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■ 방송 : JTBC 아침& (07:00~08:30) / 진행 : 이정헌[앵커]맞장토론 시간입니다. 오늘은 부동산 전문가들과 함께 코로나19사로 인한 경기침체가 우리 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있는지 자세하게 분석해 보겠습니다. 앞으로의 시장도 전망해 보겠습니다. 먼저 출연자들을 소개해 드립니다. 제 오른쪽입니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 나오셨습니다.
[앵커]
어서 오십시오. 코로나19 사태가 확산되면서 국내뿐만 아니라 세계경제에도 빨간불이 켜졌습니다. 한국은행이 기준금리를 인하하면서 사상 처음 0%대 금리시대까지 열렸습니다. 전문가들 사이에서는 이번 여파의 지속 여부에 따라 집값 하락과 시장 경직이 가속화될 수 있다는 전망이 나옵니다. 토론 시작하겠습니다. 저희가 앞에서도 유럽 주요증시 그리고 뉴욕 증시가 대폭락했다는 소식을 전해 드렸습니다. 금융시장은 크게 출렁이고 있고요. 부동산 시장은 어떤지 궁금합니다. 먼저 교수님.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 코로나 사태가 장기화되면 글로벌 경제위기뿐만 아니라 국내 경기도 안 좋기 때문에 부동산 시장이 분명히 영향을 크게 받을 겁니다. 그러나 단기적으로 만약에 영향이 끝난다면 생각보다는 덜 받을 수 있습니다. 벌써 그런 증조가 나타나고 있거든요. 일단 부동산 시장은 정부의 규제에 따른 가격 하락도 있지만 코로나 사태 때문에 데면데면하지 않습니다. 그래서 수요자가 사라지는 그런 현상이 벌어지고 있습니다.]
[앵커]
장기적인 전망, 단기적인 전망을 함께 간략하게 말씀을 하셨는데 단기와 장기를 가를 수 있는 게 몇 달 정도가 되는 겁니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 적어도 상반기 전에 끝난다면 5~6월 전에 끝난다면 타격이 좀 덜할 거고요. 그러나 이제 여름을 지나서 가을까지 간다 그러면 상당한 타격이 있을 거라고 보여집니다. 특히 있지 자영업자가 무너지기 시작하면 부동산 시장에도 분명히 영향을 줍니다. 특히 이제 자영업자가 월세를 못 내게 되면 월세수익률도 떨어질 거고 부동산에도 떨어집니다. 물론 이제 중견기업들이나 자영업자들이 갖고 있던 부동산을 매각하게 되면 매물도 증가할 거고요. 여기에 이제 엎친 데 덮친 격으로 지난 3월 13일부터 정부가 고가주택에 대해서 자금조달계획서를 구체적으로 받는 것으로 시행되고 있습니다. 그래서 더 경직되지 않겠나. 이렇게 된다면 상반기에 만약에 코로나 사태가 끝난다면 문제가 그래도 덜한데 하반기까지 간다면 경제 위기에 겹쳐서 부동산 시장이 장기침체로 갈 가능성도 없지 않아 있습니다.]
[앵커]
고종완 원장님, 코로나19 사태 부동산 시장에 본격적인 영향을 미치고 있습니까?
[고종완/한국자산관리연구원장 : 아직까지 본격적인 영향은 나타났다고 보기는 어려운데요. 그러나 지금 최근에 강남의 재건축을 비롯해서 그동안 많이 올랐었잖아요. 이런 부동산 가격은 호가 위주기는 합니다마는 2~3억 내지 3~4억씩 이렇게 떨어지는 현상이 나타나고 있습니다. 이건 아직은 본격적인 하락이라고 예단하기는 좀 어렵지만 이미 부동산 시장에도 코로나발 이렇게 말하면 금융위기 이런 것들이 파급효과가 악영향이 나타난 게 아닌가 이렇게 보여지고요. 두 번째는 우리가 부동산 경기를 예측하는 기법들이 부동산 경기학에서는 어느 정도 발전되어 있습니다. 그걸 보면 세 가지를 볼 수가 있는데요. 첫째는 부동산 경기도 상승과 하락에 일정한 사이클이 있다는 점을 좀 주목해야 합니다. 그래서 지금 현재 우리나라 부동산 경기는 강남은 2013년, 서울은 2014년부터 올랐기 때문에 6년간 장기 상승을 막고 있다는 점 다시 말해서 부동산 경기는 고점 내지는 변곡점 상태에 있다라는 점을 유념할 필요가 있을 것 같고요.
