[앵커]사회적으로 논란이 뜨거운 이슈에 대해 다양한 목소리를 들어보는 맞장 토론 시간입니다. 오늘(7일)은 민간 택지 분양가 상한제 첫 대상 지역으로 서울 8개 구 27개 동이 지정된 배경과 이른바 핀셋 지정을 통해 기대되는 효과 그리고 우려되는 부작용 등을 집중적으로 살펴보겠습니다. 먼저 출연자들을 소개해 드립니다. 제 오른쪽으로 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원입니다. 제 왼쪽입니다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수입니다. 어서 오십시오.
국토교통부가 어제 서울 강남 4구 22개 동과 이른바 마용성으로 불리는 마포구, 용산구, 성동구 4개 동 그리고 영등포구 여의도동을 민간 택지 분양가 상한제 첫 대상 지역으로 발표했습니다. 이에 따라 민간 택지 분양가 상한제는 4년 7개월 만에 부활하게 됐습니다. 토론 시작하겠습니다. 2015년 4월에 폐지가 됐으니까 4년 7개월 만에 민간택지 분양가상한제가 다시 시행이 되는 겁니다. 두성규 의원님께서 그동안 분양가상한제를 반대해 오셨잖아요. 어제 발표된 동단위 핀셋 규제 그러면 이것도 문제가 있다, 이렇게 보는 겁니까?
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■ 방송 : JTBC 아침& (06:57 ~ 08:30) / 진행 : 이정헌 [두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원 : 저는 문제가 조금 있다고 보고 있는게 일단 동 단위로 해서 뭔가 정부가 핀셋 규제 즉 주변에 불편하게 영향을 미치는 부분들을 최소화하겠다는 식으로 했는데요. 지금 4년 7개월 만에 부활했다기보다는 민간택지에 대한 확대 적용이 그동안 적용되는 요건들이 있었지만 그 요건들을 상당히 완화했죠. 완화하고 구체적인 동을 이번에 주거정책심의위원회를 통해서 지정이 된 것인데요. 이런 부분들에 있어서 과거의 우리가 전례를 보거나 또 이런 분양가상한제, 민간 택지 확대 적용에 대한 것들, 내용들이 이미 예고되고 있는 상황에서도 사실 서울 시내를 비롯해서 부동산 시장의 주택 가격은 상당히 상승세를 유지해 왔다는 점을 감안하면 실효성이 기대되지 않는 가운데 부동산 시장에 있어서 상당히 부담감만 안겨주는 그런 민간택지의 확대 적용이 아닌가... 또 이런 부분들이 오히려 전체적으로 부동산 시장의 분양가는 낮출 수 있겠지만 인위적으로 낮출 수 있겠지만 전반적인 주택 가격 자체는 오히려 상승 쪽으로 자극을 시키는 그런 측면의 부작용이 예상되기 때문에 저는 이번에 있어서의 민간택지의 확대 적용 자체가 그렇게 큰 기대도 가지고 있지 않을 뿐만 아니라 효과에 대해서도 좀 부정적인 입장을 저는 갖고 있습니다.]
[앵커]
새롭게 분양되는 아파트의 분양가를 낮출 수는 있겠지만 전반적인 서울의 집값을 잡기는 어려울 것이다, 이런 입장 이시겠군요. 알겠습니다. 한문도 교수님, 교수님께서는 그동안 택지의 분양가 상한제 필요하다는 입장을 밝혀오셨잖아요. 그렇다면 어제 발표된 내용도 긍정적으로 보고 계시는 겁니까?
