■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 아침&'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌[앵커]
앞서 전해 드린 것처럼 정부가 최근 집값 과열현상을 보인 창원시 의창구를 투기과열지구로 추가 지정했습니다. 부산과 대구, 울산, 파주 등 36개 지역은 조정대상지역으로 지정했습니다. 부동산 전문가들은 이미 가격이 오를 대로 올랐고 이번에도 인근 비규제 지역의 집값만 끌어올리게 될 것이라며 실효성에 의문을 제기하고 있습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 안녕하세요.]
[앵커]
이른바 풍선효과입니다. 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 부풀어오르는 이 풍선효과가 이번에도 어김없이 나타날 것이다 이런 우려들을 나타내고 있는데 어떻게 생각하십니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 아마 두 가지로 양면성이 나타날 가능성이 있습니다. 지방 같은 경우는 이제 수요보다 공급이 많은 지역도 사실 있어요. 투기수요로 가격이 오른 곳도 있고요. 이런 지역은 이번 규제에 약발이 먹힐 것 같고요. 그 외의 주변지역으로 또 확산될 가능성도 높습니다. 지금 저금리에 유동성 자금도 많기 때문에 정부가 주택을 공급하는 것보다는 규제로 좀 가고 있기 때문에 역시 풍선효과가 나타날 가능성이 있고. 특히 이제 역으로 다시 서울이나 도심지로 투자가 일어날 가능성이 높습니다. 지방으로 몰려갔던 투자자들이나 투기꾼들이 다시 상대적으로 규제가 많다 보니까 서울이나 강남이나 다시 도심지로 회귀할 가능성도 없지 않아 있습니다.]
[앵커]
말씀하신 대로 결국 돌고 돌아서 또다시 강남이다 이런 얘기들이 나올 수 있는 상황인 거군요. 뒷북대책이다 뭐 이런 얘기들도 있는데요. 이건 어떻게 생각하십니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 이미 파주 같은 경우는 상당히 많이 올랐습니다. 특히 울산 남구나 또는 포항이나 창원 같은 경우 상당히 많이 오른 상태에서 지금 규제가 됐습니다. 상상외로 그렇게 오르지 않은 지역도 선제적으로 이번에 논산이나 또 전주나 광주 같은 데는 지정을 했는데. 결국에 오른 지역은 이미 너무 늦은 감이 있지 않나 그런 생각이 듭니다.]
[앵커]
비규제지역의 매수세가 오히려 더 늘어나는 상황들이 현실적으로 바로 나타나게 될까요, 그러면?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 나타날 가능성도 있습니다. 특히 최근에 와서 공급보다 수요가 많게 됐고 또 불안심리가 커지고 있거든요. 주택공급이 적거나 또는 유동성 자금도 많고 저금리가 지속되다 보니까 향후에 주택가격 올라간다고 하는 불안감 때문에 매수세가 늘어나서 주택가격이 올라가고 있거든요. 이런 현상들은 아마 당분간 지속될 가능성은 있고요. 비규제지역으로 나타날 가능성도 있습니다.]
[앵커]
6. 17대책에서 빠졌던 지역들이 결국에는 올랐고 또 그것을 누르기 위해서 다른 지역을 지정하니까 다른 지역도 같이 또 오르고 뭐 이런 계속 연쇄적인 상황이 발생하고 있는데. 언제까지 이런 대책들이, 땜질식 대책이라고 해야 될까요? 이런 대책들이 나오게 될까요?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 한 번 올라간 가격은 다시 떨어지지 않습니다. 다시 말하면 경제상황이 어려워지거나 주변 환경이 변화하지 않는 한 올라간 가격이 하락하기는 쉽지 않거든요. 그래서 올라간 가격을 안정시킨다면 결국 공급을 늘리는 수밖에 없는데. 정부가 공급보다는 계속적으로 규제를 강화하고 있기 때문에 이런 현상은 점점 수그러들지 않고 당분간 계속될 가능성이 높아요.]
[앵커]
그렇다면 규제로 인한 문제해결은 이제는 쉽지 않다 이런 상황이 됐다 이렇게 보시는 겁니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 그렇죠. 규제가 또 다른 부동산시장의 왜곡현상을 만들잖아요. 가격을 계속 올리고. 또 이 부동산가격이 오른다는 얘기는 전월세 가격도 올라간다는 얘기입니다. 수요가 높아지기 때문에 전월세 가격이 올라가면 매매가격도 올라가고. 떠받치고 있기 때문에 이런 현상은 악순환이 반복될 가능성이 높습니다. 이럴 수밖에 없어요, 또.]