두 번째는 부동산 시장이 직간접적 영향을 미치는 주요 변화 요인들이 있습니다. 실물경기나 금리나 정책이나 수급이나 심리 또 환율 이런 것들이 영향을 미치거든요. 이걸 다 권 교수님께서 잘 설명해 주셨습니다마는 이런 것들을 종합적으로 볼 때도 상승 요인보다는 하락 요인이 훨씬 우세합니다. 집값은 훨씬 내릴 확률이 더 높아졌다 이런 얘기를 우리가 결론을 내릴 수 있고요. 무엇보다도 지난 2008년 또 97년 말 우리가 IMF나 글로벌 금융위기를 겪었잖아요. 이때 주식 시장이 폭락하고 난 이후에 부동산 시장도 폭락했다는 점은 시사하는 바도 크고 상당히 교훈적이다. 저는 우선 결론부터 말씀드리면 권 교수님과 큰 틀은 같은데 단기적으로는 1~2년 정도는 하락이 불가피해 보입니다. 그리고 많이 올랐던 강남이나 마용성 이런 재건축을 포함한 이런 곳들은 급락하는 점도 존재한다. 그다음에 4~5년 정도의 중기시장은 안정을 찾을 것이다 이렇게 보여지고요. 다만 장기적으로는 우리나라 경기나 우리나라 경제는 성장 중에 있기 때문에 2030년까지는 장기적으로 10년 앞을 내다보면 여전히 상승 추세는 유효한 게 아닌가 그렇게 내다보고 있습니다.]
[앵커]
집값의 장기적인 전망까지 모두 한꺼번에 말씀을 해 주셨는데 집값 전망은 잠시 후에 구체적으로 얘기를 해 보도록 하고요. 기준금리 얘기를 좀 시작해 보도록 하겠습니다. 이틀 전입니다. 미국 중앙은행인 연방준비제도가 금리를 전격 인하했고 한국은행도 그날 곧바로 0. 5%포인트를 인하했습니다. 그 정도의 금리가 인하되면 부동산 시장도 상당히 출렁이지 않을까. 일반적인 상황에서 보면 말이죠. 금리를 내리게 되면 대출이 늘어날 것이고 돈이 돌게 되고 부동산 시장에도 그 돈이 흘러가지 않겠느냐 이런 흐름인데 이번에는 일반적인 상황과는 많이 다른 것 같습니다. 교수님, 어떻게 보세요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 다르죠. 물론 1. 25%가 0.5%로 내렸거든요. 0% 금리가 됐는데요. 금리가 0. 5% 내렸다고 해서 대출을 받아서 부동산을 투자하는 시기는 아니라고 봅니다. 또 그렇게 되지는 않을 거라고 봅니다. 그 이유 중의 하나가 지금 부동산 가격도 너무 많이 올랐지만 코로나 사태가 부동산 시장에 주는 영향이 있기 때문에 또 금리가 낮았다고 그래서 대출을 받아서 집 살 여력은 아니고요. 정부가 또 대출을 강력히 규제하고 있습니다. 뿐만 아니라 유동성 자금이 많기 때문에 지금 부동산 시장에 미치는 영향이 직간접적으로 풍선효과가 나타나고 있거든요, 수도권에. 그래서 금리가 부동산 시장에 미치는 영향은 당연히 있어야 됩니다. 금리가 낮으면 부동산 투기가 높기 때문에 투자하지만 그렇게까지는 안 갈 것 같습니다.]
[앵커]
고종완 원장님께서도 한 번도 가보지 않은 기준금리 0%대의 시대. 이게 열렸는데 부동산 시장에는 큰 영향이 없을 걸로 예상하십니까?