[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 일단 긍정적으로 보고 있는데 이제 제가 생각하는 것보다는 좀 축소해서 핀셋으로 지정을 하지 않았습니까? 예전과 좀 다른 방식이죠. 일괄 지역을 선정하는 것이 아니라 동별로 선정을 했는데 사실 유사 이례로 이런 방식을 쓰는 건 처음이거든요. 그래서 우리가 시장의 상황을 읽어봐 줄 것이 어떤 대목이 있냐 하면 정부의 시각 과 입장이 있고 국민의 시각과 입장이 있는데 주택 가격이 사실 경제 상황과 좀 다르게 폭등하고 있다... 물론 수요, 공급의 문제도 있지만 다른 요인도 있다는 게 정부 입장입니다. 어떤 투기나 이상거래라든지 이런 부분의 문제라든지 이런 부분도 초점을 맞추고 있기 때문에 정부에서 현재 내년 총선을 대비해서 국민 여론조사를 했을 때도 분양가상한제 찬성 여론이 많이 높았습니다. 그래서 이런 부분을 감안할 때 정부에서 이미 6월달, 7월달부터 상한제를 하겠다 라는 시장 자정 작용을 기대하고 미리 던져줬지만 시장에 자정 작용을 못했죠. 그렇다면 정부에서는 공익의 입장과 또 국민 주거복지 안정적인 측면이라는 부분에서는 무조건 이 정책을 시행하지 않으면 안 되는 사면초가 상황이 될 수밖에 없고 그러다 보니 경제성장률이나 저성장에 대한 경제수치에 대한 민감도도 이런 상황이 있었지만 그런 부분을 최대한 줄여서 한 것이 제가 보기에는 부득이 핀셋으로 나타난 것 같습니다. 결론은 뭐냐하면 정책의 일관성과 부동산 집값을 잡겠다라는 의지는 천명을 한 것이죠. 거기에다가 내년 2월에 또 상설조사팀 해서 다른 부분의 요소들도 다 하겠다고 했기 때문에 제가 볼 때는 시장에 분명한 신호를 줬습니다. 줬기 때문에 시장에서 어떻게 앞으로 나타날지 보겠지만 제가 예측하기에는 기존의 역사를 보면 분양가상한제가 적용되거나 원가안정제가 적용됐을때 주택 가격은 6개월, 1년 뒤부터 좀 안정세를 취했거든요. 그래서 제가 볼 때는 이것도 효과가 있을 것으로 보입니다.]
[앵커]
그렇다면 교수님께서는 부득이한 상황이기는 하지만 핀셋 규제보다는 일괄지정이 더 필요했다, 이렇게 보시는 겁니까?
[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 제가 우려하는 것이 예를 들어서 모 구역 같은 경우는 어느 지역을 제가 얘기하기는 그렇고요. 동작구라고 얘기하겠습니다. 동작구라든지 일부 지역 같은 경우는 일반 분양 물량이 적은 세대죠. 지역에 대해서는 핀셋을 지정을 안했거든요. 그런데 그곳에서 만약에 로또 청약이 더 심하게 일어나면 도리어 또 다시 한 번의 또 지정을 해야 하는 불편함이 생기지 않습니까? 그래서 그런 부분들에서는 제가 볼 때는 미스한 부분이 있다 이렇게 보는 거죠, 제 개인적으로는...]
[앵커]
경기도 과천도 그렇고 방금 말씀하신 동작구 흑석동 이 지역 등이 배제된 부분도 문제가 있다. 이렇게 보시는 거군요.
[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 굳이 그 부분을 왜 뺐을까? 이번에 지정이 안 되서 의아한 전문가들의 의견이 많거든요. 정부의 부실한 답변은 1000세대가 안 돼서, 일반 물량분이 시장에 영향이 없을 것... 이렇게 얘기를 했는데 그렇다면 계속 시장논리와 정부의 공익논리가 계속 부딪히는 상황을 계속 스스로 연출하고 있는 것이죠. 그래서 이런 부분에서 좀 아쉬운 부분이 있습니다.]
