최근 미분양 증가가 7·22 가계부채 종합대책과 맞물려 주목받고 있다.
지난해부터 급증하고 있는 분양물량이 결국 미분양 사태로 이어질 것이라는 부정적인 전망과 아직 공급과잉이 아니므로 미분양 증가는 일시적이고 급증하지 않을 것이라는 낙관적인 전망이 혼재하고 있다.
특히 부동산 시장 일각에서는 미분양이 2만5000가구부터 집값이 하락할 수 있다는 전망도 나오고 있다.
16일 부동산 포털 닥터아파트에 따르면 집값 하락은 단순히 미분양물량 수치보다는 미분양물량이 늘어나는 시점(정확히는 6개월 이상 지속적으로 늘어나는 시점)이 집값 상승기 초기냐 아니면 집값 상승기 끝물이냐에 따라 달라진다.
수급 원칙에 따라 미분양이라는 주택시장 재고품이 적을수록 집값 상승폭이 커질 가능성이 높다. 또 상승기가 시작되는 시점이라면 상승폭은 더욱 커질 것이다.
반면 집값 상승기 끝물이라면 미분양 감소는 큰 영향을 주지 못한다. 반면 미분양 증가는 치명타가 될 수 있다. 즉 집값이 전고점을 찍고 하락세로 돌아설 가능성이 높다는 의미다.
수도권 집값은 지난 2013년 하반기 바닥을 치고 지난해 본격적으로 상승하기 시작했다. 상승기는 최소한 2016년까지 지속될 것으로 보인다. 전세난으로 세입자의 매매수요는 당분간 지속될 전망이다.
하지만 2017년 이후 입주물량이 급증하고 전세난이 완화된다면 매수전환 수요도 정체될 것이다. 여기에 수도권 미분양 물량이 증가세로 돌아선다면 집값 상승기를 3년만에 마감할 가능성도 있다.
수도권 집값 상승기가 마감하려면 미분양 물량이 6개월 이상 지속적으로 급격히 증가해야 한다. 예를 들어 2015년 1만6000가구에서 2016년 2만5000가구를 넘어서고 좀처럼 줄어들지 않는 경우다.
주택시장에 재고가 늘어나면 전셋값은 안정되고 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율도 진정될 것이다.
결국 수급이다. 공급물량에는 장사가 없다. 수도권 올해 하반기 분양물량은 16만가구로 전년동기 대비 2.5배를 넘어섰다. 2007년 하반기 밀어내기식 분양과 유사하다.
수도권 분양물량이 2016년까지 3년 이상 급증할 경우 이르면 2017년 하반기 이후 공급(입주물량)과잉의 누적적 효과로 수도권 미분양 물량이 다시 증가해 2만5000가구가 넘어설 것으로 예상된다. 그리고 집값 하락이 시작될 가능성이 높다.
(뉴시스)