[고종완/한국자산관리연구원장 저는 권 교수님과 비슷한데요. 그러나 또 약간의 미묘한 차이도 있습니다마는 저는 부동산과 금리와의 관계는 우리 경제학에서는 역외관계로 봅니다. 그러니까 금리가 내리면 부동산은 상승 요인이다라고 이제 알려져 있어서 일각에서도 금리가 내렸으니까 유동층이 증가해서 집값이 다시 오르지 않을까 이런 질문도 꽤 많이 하는데요. 이번에는 그러기 어려울 것 같습니다. 좀 전에 이유는 한 세 가지인데 권 교수님 얘기하신 대로 대출규제와 또 세금 중과 이런 상황에서 이렇게 대출을 받아서 금리가 내렸다고 해서 집을 사거나 부동산 투자를 하는 사람은 많지 않을 것 같아요. 무엇보다도 정부의 규제도 있지만 우리 부동산 시장에는 심리가 중요하잖아요. 그러니까 기대감이 있느냐 불안감이 있느냐. 이 불안심리가 지금은 부동산 경기도 이제 침체될 것이다. 금융과 함께 더블딥 우려도 커지고 있는 상황에서 그러니까 예측도 불확실하고 투자심리도 불안한 상황에서 이렇게 저금리라고 해서 부동산 투자에 공격적으로 나서는 사람은 많지 않을 것으로 보이고요. 또 그런 측면에서 본다면 위기가 온다면 과거에는 일시적으로 금리가 내리지만 우리 금리나 환율이 올라갈 가능성도 배제하기 어려운 상황이거든요. 그렇게 본다면 이제 시중 부동자금이 좀 과잉 유동성이 있다 하더라도 부동산 시장의 쏠림현상 이런 것들은 나타나지 않을 것으로 보이고. 끝으로 부동산은 불패신화다. 안전자산이라는 믿음이 강한 것 같아요. 그러나 경제위기가 올 때 두 차례 사례가 있었죠. IMF 때나** 2008년에 글로벌 위기 때를 보면 선행하고 부동산 시장은 후행하는데 둘 다 폭락했다라는 것은 이렇게 저금리만으로 부동산 시장이 다시 오를 거라는 생각은 올바른 생각이 아닐 것 같습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 강남 4구를 중심으로 아파트값이 조금 떨어졌다는 분석들도 나오고 있습니다. 이건 코로나19 사태영향은 아직까지는 아닌 것 같고 고강도 대출규제 때문이라고 봐야 될까요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 거기에다 보유세 인상 때문에 그렇습니다. 지금 강남지역에 많이는 5. 5억 정도, 5억 중반 정도까지 내려서 내놓는 경우가 있는데요. 6월 말까지 1가구 2주택에 대해서 10년 이상 보유한 주택은 양도세 중과세가 면제됩니다. 6월 말 전에 계약을 해야 되기 때문에 다주택자가 급한 마음에 매도하려고 내놓은 게 가격을 내린 것 같고요. 또 한 가지는 그다음에 많이 올랐기 때문에 거기에 대한 부담감으로 코로나 사태로 경제가 향후에 어려워질 거라는 것 때문에 미리 선제적으로 내놓는 그런 현상도 나타나는 것 같습니다. 이것이 강남지역의 가격하락의 대세는 아니다라는 생각이 들어요, 아직은. 그런데 이렇게 보유세 인상이나 매도와 관련된 또 대출과 관련된 규제가 점점 강해지고 또 9억 넘는 주택에 대해서 특히 고가주택에 대해서 자금조달계획서를 구체적으로 내야 되거든요. 그런 부담감 때문에 선제적으로 내놓은 것 같습니다.]
[앵커]
서울의 아파트를 비롯한 공동주택의 공시가격이 전년에 비해서 14. 75% 올랐습니다.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 서울이 그렇습니다.]
[앵커]
서울의 지역이 그렇고요. 그리고 9억 원 이상의 경우에는 20% 이상.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 25% 이상.]
[앵커]
25% 이상 올랐습니까? 그렇게 많이 올랐기 때문에 결국에는 이게 보유세 인상으로 이어지게 될 거고 이 부분이 집을 많이 가지고 있는 사람들에게는 큰 부담감으로 작용할 수밖에 없는 상황이 됐다 이렇게 봐야 되는 거겠죠.