[앵커]
핀셋 규제가 예상이 됐던 지역들이 일부 빠졌다 이런 지적에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원 : 제가 볼 때는 그런 측면이 강한 것 같고요. 이번에 주거정책심의위원회에서 위원장으로 있는 국토부의 김현미 장관께서 모두 발언을 통해서 굉장히 결론을 이미 내려놓고 현재적으로 동 지정이나 강도 높은 민간택지 확대 적용 부분에 대해서도 어떤 방향성을 좀 주문을 했던 것 같아요. 그런데 그런 가운데 이번에 사실은 여러 가지 수치나 이런 부분들에 대해서 타당한... 지정에 대한 타당한 근거를 나름대로 국토부도 제시하고 있습니다마는 예를 들자면 과천 같은 경우에도 당연히 지금 실질적으로 이번에 적용 대상으로 될 것으로 기대됐는데 빠졌고요. 또 수치상으로 볼 때 가장 높은 상승률을 보여왔던 게 지방에 있어서 대전 지역이 상당히 높은 상승률을 보여 왔습니다. 그 부분도 완전히 이번에 특별한 이유의 제시가 없이 빠졌다는 그런 점들을 볼 때 정부가 물론 국토부 장관께서는 추가적인 지정 가능성을 굉장히 열어놓고 있고 이런 부분에서 시장 동향을 예의주시하겠다고 하고 있지만 이번에 예상했던 것보다 그 폭 자체는 시장에서 기대했던 것보다는 조금 적은 것은 분명한 것 같습니다. 그래서 이런 부분들이 2차, 3차의 지정을 예고하고 있기는 하지만 전체적으로 볼 때 정부의 취지 자체 부분들을 감안하더라도 이번의 어떤 핀셋지정 자체가 그렇게 성공적인 지정이냐 혹은 또 합리적으로 근거가 있는 지정이냐에 대해서는 여전히 의문이 남는 것은 분명한 것 같습니다.]
[앵커]
그런데 정부의 발표이기는 합니다마는 일단 분양가는 기존의 주택 도시보증공사가 관리하는 가격보다 5~10% 정도는 떨어질 것이라는 예상이 나오고 있고요. 실제로 실물가격에서는 한 20~30% 정도가 낮아질 가능성이 있다... 그 정도 되면 어느 정도 집값을 잡을 수 있다고 보시지는 않나요?
[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원 : 분양가 상한제가 가지고 있는 기대효과가 그런 거죠. 분양가를 떨어뜨림으로 해서 그 떨어뜨린 분양가로 인해서 주변의 시세가 같이 동반해서 하락하는 것을 기대하는 것이 기본적인 분양가상한제 제도의 취지라고 볼 수 있는데요. 지금 역대에 있어서 분양가상한제가 예고됐던 상황에서도 서울시내 같은 경우는 계속 분양가가 상승했던 그런 측면들을 보여줬고요. 그리고 지금 현재에도 공공택지 같은 경우에는 분양가 상한제가 적용이 되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 공공택지 주변의 주택 가격 자체가 하락세나 효과적인 그런 부분들의 주거주택시장의 안정적인 효과가 나타났었냐하면 전혀 그런 것을 확인할 수 없습니다. 오히려 분양가상한제를 인위적으로 낮추다 보니까 시세와의 차익을 기대하는 로또 분양이라는 것이 사실 시중에 횡행하고 있는 그런 부분을 보더라도 제가 생각 할 때는 이 분양가상한제가 공공택지뿐만 아니라 민간택지 확대 적용이라는 자체는 뭔가 어떤 정부의 정책에 있어서 확대 적용이라는 의미를 갖고 있기는 하겠지만 그 효과에 대해서는 향후에 있어서도 기대하기는 힘들고 지정된 곳에서 일시적인 분양가 자체가 인위적으로 낮춰지 는 모습을 보여주고 있겠지만 금방 제가 볼 때는 주변의 시세에 따라서 그 차익을 추구하는 많은 투자세력들이 또 진입을 한다든지 혹은 이런 부분에 있어서 시장의 불안정을 오히려 초래하는 그런 쪽으로 저는 연결될 가능성이 높다고 보고 있습니다.]
