우에 전혀 분양가 상한제가 그동안에 확대, 적용이 제대로 안 됐으니까 그동안 적용이 되고 있지 않았느냐 하면 그것은 아니고요. 분양보증심사 과정에서 실질적으로 주택보증공사에서 분양가를 사실상 심사에서 통제를 해왔습니다. 사실 최근에 그러한 심사를 통해서 인근, 예를 들어 1년 경과한 경우에서는 인접의 부동산 가격의 수준보다도 110% 허용하던 것을 105%까지만 허용하는 식으로 더 강화하는 그런 모습을 보여주고 있는데요. 정부가 아마도 그런 분양보증과정에 있어서 심사만으로는 시장통제에 있어서 한계가 있다고 스스로 평가를 하고 이번에 이것을 도입하려 하는 것이기 때문에 저는 희소성 원칙에서 가격 폭등은 틀림없이 실시될 것이라고 보고 분양가 상한제를 민간까지 확대, 적용하는 것에 가져올 그런 부분에 대한 많은 어려움이나 여러 가지 혼란은 결국 이번 정부가 나중에 회피할 것이 아닌가 이런 생각이 들어서 저는 상당히 안타깝습니다.]

[앵커]

최은영 소장께서도 반론의 기회를 드리겠습니다.

[최은영/한국도시연구소장: 틀림없이 분양가 상한제가 다시 주택가격을 올릴 거라고 생각하지는 않고요. 과거의 경험을 보았을 때 분양가 상한제가 실시되었을 때 그 이후에 주택 가격을 안정된 경험을 저희 나라가 가지고 있기 때문에 그렇게 되지 않을 것이라고 예상을 하고. 그리고 주택도시보증공사(HUG)의 지금 보증을 통해서 민간의 분양가라는 게 사실은 일정 정도 규제가 되어오기는 했는데 지금은 현재 제도로서는 굉장히 빠져나갈 때가 많거든요. 왜냐하면 후분양을 하면 그 규제를 안 받거나 이런 상황이었기 때문에 그런 부분을 안 만드는, 후분양이나 이렇게 분양가 적용을 안 받는 것들을 안 만드는 정책을 좀 면밀하게 설계를 했으면 좋겠습니다.]

 
  • 집값 잡기 효과 없다면, 다른 방법은?


[앵커]

민간택지 분양가 상한제에 대해서 찬성과 반대 입장을 팽팽하게 맞서고요. 말씀을 잘 들었습니다. 그런데 이 분양가 상한제에 대해서는 의견이 엇갈리겠습니다마는 집값이 지나치게 폭등하거나 부동산 시장이 불안정한 것은 반드시 잡아야 된다, 해결해야 된다라는 생각에 대해서는 두 분 모두 같은 의견이실 거라고 생각을 합니다. 그렇다면 한 40초씩 시간을 드려볼게요. 일단 조 박사께서는 민간택지분양가 상한제 반대하신다면 어떤 정책을 통해서 이 집값을 안정시킬 수 있다고 보시는지 끝으로 말씀을 해 주십시오.

[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원: 분양가 상한제처럼 가격을 직접적으로 정부나 공공에서 사실 통제하는 것은 바람직하지 않다고 보고요. 부작용이 크다고 말씀드렸습니다. 그러면 향후에 있어서 이런 부분들을 해소할 수 있는 준비작업으로서는 당연히 공급을 충분히 공급할 수 있는 그러한 부분들을 환경을 조성함으로써 시장에 만연되고 있는 수급 부족에 대한 수급불균형에 대한 우려를 해소시켜주는 것이 가장 바람직한 방향이라고 보고 있습니다. 그런데 지금 서울 등 상당히 문제가 많은 곳에 있어서는 재건축이나 재개발 정비 사업을 지나치게 억누르고 있기 때문에 전반적으로 공급이 추가적으로 확대될 수 있는 가능성이 다 봉쇄돼 있습니다. 그래서 향후에 있어서 정부가 정비 사업을 통해서 서울 도심 등 수요가 공급을 필요로 할 수 있는 곳에 있어서 공급을 확대할 수 있는 그런 부분들에 대해서 제도 개선을 통해서 위험도를 불식시켜준다면 저는 굳이 분양가 상한제의 적용강화나 이런 부분을 통하지 않고도 시장은 충분히 균형을 향해서 나아갈 수 있을 것이라고 생각을 합니다.]

[앵커]

최은영 소장께서는 분양가 상한제만 적용하면 되겠습니까? 아니면 또 다른 대책들이 필요하다고 보십니까?

[최은영/한국도시연구소장: 저는 공급 부족보다는 가장 핵심적인 문제가 소득에 비해서 지금 주택가격이 너무 올라간 게 문제인 거잖아요. 2014년 이후로 우리나라 가계소득은 거의 증가하지 않았는데 그것보다 훨씬 너무나 빠른 속도로 주택가격이 상승되었기 때문에 주택가격이 가장 핵심적인 서민들의 삶을 고통스럽게 하는 요소이기 때문에 정부가 분양가 상한제라도 저는 이게 핵심적인 요건이라고 생각을 하는데요. 지금 주택 가격을 안정시키기 위한. 그것을 실시해서 분양가를 하고 정말 더 필요하다고 생각하는 건 전월세 시장에도 개입해서 전월세 임대료에 대한 규제도 전월세 상한제, 그다음에 지금 2년 정도밖에 세입자들이 못 사는데 더 오래 살게 하는 것들이 수반되어야 할 것이라고 생각합니다.]

[앵커]

알겠습니다. 두 분의 열띤 토론 잘 들었습니다. 시청자 여러분께서는 어떻게 생각하시는지 궁금합니다. 지금까지 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원 그리고 최은영 한국도시연구소 소장이었습니다. 두 분 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

관련기사

JTBC 핫클릭