[고종완/한국자산관리연구원장 : 그렇죠. 예고된 거기는 합니다마는 특히 9억 원 이상 고가주택의 세금부담이 한 3~40% 정도 이렇게 급증할 가능성이 있습니다. 이렇게 세금부담이 늘어나면 부동산 시장에는 악재로 작용하게 되죠. 대출규제에다 세금부담이 늘어나게 되면 아무래도 집을 많이 가지고 있는 사람 입장에서는 큰 부담이 될 수밖에 없고요. 좀 전에 권 교수님 잘 설명하셨습니다마는 6월 말까지 다주택자 양도세 중과를 유예했잖아요. 그렇게 되면 저는 부동산 시장의 변곡점이 올 하반기에 본격적으로 올 거라고 이렇게 예상을 하고 있는 이유가 주식시장은 선행하고 부동산은 후행하는 특징도 있고 또 다주택자 양도세 중과를 회피하기 위한 절세매물이라고 그러거든요. 이런 것들이 지금 이번에 코로나발 이렇게 금융위기 사태로 인해서 좀 더 매물이 많이 나올 확률은 높아졌습니다. 저는 상당히 쏟아질 것으로 보이고요. 이런 것들은 아무래도 세금중과와 더불어서 함께 부동산 시장의 침체를 좀 불러올 가능성이 또 부동산 시장도 좀 침체 가능성이 높아졌다 그렇게 진단하는 이유가 되겠습니다.]
[앵커]
공시가격을 정부가 올린 것은 그동안에 크게 벌어져 있었던 현 시가와의 차이를 줄이기 위한 차원 아니겠습니까? 공시가격이 이렇게 공개가 됐으니까 다주택자들의 경우에는 조금씩 집을 내놓을 것으로 보십니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 지금 9억 원 이하는 현실화율이 69% 정도 됩니다. 되는 것으로 압니다. 그리고 구간별로 9억 이상부터 15억. 15억 이상 되는 주택에 대해서는 70%, 75%, 80% 이렇게 현실화시키고 있는데요. 이번에 발표한 것이 작년에 평균 전국 5. 23%였습니다. 이번에는 5. 99%입니다. 더 많이 올랐죠. 거기다가 공정가액비율도 5% 올라갑니다. 이렇게 보유세가 올라가게 되면 그 기준이 6월달이거든요. 그러다 보니까 6월 말 전에 1가구 2주택 다주택자들이 보유세를 부담스럽게 생각한다면 유동성이 없는 다주택자들이 매물로 나올 가능성은 있어요. 그러나 유동성이 있는 사람들은 안 나올 가능성도 있어요. 이것이 부동산 시장에 미치는 영향은 제가 볼 때 고가주택 소유자가 점점 부담스러울 수 있어요. 상당히 많이 보유세가 올라가기 때문에요. 현실화율은 올해뿐이 아니라 내년도도 계속적으로 정부가 현실화율을 높이겠다고 하니까 갈수록 고가주택에 대한 부담은 늘어나기 때문에 매물 자체는 고가주택 위주로 나올 가능성이 있습니다.]
[앵커]
그런데 고가주택을 다수 가지고 있는 사람들이 그 주택을 내놓는다고 하더라도 이걸 누가 구입할 것이냐. 9억 원 이상의 경우에는 대출도 받을 수가 없는 상황이 되는 거고요. 이렇게 될 경우에는 이게 뭐 시장에 나온다고 하더라도 호가는 조금 떨어질 수 있을 것으로 예상이 됩니다마는 그래도 이게 매매가 이루어지겠느냐 이런 생각도 하거든요. 어떻게 보시나요?
[고종완/한국자산관리연구원장 : 바로 좋은 지적인데요. 그래서 지금 벌써 거래절벽 현상이 지금 나타나고 있잖아요. 강남 같은 경우에는 급매물이 많지는 않지만 출시는 되고 있고. 그런데 살 사람이 없다 보니까 이제 거래가 실제로 안 이루어지고 있는 상황이거든요. 시간이 갈수록 이렇게 거래절벽과 함께 급매물 출시는 저는 권 교수님보다도 조금 더 비관적으로 보고 있는데요. 좀 더 늘어날 가능성이 많습니다. 그런데 지금처럼 대출규제와 세금강화. 물론 금리가 내렸다고 합니다마는 쉽게 지금 부동산 시장의 불확실성이 높은 상황에서 또 침체 우려가 높은 상황에서 공격적으로 투자하는 사람은 많지가 않거든요. 그렇게 되면 지난 97년 말 IMF 때나 2008년 있었던 글로벌 금융위기 때의 그 교훈을 이렇게 되돌아본다면 급락할 가능성도 존재합니다. 그러니까 강남의 마용성의 집값이 많이 올랐고 버블이 있고 고가주택일수록 매물이 많이 출시될 가능성이 있고 또 거래가 안 되면서 급락 가능성도 존재한다 저는 그렇게 분석하고 있습니다.]