[앵커]
상한제가 적용되는 지역에서 새롭게 분양되는 아파트의 경우에는 분양가가 떨어질 수 있겠지만 이게 바로 주변 지역의 아파트값의 하락으로 이어지지는 않을 것이다라는 말씀이시고 또 한편에서는 이런 우려들을 하잖아요. 오히려 풍선 효과라고 해서 전혀 지정되지 않은 지역들의 아파트는, 기존의 아파트입니다. 이미 지어진 아파트의 경우에는 가격이 더 껑충 올라갈 것이다. 이런건데 이런 우려도 실제 있다고 보시는 거죠?
[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원 : 저는 역전 가능성에 대해서도 많은 우려가 제시되고 있고요. 또 지금 전체적으로 지금 그동안에 그러니까 주택도시보증공사의 분양보증에 있 어서 고분양가 사업자 신청 기준에 있어서 어느 정도 분양가를 그동안에도 전혀 안 했던 방치되어 있었던 것이 아니라 어느 정도 규제되어 있었던 것이거든요. 그럼에도 불구하고 그런 부분들이 실질적으로 허그의 관리 대상의 그 가격과 그거를 감안하더라도 전체적으로 시세 대비해서 분양가상한제가 적용될 경우에 정부는 한 20~30% 이야기하는데요. 그보다 저는 더 낮아질 것으로 보입니다, 분양가 자체가.... 그래서 그런 부분들이 분양가가 낮춰는 지겠지만 그 부분이 시장 안정으로 연결될 수 있는 그런 선례나 사례를 찾기는 굉장히 힘든 상황들이고요. 그렇게 하더라도 저는 전반적으로 주택시장의 가격 안정에 있어서 근본적인 원인이 가격이 분양가로 인해서 정부는 촉발 됐다고 보고 있지만 제가 생각하기에는 공급 부족에 대한 우려감이 많이 반영되어서 지금의 시장의 가격 상승을 초래했다고 보고 있기 때문에 정부가 생각하는 진단 자체, 시장상황에 대한 진단 자체에서도 저는 근본적인 오류가 있다고 저는 보고 있습니다.]
[앵커]
공급 부족이 더 큰 문제다, 이런 말씀이시군요. 한문도 교수님, 풍선효과를 우려하는 시각들이 많은데 이거는 어떻게 보세요?
[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 저는 그냥 단적인 팩트로 하나 말씀드리겠습니다. 이제 공급 부족이라는 부분으로 귀결이 되는데요, 보통 분양을 보면... 우리가 노무현 정부 때 실제 사례를 정확한 데이터를 가지고 얘기를 해야 되는데요. 2007년 6월, 7월에 미리 분양가 상한제를 예고를 했고 연말에 와서 시작을 하게 되죠. 6개월 유예기간을 줬습니다. 그리고 2008년 금융위기가 발발하기 전까지 기간이 총 따지면 1년이 좀 넘습니다. 그 1년 사이 주택 가격 매매 지수를 서울뿐이 아니라 전국을 보면 평준하게 상승 폭이 없어졌습니다. 그러면 역으로 전에 2~3년 전에 어땠냐... 계속 10~20% 고폭등이 일어났거든요. 전국에 미친 광풍이 불었잖아요. 그것이 분양가 상한제를 던지고 나서 아까도 말씀드린 것처럼 6개월, 1년 지나면서 자리를 잡고 그것이 결국은 쭉 해서 2014년 박근혜 정부가 집값 대출규제를 다 풀어주고 전매제한을 풀어주고 주택정상화 수준 아니라 주택투기 수준에 가깝다 보니까 IMF하고 OECD에서도 경고를 했습니다. 이러다가 부동산에 너무 매몰되면 경제에 부담이 올 것이다, 가처분 소득이 줄고 내수경제가 잘못될 것이다, 이런 부분을 미리 다 얘기를 했어요. 