[앵커]정부가 서울의 집값을 잡기 위해서 다각도의 규제 강화에 나섰습니다. 국토부는 어제(28일) 서울 지역 부동산 실거래 실태에 대한 관계기관 합동조사 결과를 발표했습니다. 한남 3구역 재개발 사업은 지난 26일 시공사 선정 입찰 무효 결정이 내려지면서 중단될 위기에 놓였습니다. 그런데 정부의 이같은 규제 강화에도 불구하고 서울 아파트 가격은 22주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 고종완 한국 자산 관리 연구원장 자리 함께 했습니다. 어서 오십시오. 원장님, 일단 실거래가 조사 결과부터 살펴보죠. 8월과 9월 두 달치 정도 되는데 벌써 500여 건의 탈세 의심 사례가 적발이 됐어요.
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■ 방송 : JTBC 아침& (06:57 ~ 08:30) / 진행 : 이정헌 [고종완/한국자산관리연구원장: 그렇죠. 합동조사 결과도 그렇고 정부가 조사한 결과 세금을 줄이거나 또 세금을 안 내기 위한 위법 사항이 많이 발견이 됐죠. 대표적인 게 집을 사면서 이제 대출과 전세금만으로 자기 돈은 한 푼도 안 내고 이렇게 사는 경우도 적발됐고요. 또 하나는 이렇게 부모나 친척으로부터 증여를 받아서 어린 학생이 집을 사는 이런 것들이 많이 발견이 되어서 그동안 어쨌든 투기라든지 이런 불법행위가 만연했었다는 것을 알 수가 있겠습니다.]
[앵커]
법이나 규제의 허점이 그만큼 많다고 봐야 될까요?
[고종완/한국자산관리연구원장: 그런데 사실은 이렇게 세금만 제대로 낸다면 이걸 꼭 어린아이나 미성년 자가 집을 취득했다고 해서 또 여러 채 가졌다고 해서 꼭 이게 위법이나 불법은 아니죠. 다만 이 와중에 소위 자금 출처 조사가 자금 출처가 불명확하거나 여기에 편법거래 이런 것들이 문제가 될 수 있겠습니다.]
[앵커]
실거래 상설조사팀을 구성을 해서 국토부가 한국감정원과 함께 계속해서 조사를 한다고 합니다. 한다고 한다면 이렇게 세금을 회피한다거나 탈세를 하는 상황이 조금은 줄어들까요?
[고종완/한국자산관리연구원장: 아무래도 상당히 충격을 줄 수 있죠. 이제 모든 사람들이 다 정상적 거래만 하는 것은 아니죠. 그러나 이제 이것들이 과연 집값 상승의 가장 주범인가 하는 문제는 별도로 하고 이런 효과는 좀 일시적인 효과는 상당히 클 것으로 보입니다. 다만 이런 조사는 투기라든지 이렇게 탈법조사, 세무조사 같은 경우에는 평상시에도 꾸준히 이루어져야 되지 이렇게 특정한 시점에 날을 잡아 하는 것은 효과가 떨어질 뿐만 아니라 장기적인 효과에는 한계가 있다고 지적이 됩니다.]
[앵커]
한남3구역재개발사업… 지금 사실상 무산되는 분위기인데 이건 어떻게 될까요?
[고종완/한국자산관리연구원장: 그렇습니다. 한남3구역은 그동안 재개발 구역으로서 최대어다, 단군 이래 재개발 최대사업이다 이렇게 시장의 관심도 높았었는데요. 어쨌든 국토부나 서울시가 조사를 한 결과 20개의 위법사항이 발견이 되었습니다. 그러다 보니까 국토부나 서울시는 재입찰을 권고하고 있고요. 그러나 한남3구역 조합원의 입장에서 볼 때는 이렇게 되면한 6개월에서 1년 정도 또 사업이 지연되는 그런 문제가 발생을 합니다. 그래서 제가 볼 때는 결과적으로 이렇게 사업이 지연되면 두 가지 문제가 있죠. 조합원들은 이제 오히려 수익이 줄어드는 불이익한 문제가 발생하고 또 시장의 입장에서 봤을 때는 위축되어서 그러니까 공급이 줄어들어서 다시 가격이 불안해지는 이런 문제가 있을 수 있겠습니다. 아무튼 과당경쟁... 말하자면 건설회사는 이윤을 창출하는 걸 목적으로 하잖아요. 이렇게 과도한 이러한 조건을 그러니까 이 주비 같은 것들을 5억 원을 무이자로 준 다든지 분양가를 7000만 원 이상 받아준 다든지 이런 것들은 너무 지나친 것들이거든요. 이런 것들은 좀 해소가 되어야겠지만 사업도 제대로 진행되는 것이 정상화되는 것이 바람직하다고 생각이 듭니다.]
[앵커]
한남3구역재개발사업에 대한 정부의 이 같은 조치가 부동산 시장에 던지는 메시지는 뭘까요? 여파는 또 어느 정도나 될까요?