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 금융위기 말씀을 하시는데 그때하고 상황이 다릅니다. 2008년도 리만 브라더스 사태가 벌어졌을 때는 우리나라 주택 시장은 전혀 지금하고 다릅니다. 2006년도, 7년도 노무현 정부 당시에 가격이 올라서 고점을 찍은 이후에 너무 가격이 많이 오르다 보니까 정부가 2009년도 1월 1일부터 민간택지분양가상한제를 전면 시행하기로 했습니다. 그래서 2007년도 말부터 2008년도에 모든 건설사들이 주택공급을 늘리기 시작했습니다. 그래서 2009년도 민간택지분양가상한제 시행할 당시에 미분양 아파트가 16만 6000세대가 넘었습니다. 그래서 그 해 2009년도 2월 12일 날 정부가 2. 12대책을 내놓으면서 미분양 주택을 해소하는 대책으로 주택을 구입하는 경우에 취득세 50% 감면과 양도세 5년간 면제했던 게 그 해 연말까지였습니다. 그리고도 이게 다 해소되지 않아서 2012년도 9월 22일부터 그 해 연말까지 또 한 번의 대책을 내놨습니다. 그 당시에도 주택공급이 늘어서 가격이 하락한 거고요. 지금은 그런 상황은 아니거든요. 공급은 늘지 않고 부족한 상태입니다. 그래서 만약에 9억 원 이상 되는 주택도 15억까지는 대출이 20% 나갑니다. 15억 넘는 것은 안 되지만. 그렇다면 당분간 급매물이 나오는 것은 소진될 가능성이 있고요. 물론 장기적으로 볼 때 코로나 사태가 오래된다면 금융위기뿐 아니라 경제위기 때문에 부동산 가격이 침체될 수 있지만 지금 당장은 그런 상황이 아니기 때문에 유동성이 부족한 1가구 다주택자들이 내놓는 매물은 적어도 연말까지 소화될 가능성도 있습니다.]
[고종완/한국자산관리연구원장 : 토론이니까 제가 이 부분 잠깐 제가 다른 관점에서 약간 다른 의견을 좀 말씀드리고자 하는데요. 2008년과 지금의 상황은 닮은 점도 있고 또 다른 점도 있습니다. 지금 권 교수님께서 그 설명. 공통점은 뭔가 하면 부동산 경기가 2001년부터 이렇게 올랐거든요. 그래서 2007년에 고점을 찍고 2008년 9월에 서브프라임 모기지 사태를 맞았죠. 이때 상황이나 지금도 부동산 경기가 이미 많이 올랐던 고점 상태에 있고 또 하락기로 전환되는 변곡점에 있다 이런 것들은 공통점이라고 보여져요. 그래서 저는 유사하게 어쩌면 대통령께서 말씀하신 대로 더 오히려 심각한 상황이 올 수도 있다 저는 좀 비관적으로 그렇게 어둡게 보고 있는 이유가 바로 그런 점이고요. 이때는 이명박 정부 때인데 공급확대를 한 것은 맞죠. 다만 지금 다른 점이 있다면 공급이 좀 부족한 거거든요. 그래서 저는 결론이 뭔가. 2008년과 유사한 사태가 이번에도 일어날 가능성이 높고 다만 지금은 공급이 좀 부족한 점, 이런 것들이 시장에 좀 어떻게 보면 전세 가격이 내리지 않으면 집값도 내리기 어려운 그런 구조거든요. 이 차이를 제외하고는 비슷한 상황이 오고 있다는 점에서 저는 급매물이라든지 하반기로 갈수록 매물은 더 많이 나올 것 같아요. 그리고 다주택자들 같은 경우에는 전략적 측면에서 보면 이 경우에 슬림화 전략이죠. 몸집을 좀 줄이는. 다운사이징 전략이 바람직, 선제적으로 대응하는 그런 전략이 바람직해 보이고. 오히려 무주택자인 경우에는 앞으로 1, 2년 정도 적어도 제가 볼 때는 1년 정도는 급매물도 출시되고 부동산 경기도 하락을 보이면서 저가에 내집마련할 수 있는 기회가 온다는 점은 또 다른 기회로 이렇게 분석이 됩니다.]