그럼에도 불구하고 박근혜 정부에서는 그거를 강력하게 추진을 했었고 그 결과 우리가 지금 가처분 소득이 줄었고 경기상황도 내수경제가 줄고 있고 돈이 안 돌지 않습니까? 그게 다 부동산이 지금 매몰이 됐다고 보는거죠. 그러니까 제가 볼 때는 뭐냐 분양가상한제라는 것이 주택이 분양이 안 되고 공급이 안 돼서 나중에 폭등하는 것은 대출규제나 이런 부분들을 풀어주지 않는다면 유지가 될 것이었는데 그걸 정상적으로 실질소득이 가능한 분들이 주택을 매매하는 정상적인 시장 유지가 됐다라면 우리가 정상적인 경제의 펀드멘털이 이루어졌을 텐데 지금 이게 언발란스가 난 것 같아요. 제가 볼 때는 부동산에 다 매몰되다 보면 젊은 세대들도 갈 곳을 잃고 정신없이, 이런 것들이 겹치다보니까 정부에서도 경제성장을 생각하면 부동산을 조이면 안 되고 이거를 조절하다 보니 시기가 조절이 안 돼서 엉켰거든요. 결론에 도착한 점은 분양가 상한제가 그 나마 마지막으로 주택 가격을 안정시킬 수 있는 제도로 확인됐으니 시행하겠다는 정부 의지를 이제 표명한 겁니다. 그래서 제가 볼 때는 당분간은 여러 일부 전문가들의 대부분이 다 시장편향적인 분들입니다. 저같이 얘기하는 분들이 많이 안 계세요. 이런 내용을 갖다가 정확하게 지금 제가 말씀드리는 것을 보면 만약에 박근혜 정부 때 그거를 안 풀었다면 지금 가격이 이렇게 폭등됐을까요. 될 수가 없죠. 기본적으로 대출로 쌓아올린 집값이기 때문에 될 수가 없는 기본적인 구조이고 전 세계에서 이미 다 증명이 되지 않았습니까? 미국, 일본, 스페인, 유럽 할 것 없이 시장을 방치하고 대출 풀어줬을 때 결국은 경제 위기가 왔어요, 부동산으로 인해서... 그래서 이거를 정부에서도 노무현 정부에서 LTV, DTI를 줄였고 지금도 이거를 잘 유지하다 보니 우리가 지금 유지되고 있는 상황으로 저는 보고 있습니다. 제가 볼 때는 분양가상한제 필요한 정책이고 이거로 인해서 부동산이 죽거나 공급 부족이 돼서 시장이 망가지는 이런 일이 없었거든요. 제가 볼 때는 이거는 안전하게 잘 유지해서 국민 주거복지 안정도 이루고 경제 더멘탈의 기본 구조도 정상적인 국가로 독일처럼요. 독일도 규제를 하다 보니까 안정적으로 가지 않았습니까? 그렇게 갔으면 좋겠다는게 개인적인 바람 입니다.]
[앵커]
박근혜 정권 시절에 이게 중단되지 않았더라면 현재처럼 이렇게 부동산이 과열되거나 집값이 대폭 오르는 이런 상황은 발생하지 않았을 것이다 이런 말씀이군요.
[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 그렇죠. 그건 맞고 추가적으로 말씀드리자면 다만 아쉬운 건 한 가지 더 있습니다. 이번 정부가 그런 좋은 상황 속에서 그러한 정책을 편 상황 속에서 다주택나나 기존의 박근혜 정부의 정책에 따라서 투자를 했던 분들이 빠져나올 그러니까 거래를 할 수 있고 좀 헤어나올 수 있는 길을 안 주고 퇴로를 막아버렸어요. 거기서 매몰 부족이 겹치다 보니까 이 어떤 정책의 미스가 벌어지다 보니까 이렇게 좀 옆으로 튀는, 서울이 튀는 이런 일시적인 현상이 벌어지고 있거든요. 이 부분에 대해서 정부가 좀 미스한 것은 좀 아쉽다고 생각합니다.]