[앵커]
전월세 가격 얘기를 하셨으니까요. 그 얘기를 더 이어가보도록 하죠. 전월차 3법. 이 부분에 대해서 실행이 된 이후에 오히려 전셋값은 계속 올랐잖아요. 이에 대해서 정부는 그것 때문에 오르는 것은 아니다 이렇게 얘기를 하고 있습니다마는 현실적으로 오르고 있고요. 이 현상은 계속해서 이어진다고 봐야 됩니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 아마도 2~3년. 제가 볼 때는 2년 정도 이상은 연속될 것 같아요. 옛날에 1년이 2년될 때는 한 3~4개월 그랬는데 이번에는 지속될 가능성이 높은 이유가 계약갱신청구권이 2년에서 4년으로 늘어났잖아요. 여기에 지금 현재 내년 6월 기준으로 보유세나 양도세나 또는 종합부동산세까지 오르기 때문에 다주택자들이 자기가 살고 있는 집 이외에 주택을 임대해 놓은 주택에 대해서 대부분 융자가 있거나 또는 그 월세를 받아서 사는 사람도 있어요. 그렇다면 월세를 올릴 수밖에 없거든요. 소득은 한정돼 있는데 보유세가 올라가거나 또는 세금이 올라간다면 결국에 반전세나 월세를 오를 수밖에 없는 현상이 지속될 가능성이 높고. 더욱이 매물이 부족하기 때문에 이런 건 경쟁적으로 올라가고 있습니다. 지금 77주 연속 상승하고 있거든요. 그래서 내년에도 입주물량이 늘어나지 않는다면 이런 현상은 지속될 가능성이 높습니다.]
[앵커]
그렇다면 집 없는 사람들은 갈수록 더 힘들어질 수밖에 없는 상황이잖아요.
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 그래서 이 아파트 전월세 사는 사람. 특히 전세사는 사람들이 아파트 전세가격들이 올라가다 보니까 주변 지역의 다세대나 연립으로 밀려나는 현상이 나타나고. 거기에 조금 능력 있는 사람들은 다시 다세대나 연립을 매입하는 경향이 나타나서 결국 비아파트 부문도 가격이 올라가고 있습니다.]
[앵커]
이주열 한국은행 총재가 이런 얘기를 했습니다. 주택가격의 상승 속도가 소득증가율이나 실물경기 상황과 비교해서 과도하다. 이런 지적인데. 동의하십니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 그렇죠. 지금 물가상승이 1.5%, 1% 안 되는데. 집값 상승이 물가 상승의 3배가 넘으면 조정대상지역으로 지정할 수 있어요. 이번에 36곳 지정한 데가 다 거기에 해당되는데. 사실은 물가나 소득은 그 정도 따라가지 못하고 있거든요. 그런데 그것이 꼭 저금리 때문에 그런 것만은 아니고요. 공급이 부족하거나 또는 정말 규제해서 그런 곳도 있고요. 또 하나는 임대주택 등록을 한 가구 수가 지난 6월 말 기준으로 160만 7000가구나 됩니다. 이 집은 있는데 집은 팔지 못하게 발목이 잡혀서 시장에서 거래가 되지 않다 보니까 매매시장이 경직되고 매매시장에 물건이 없으면 결국에 가격은 오를 수밖에 없잖아요. 이런 것이 결국은 전월세 가격까지 끌어올리는 현상 때문에 전반적으로 복합적으로 오르는 거지 꼭 저금리 때문에 오르는 것만은 아니에요.]
[앵커]
그렇다면 정부도 이제 규제보다는 공급을 늘리는 방안으로 정책을 진행할 가능성이 높고요. 변창흠 국토교통부 후보자도 그런 얘기들을 하고 있지 않습니까? 공급이 확실히 늘어날 가능성은 있다고 보시는 겁니까? 그런 정책들을 보면 말이죠.
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 2018년도 8.27대책부터 그 당시 민주당의 이해찬 대표가 대표를 맡았는데요. 그때부터 주택공급 얘기가 나왔어요. 한 1년 정도 높다가 그때부터 공급얘기가 나왔지만 결국 전세 입주물량은 없거든요. 3기 신도시도 앞으로 2~3년 후의 입주물량이고요. 특히 입주물량이 돌아오면서 재개발지역 사업도 3~4년 동안 안 했기 때문에 입주물량이 없으면 가격이 오를 수밖에 없는데. 국토교통부 내정자인 변창흠 후보자가 원래 평상시에 주장하던 것이 임대주택 공급 확대입니다. 저도 토론을 몇 번 같이 했는데. 임대주택 공급을 확대를 주장했기 때문에 아마도 취임하면 3기 신도시나 또는 지난번에 정부가 발표한 127만 가구 플러스의 주택공급을 지속적으로 할 거고 거기에 덩달아서 임대주택공급을 늘릴 확률은 높습니다.]