[앵커]
두 분께서 앞으로 집값이 어떻게 될 것이냐 이 부분에 대해서 열띤 토론을 벌여주셨는데 제가 잠시 정리를 하고 넘어가면 권대중 교수님께서는 공급량이 충분치 않기 때문에 집값이 쉽게 잡히지 않을 것이다라는 의견이시고 고종완 원장님께서는 아파트 공급량이 충분치 않기는 하지만 과거에 외환위기라든지 글로벌경제위기 사태와 비추어보면 이번에도 집값은 크게 떨어질 가능성이 있다 이렇게 보시는 거죠.
[고종완/한국자산관리연구원장 : 저는 사이클 측면과 버블이론을 중시하는데요. 부동산 경제학을 연구하는 입장에서. 그렇게 본다면 부동산 경기는 이미 6년 정도 서울의 강남이나 마용성 이런 지역을 비롯해서 급등했고 어느 정도 버블이 쌓였다는 것을 우리는 인정해야 될 것 같아요. 그리고 6년 이상 집값이 지속적으로 오른 예가 한 번도 없어요, 통계가 나온 이후로. 그렇다고 그러면 지금은 고점에서 상승사이클이 마감이 되고 하락 사이클로 전환된 시기였는데 이때 코로나발 이러한 위기가 또 터진 것이죠. 엎친 데 덮친 격이 돼서 저는 당장 위기가 당장 올 것이다, 이렇게 보지는 않지만 이러한 침체상태, 글로벌 금융위기가 지속된다면 저는 부동산 시장도 결코 안전지대가 아니고 여기 폭락 내지는 위기상태를 올 수 있다. 더블딥에 빠질 수 있다 이런 이야기를 합니다.]
[앵커]
코로나19가 아니어도 우리의 부동산 사이클을 보면 하락 국면으로 접어들기 시작하는.
[고종완/한국자산관리연구원장 : 이미 시작했죠.]
[앵커]
이미 시작했다.
[고종완/한국자산관리연구원장 : 작년이 고점으로 봅니다.]
[앵커]
그랬는데 코로나19로 인해서 그 하락세는 더 빨라질 것이다.
[고종완/한국자산관리연구원장 : 거래가 안 되고 급매물이 출시된다면 수급의 불균형 때문에 이제 집값이 오르기는 1, 2년은 어렵고 적어도 우리 실물경기나 금리시장이 안정되는 것을 보고 저점을 확인한 후에 내 집 마련에 나서도 늦지 않다 그렇게 보고 있습니다.]
[앵커]
권대중 교수님께서는 부동산 사이클 부분은 인정을 하시잖아요. 실제로 지금 사이클상으로 우리 고종완 원장께서 말씀하신 것처럼 하락국면으로 접어든 상태이기는 합니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 꼭 그렇지는 않았어요. 부동산114 자료를 보면 서울만 예를 들면 작년에 4만 2890가구가 입주물량이었어요. 올해 4만 1512가구 정도라고 발표를 했습니다. 내년에 2만 644가구로 반토막 납니다. 수요공급법칙에 의해서 공급이 부족하면 가격은 유지될 수밖에 없거든요. 또 한번 10억짜리가 20억 된 이후에 소유자가 매도할 때 10억에 팔지 않습니다. 적어도 10억, 20억이 됐으면 19억씩 팔아야지 급락하지 않을 거라고 봅니다. 꼭 사이클이 부동산 경제 이론하고 맞지는 않아요. 지역에 따라 수급에 따라 달라지거든요. 그런데 서울, 수도권지역 같은 경우는 주택공급 자체가 100%가 안 되기 때문에 언제나 가격이 올라갈 가능성이 있는 지역입니다. 그래서 급락해야 될 시기는 아니었다고 봅니다.]
[고종완/한국자산관리연구원장 : 사례를 하나만 잠깐 언급할게요. 토론이니까 다양한 의견이 중요할 것 같은데요.]
[앵커]
말씀해 주시죠.