[앵커]
부동산시장의 과열과 투기 심리를 진정시킬 수 있다라고 하는 효과를 기대 해 볼 수는 있겠습니다마는 이게 전반 인 집값의 하락이나 안정세로 접어드는데 큰 역할을 할 것이냐 이 부분에 대해서는 어떻게 생각을 하십니까?
[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 지금 이제 앵커님께서 집값 하락이라고 표현하셨는데요. 지금 집값 하락이 아니죠. 지금 집값이 과도하게 올랐다고 보는 사람들도 많이 있습니다. 국민들도 대부분 그렇게 보고 있고요. 이 집값이 내려가는 것이 하락인가요? 정상 가격으로 가는 것이죠. 예를 들면.]
[앵커]
환원되는 것이다, 거품이 빠지는 것이다 이런 말씀이시군요.
[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 맞습니다. 정상적으로 돌아가는 것이 등촌지구 아파트가 2년 전에 조합원 분양가가 2200이었습니다. 지금은 2700으로 바꼈어요. 그럼 그 이익이 어디로 갑니까? 이런 부분들에 대해서 투명성도 부족하고 제가 볼 때는 하락이 아니고 정상으로 가는 과정으로 보지 경제가 좋아지면 또 오를 수 있겠지만 지금은 경제가 안 좋잖아요. 그래서 제가 볼 때는 하락으로 볼게 아니라 회귀의 과정이라고 보는 게 더 좋을 것 같습니다.]
[앵커]
정상적으로 환원하고 내려갈 것이다? 이런 정도로 용어를 정리하면 될 것 같은데 두성규 위원님, 그렇게 정상적으로 환원. 그렇게 되면 좋은 것 아닙니까?
[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원: 저는 정상적이다라는 표현 자체도 저는 부적절하다고 보는데요. 왜냐하면 지금 시장에 있어서 적정 가격이라는 것이 우리가 일반적으로 이야 기할 때는 수요공급에 의해서 결정되는 가격이 시장에서 형성되고 그 부분을 우리가 시장에서 납득하고 받아들일 때 그리고 납득하고 받아들인다는 것은 그 가격대에 많은 거래량이 이루어질 때 우리는 시장에서 정상가격이라는 말을 붙일 수 있다고 보이는데요. 지금의 시장상황은 공급부족에 대한 우려감이 확산되면서 시장에서 가격이 상승이 계속 지속이 되고 있고 그것이 이전 가격으로 돌아가는 것이 정상적이냐에 대해서는 저는 시장 구조 자체를 볼 때 지금 정 부가 많은 시장 구조를 흩트려놓았고 규제 부분도 이런 방향으로 가고 있기 때문에 그거는 정상 가격이라는 표현 자체는 적절치 않다고 정상 가격에 대해서는 우리가 또 많은 논의와 고민이 있어야 될 것으로 보입니다. 그리고 제일 중요한 것은 제가 공급 부족 에 대한 이야기를 많이 했는데요. 공급 부족에 대한 부분들 우리가 한번 되새겨 보게 되면요. 시장이 서울과 같은 이런 쪽에 있어서는 민간택지의 확대 적용이라는 제목에서도 보듯이 사실은 서울시내에서 추가적인 공급 부분을 확충할 수 있는 수단으로서는 재건축, 재개발이 유일한 수단이라고 볼 수 있습니다. 그러한 수단 자체를 이번에 분양가상한제 민간택지 확대 적용을 통해서 더욱더 옥죄는 식으로 나오고 있거든요. 그러니까 시장에서 충분히 공급할 수 있는 길을 갖다가 오히려 터놓아야 하는데 그 부분을 더 옥죄면서 시장을 갖다 압박을 통해서 전체적으로 시장을 안정시키겠다는 그런 수단을 지금 사용하고 있기 때문에 전체적인 시장에서 필요로 하거나 요 구하고 있는 것과 저는 정반대, 역주행을 하고 있다 이런 생각이 듭니다. 그런 측면들이 있기 때문에 시장 안에 있어서 정부가 궁극적으로 추구하는 바는 시장 안정보다는 가격안정이라는 측면이 저는 더 돋보이고 있고 그런 부분에서 오히려 공급을 좀 확충시켜서 풀어야 되는 부 분들을 재건축이나 재개발 부분에 있어서 정비사업에 대한 분양가를 억눌러서 사업성을 추락시키고, 추락시키게 되면 당연히 그 부분에 따라서 공급이 위축될 수밖에 없는 것을 엄연히 알고 있으면서도 저는 이번에 더욱더 강도 높은 것을 갖다가 시장에 내놓았다는 것 자체는 전체적인 공급 부족에 대한 우려감들을 근절시킬 수 없는 상황이기 때문에 향후에 더, 제가 아 까도 말씀드렸다시피 가격 부분에 대해서는 당분간 그 폭은 조정될 수 있을지언정 저는 당분간 그 충격과 상관없이 충분히 가격은 상승기조를 유지할 것이다 이렇게 저는 보고 있습니다.]