[고종완/한국자산관리연구원장: 그러니까 시장질서 공정성이죠. 그러니까 도심이 주거환경정비법이라는 게 있거든요. 그런데 조금 전에 잠깐 설명을 드렸습니다마는 정부도 개입하지 않을 수 없는게 과당경쟁으로 해서 위법사항이 발견되고 이런 것들은 결국은 시장의 가격을 또 불 안하게 하는 주된 원인이 될 수 있습니다. 그래서 이러한 것들을 바로잡아야 되겠고... 또 하나는 이러한 한남3구역이 이렇게 과열이 되면 그러니까고분양가라든지 아까 이주비를 과다하게 지급을 하게 되면 결국은 주변 집값을 다시 들썩이게 하는 원인이 되게 됩니다. 그러나 시장 전체로 놓고 보면 다시 공급이 위축되는 문제가 있어서 이런 것들을 질서도 바로잡고 이렇게 공급의 위축이 없게끔 어떻게 하느냐가 묘책이 될 것 같습니다. 지금 정부는 어쨌든 수정입찰보다는 재입찰을 권고하고 있고 조합원의 입장에서는 10년을 기다렸는데 이제 다시 또 어떻게 할 수가 없다 이런 답답한 마음이 있는데 잘 해결됐으면 좋겠습니다.]
[앵커]
민간택지 분양가 상한제가 있고요. 종부세 인상도 있고 문재인 정부가 현재 도입을 했거나 실시하고 있고 또 계획하고 있는 부동산 정책들을 하나하나 따져보면 손에 꼽기 어려울 정도로 그만 큼 많습니다.
[고종완/한국자산관리연구원장: 17번 나왔죠.]
[앵커]
17차례 발표했고요. 그런데도 불구하고 서울지역의 집값이 22주째 연속 상승세를보이고 있다고 합니다. 왜 그렇습니까?
[고종완/한국자산관리연구원장: 작년 9.13대책 이후에 올해 상반기만 해도 집값이 진정됐었거든요. 재건축도 하락했고 저도 집값이 안정되었다 이곳에서 말씀드린 적이 있는데요. 4가지로꼽을 수 있겠습니다. 우선 서울지역 중에서도 다 오르는 것은 아닙니다. 강남 3구가 마용성이라 그래서 요즘 영등포와 서대문구 이런지역들, 흑석동 이런 지역들이 오르고 있는 곳인데요. 첫 번째는 공급부족을 꼽을 수 있겠고 두 번째는 저금리, 금리가 좀 내렸지 않습니까? 여기다가 1100조가 넘는 풍부한 유동성들 이 부동산 시장으로좀 몰리고 있다라는 점을 꼽을 수 있겠습니다. 세 번째는 저는 잘못된 정책이 그러니까 규제 일변도 이런 정책이 오히려 공급 감소 우려를 증폭시켜서 30~40세의 밀레니엄 세대가 불안감에 집을 사고 있다 이런 것들을 꼽을 수가 있겠습니다. 모든 것들을 종합하면 지금 집값이 오르는 것은 나름대로 이유가 좀 있는 것이고 여기에는 정책의 실효성이 좀 떨어지고 있다... 말하자면 조금 전에 말씀드렸습니다마는 분양가 상한제라든지 이렇게 세금 증과라든지 전매제한, 대출 규제 이런 것들이 오히려 앞으로 공급을 더 줄일 것이다... 이런 우려를 좀 더 증폭시키고 있어서 그런 면에서는 지금의 규제일변도 정부 정책은 근본적으로 공급을 늘리는 쪽으로도 보완하고 수정되어야 할 필요가 있다고 생각합니다.]
[앵커]
문재인 대통령이 최근 국민과의 대화에서도 부동산 가격을 꼭 잡겠다 이렇게 약속을 한 바 있습니다마는 말씀하신 대로 여러 가지 대책들에도 불구하고 집값이 계속 오르고 잡지 못한다 고 한다면 사실상 현재까지로 봐서는 문재인 정부의 부동산 정책이 실패했다이렇게도 볼 수 있습니까?
[고종완/한국자산관리연구원장: 대부분의 전문가들은 어느 정도 효과, 투기수요를 억제한다든지 실수요자 시장으로 재편되었다든지 이런 것들은 긍정적으로 평가합니다만 우리가 주택정책 의 목표가 시장 안정과 서민 주거 복지 향상에 있거든요. 시장이 지금 안정되어 있지 않고 불안하 다는 점... 그리고 서민들의 주거가 특히 불안... 왜냐하면 전세도 함께 올랐거든요. 이런 점들은 정책의 효과, 실효성 면에서는 높은 점수를 좀 주기는 어렵지 않을까. 현재로는 좀 실패했다는 평가가 우세한 것 같습니다.]
[앵커]
문재인 정부의 남은 기간 동안에 그러면 혹시 잡을 수는 있을 것으로 기대하십니까?
[고종완/한국자산관리연구원장: 저는 다행히 내년 이후에는 우리나라 주택시장은 좀 안정국면으로 전환될 것으로 보입니다. 왜냐하면 2013년부터 서울은 집값이 오르기 시작했거든요. 5년 내지 6년간 이렇게 급등한 데 따른 피로감도 있고어느 정도의 거품도 있다고 보여집니다. 그리고 정책의 효과도 좀 나타나고 있고 3기 신도시도 2021년부터는 분양에 들어가기 때문에 이제 그동안 5~6년 올랐던 서울 등 이런 집값은 이제 좀 하향안정국면으로 접어들 것으로 보이는데 여기에 정책의 효과가 좀 중요하고요. 또 최근 들어서는 대대광이라 그래서 대구, 대전, 광주에 이어서 부산, 울산, 창원도 집값이 오르고 있거든요. 이런 점들은 정부가 너무 안일하게 생각하지 말고 서울 지역은 공급이 부족하고 수요가 많고 특히 똘똘한 한 채로의 수요 집중 현상을 완화할 수 있는 이런 대책의 근본적인 수정도 필요하다고 생각됩니다.]
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 고종완 한국자산관리 연구원장이었습니다. 말씀 잘 들었습니다.