[고종완/한국자산관리연구원장 : 사이클 이론은 지난 30~40년간 빅데이터로 어느 정도 검증이 돼서 우리 시장에 10년 주기설이 있다라는 것은 검증이 되고요. 미국 같은 경우에는 20년 주기설이 있고요. 이렇게 거래량과 가격과의 관계, 벌집 순환 모양을 보아도 알 수 있습니다. 제가 좀 사례를 하나 드는 게 이해를 도울 수 있을 것 같은데요. 요즘 은마아파트가 많은 회자가 되잖아요. 이게 2007년경에 31평이라고 하는데 77제곱미터가 이게 12억까지 갔습니다. 그리고 2013년에 바닥을 찍었는데 이게 7억 2000까지 떨어집니다. 저도 직접 경험했던 사람입니다. 거의 40%까지 위기가 왔을 때 떨어졌고요. 또 97년 말에도 보면 거의 반토막이 났던 아파트가 많았다는 점은 상당히 우리가 꼭 기억하고 교훈으로 삼아야 될 것 같아요. 그랬던 것들이 지금 최근에 지난해 말 기준으로 보면 21억까지 올랐거든요. 그러니까 말하자면 12억에서 7억까지 40%가량 떨어지고 다시 22억 오르고 현재는 한 18억 정도 합니다. 이렇게 롤러코스터를 타고 있다는 점은 앞으로 부동산 시장도 변동성과 위험성이 커진다는 것을 우리는 주목해야 할 것으로 보입니다.]
[앵커]
알겠습니다. 제가 이제 토론을 마무리할 시간이 됐는데 끝으로 시청자 여러분들께서 많이 궁금해 하실 내용 하나만 질문을 더 드리도록 하겠습니다. 집이 있는 분들이야 큰 걱정 안 하겠습니다마는 떨어지는 게 큰폭으로 떨어지고 있는 상황은 아니니까요. 무주택자들의 경우에는 그럼 이와 같은 상황에서 언제쯤 어떤 식으로 집을 사는 방안을 계획하는 게 좋을지 궁금해 할 것 같거든요. 물론 정답은 없겠습니다마는 각자 판단해야겠지만 우리 두 전문가께서는 어떤 의견을 가지고 계시는지 짧게 말씀을 해 주시기 바랍니다.
[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 일단은 코로나 사태가 길어진다면 대기할 필요가 있고요. 대기수요가 나올 필요가 있고. 짧아진다고 그러면 분양시장을 노려볼 필요가 있습니다. 분양시장은 지역별로 양극화가 벌어지고 있거든요. 이런 상황에서도 수도권의 분양시장은 100:1이 넘습니다. 그래서 무주택자라면 가점을 좀 많이 만들어놓고 청약시장을 보는 게 좋고요. 일반 매물은 9억 원 이하 주택들은 관계가 없는데 그 이상 되는 주택들은 대출도 규제되고 여러 가지 제한사항이 많기 때문에 코로나 사태의 여파, 상황에 따라서 좀 지켜볼 필요가 있다고 생각합니다.]
[고종완/한국자산관리연구원장 : 저는 앞으로 시장의 향방이 근본적으로 흐름이 달라질 것으로 보입니다. 지금까지는 5~6년간은 매도자 중심 시장이었다면 이제 내수자 중심 시장으로 시장이 바뀌고 있다라는 점을 주목해야 될 것 같고요. 또 그렇게 본다면 부동산 경기는 급락은 아니더라도 적어도 하향안정 사이클이 나올 확률은 높아졌다라고 진단합니다. 그렇게 보면 맞춤형 전략을 설명드리면 무주택자인 경우에는 이 기회를 잘 활용할 필요가 있습니다. 그래서 과거의 경우를 비춰보면 이렇게 저점 매수의 기회로 될 수가 있고 권 교수님 설명하신 대로 신규분양은 여전히 유효한 가장 좋은 방법이죠. 두 번째는 급매물이나 경공매가 나올 가능성이 있습니다. 이렇게 시세보다 저렴한 이러한 신규분양이 됐던 급매물, 경공매를 노리는 전략은 매우 효과적일 경제적 방법이 아닌가 이렇게 생각이 들고요. 두 번째 1주택자는 보유하는 게 좋습니다. 왜냐하면 부동산 경기가 꺼지더라도 5년, 10년 후를 내다보면 여전히 우상향했던 과거의 경험이 많아서 사고 팔고 굉장히 번거롭거든요. 그러니까 1주택자는 보유하는 전략. 문제는 다주택의 고민이 커졌습니다. 다주택자는 좀 줄여서 이번 기회에 현금을 확보하는 그런 전략이 바람직하다는 말씀을 꼭 드립니다.]
[앵커]
알겠습니다. 두 분의 분석과 전망 잘 들었습니다. 결국에는 시청자 여러분께서 판단을 하셔야 될 텐데요. 종합적으로 다양한 정보들을 얻으시고 판단을 해 보시기 바랍니다. 맞장토론 마무리하도록 하겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수, 고종완 한국자산관리연구원장과 함께했습니다. 두 분 토론 잘 들었습니다.