[앵커]
결국 두성규 위원님께서는 부동산 시장의 수요와 공급을 정부가 인위적으로 조정하려고 해서는 안 된다. 이런 입장이신 거군요?
[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원 : 그렇죠. 그런 부분을 통해서 시장을 오히려 교란 시키고 있다는 측면이 들고요. 조금만 더 말씀드리면 지금 우리 한 교수님께서 말씀하셨던 것 중에 보면 정부가 지금 이미 반환점을 돌고 있는 상황들입니다. 그리고 그동안에도 16차례 정도의 부동산 대책을 내놓았거든요. 그럼에도 불구하고 시장이 지금 안정하지 않고 오히려 지금 정부 들어서서 가격 이 그동안 올랐다는 점 등을 과거 정부라든지 지난 어떤 정부의 정책이나 이런 쪽의 탓으로 돌리는 것은 저는 비겁한 변명 내지는 핑계라고 보고 있습니다.]
[앵커]
그런데 수요와 공급을 그대로 그냥 지켜만 본다고 한다면 그래서 계속해서 집값이 오르게 된다면 집값은 떨어지기보다는 사실상 오르는 성향이 있지 않겠습니까? 계속해서 오르게 되는데 이건 정상가격이다, 적정한 가격이다라고 방치할 경우에 물론 좋아하는 사람도 있겠습니다만 대다수의 서민들이라든지 이런 사람들은 살기가 더 팍팍해진 것 아니겠습니까?
[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원 : 그런 부분과 관련해서는 전체적으로 우리가 최근 사례라고, 1, 2년 전의 사례로서 서울의 가락동에 헬리오시티라는 아파트가 사실은 9000세대 정도해서 공급이 됨으로써 굉장히 큰 많은 물량들이 공급이 됐는데요. 그쪽에서 공급이 되면서 시장에 주었던 상당한 효과가 뭐였냐 하면 전세 지향 안정 이와 또 전체적인 가격 부분에 대한 안정 하락세를 보여줬습니다, 일시적으로... 그런 부분을 볼 때 물량이 시장에 충분히 공급이 된다면 전체적으로 저는 가격 부분이 아까 정상 가격이 어느 쪽인지 수요, 공급에 따라서 결정이 되겠지만 전반적으로 하향안정세의 모습을 충분히 보여줄 수 있을 것으로 저는 예상을 합니다. 그렇게 함으로써 전체적으로 주택을 가지지 않은 분들에게 또 내 집 마련의 꿈을 소위 확대시키는 쪽으로 나가야 하는데 지금의 경우에는 정부가 집을 가진 사람과 가지지 않은 사람의 기대감들을 서로 상충시키면서 경쟁시키는 구도로 좀 정책적인 기조를 저는 끌고 가고 있지 않느냐 이런 생각이 들기 때문에 충분히 시장에 물량들만 많이 나온다면 최근의 전세시장의 안정에서 보듯이 저는 시장이 충분히 안정될 수 있는 쪽으로 갈 수 있다고 저는 확신을 하고 있습니다.]