[앵커]
변 후보자는 서울지역의 교통여건이 좋은 지역에 역세권 위주로 고밀개발을 하는 것도 필요하다 이런 부분을 얘기를 했었는데 이건 어떻게 생각하십니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 이건 이미 고밀재건축, 재개발 얘기가 나왔잖아요. 공공참여형 재개발, 재건축 얘기가 나왔는데. 역세권 주변에 공공토지는 없습니다. 민간토지밖에 없거든요. 그러면 민간에 재개발, 재건축이나 주거환경개선사업 또는 도시환경개선사업을 추진하면서 용적률에 인센티브를 주고 증가되는 용적률의 일정부분은 아마 임대주택으로 공급할 가능성이 높고요. 지금도 역세권 개발은 하고 있습니다. 이 변창흠 후보자가 주장하는 내용 중의 하나가 토지임대부 주택이라는 게 있습니다. 이건 아마 역세권에 공급할 가능성은 있어요. 물론 3기 신도시에도 일부 공급할 예정인 것으로 알고 있는데. 이렇게 되면 아마 임대주택공급은 늘어나겠지만 과연 시장에서 토지임대주택을 원하느냐가 문제입니다. 대부분 사람들은 토지, 건물의 완전 소유권을 원하지 건물만 가지고 있는 토지임대부는 원하지 않을 거예요. 토지임대주택을 분양받게 되면 임대료는 토지에 대한 임대료를 내야 됩니다. 그러면서 건물은 분양받았기 때문에 건물에 대한 재산세 내야 됩니다. 여기에 한발 더 나가서 환매조건부를 달고 있거든요. 환매조건부는 뭐냐 하면 분양받고 난 이후에 5년, 10년, 20년 살다가 매각할 때 자산, 자본이득이 생기면 본인이 가져가는 게 아니고 정부나 저런 정부투자기관에 분양했던 LH나 SH공사에 다시 되팔아야 되는 문제가 나오거든요. 과연 이게 시장에서 단기적으로 임대주택을 사는 사람들은 인기가 있을 수 있지만 재산을 취득하는 자의 입장에서는 원하는 거냐 하는 것은 두고 볼 문제입니다. 아마도 그런 주택이 공급된다 하더라도 2007년도에 이미 공급한 사례가 있거든요. 실패할 가능성이 높습니다.]
[앵커]
그래서 결국 서울지역의 공급을 늘리기 위해서는 재건축, 재개발의 기준을 완화하고 더 높이 지을 수 있도록 하는 수밖에 없다 뭐 이런 얘기들이 나오는데 이 부분은 어떻게 생각하십니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 최근 서울시장 보궐선거에 출마하려는 후보자들이 내놓는 공약들을 보면 서울시의 2013년도 박원순 시장 당시에 스카이라인을 39층에서 35층으로 낮췄거든요. 이걸 복원하겠다는 게 있고요. 또 하나는 재개발, 재건축의 용적률을 올려서 주택공급을 늘리겠다는 게 있습니다. 물론 이제 국토이용관리법상 법적으로는 주거지역의 용적률이 500%입니다. 그런데 서울시장이 늘릴 수 있는 게 300%까지 늘릴 수 있거든요. 그렇다면 지금의 250%, 200%, 150%로 이 수도권 정비계획법상 과밀지역에 속하는 지역은 규제하고 있는데 이걸 완화해서 공급을 늘릴 가능성은 있습니다. 향후에 도심지의 인구가 몰리고 주택공급 할 수 있는 택지가 없다면 결국 콤팩트시티처럼 고밀로 개발할 수밖에 없는데 이번 정부도 이런 쪽에는 어느 정도 동의하는 것 같아요. 그래서 공공참여형 재개발 또는 재건축 사업을 하는 것 같습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 끝으로 한 가지만 더 질문을 드리겠습니다. 지금 집이 없는 무주택자들. 그러면 집을 사거나 아니면 전월세를 좀 안정적으로 얻을 수 있는 시기가 언제쯤이면 될 거다 이렇게 기대를 할 수 있습니까?
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 저는 아무래도 임대주택 등록가구수가 160만 가구 정도 되는데요. 2018년, 2019년도는 주로 아파트가 등록이 됐습니다. 2015년부터 시행한 법인데 2015년부터 2017년도까지는 비아파트 부분이었어요. 올해 수도권지역에 한 48만 가구 정도가 풀리는데 아파트는 아니에요, 대부분이. 그런데 이 아파트가 2018년, 19년에 등록한 게 4년, 8년 임대주택을 등록했는데 4년이 끝나는 2022년도 말, 2023년도에는 아마 대량으로 나오지 않겠나. 이게 기간이 만료되면 1년 내에 매각해야 되거든요. 또 4년, 8년의 임대주택 제도가 없어졌거든요. 거기에다가 2003년도부터 3기 신도시가 입주를 시작한다면 2023년부터는 매매시장이나 전월세 시장이 좀 안정화될 거라고 보여집니다.]
[앵커]
아직도 많이 남았군요. 그때까지 또 여러 가지 변수들이 있기 때문에 어떻게 될지도 모르는 거고요. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다. 말씀 잘 들었습니다.
[권대중/명지대 부동산학과 교수: 감사합니다.]