[앵커]
한문도 교수님, 부동산시장에서 수요와 공급을 인위적으로 정부가 조정해서는 안 된다는 의견을 두상규 의원께서 밝혀주셨는데 어떤 입장이십니까?
[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 그거는 정통적인 경제이론에 불과하고요. 지금 우리가 겪어와 봤지만 지금 자본주의시대의 어떤 문제점들이 나타나고 있지 않습니까? 집단자본주의의 속성은 뻔한 거거든요. 국가이익이나 개인이익, 국민의 이익은 생각하지 않습니다. 자기 집단의 이익만 생각하거든요. 그래서 어떤 수단, 방법을 가리지 않고 자 본을 투자해서 그 수익을 발생을 시키는데 목적이 있기 때문에 어떤 균형적인 개념이 없습니다. 시장의 자정적인 영향이 아니라 시장을 왜곡시키고 혼란시키는 현상들이 이미 유럽 사태에서 다 봤고요. 미국에서도 이미 앞서 봤지 않습니까? 그래서 그거를 지속적으로 방치했다가는 문제가 터지고 결국은 그것이 서민, 중산층에도 피해가 가는 구조가 되어 있습니다. 그거는 역사적으로 자본주의의 문제점이라고 다들 지적하고 있죠, 경제학자들이. 그래서 이런 부분에서 적정 정도의 독일이 좋은 사례지 않습니까? 독일에서 어떤 부동산시장을 적정 규제할 때 지금까지도 안정적이지 않습니까? 전 세계에서 제일 안정적인 국민 주거복지가 이루어지고 있습니다. 그게 증명이 되고 있는데도 불구하고 지금 말씀하신 것처럼 수요공급, 시장작용... 시장작용 이것만 이야기하시는데 과연 시장이 몇 개월 정상적으로 돌아온 자본주의 형태가 맞느냐고 퀘스천을 찍어보면 다 부정적일 겁니다. 양극화가 전 세계적으로 심해지고 있고 외국에서는 영국 런던 할 것 없이 노숙자가 늘어나고 있잖아요. 이런 부분에 대해서 전 세계가 지금 고민하고 다시 어떤 자본주의의 수정을 꾀하고 있는 이때 우리 대한민국은 또 위대한 민족이다 보니 선제적으로 이렇게 정부에서 그나마 컨트롤해서 여기까지 왔지 아니면 일본처럼 버블이 작년, 재작년에 났을 수도 있었던 거죠. 그래서 제가 볼 때는 정부의 DTI, LTV 정책도 당연히 맞는 것이고 이렇게 지내다가 경제가 안 좋아지거나 부동산에 문제가 생기면 풀어 주지 않습니까? 그런 건 조절을 잘 해 왔기 때문에 제가 볼 때는 이런 수요, 공급의 논리로만 단순하게 맡겨달라 시장에 맡겨서 성공한 적이 있습니까? 항상 문제가 생기고 줄서고 문제가 생긴 것이 계속 노출돼 왔기 때문에 제가 볼 때는 이런 정부의 공익적 측면에서. 헌법에도 나와 있잖아요. 국민의 주거복지의 안정을 위해서 정부와 국가는 애를 써야 하고 문제가 있으면 재산권에 대해서 침해 기준이 아니라 공익의 안녕, 공익의 이익성이 클 때는 국민의 재산권을 일부를 제한할 수 있다고 되어 있습니다. 그래서 그런 부분들을 우리가 국가적인 개념에서 봐야지. 아니면 다른 나라가서 살아야죠. 더 좋은 나라가서. 제가 볼 때는 대한민국이다 보니 대한민국에 맞게 정부는 최선의 정책을 펼수 밖에 없고... 과연 이대로 방치해서 과연 그대로 놔뒀을 때 만약에 대출규제를 지금 100% 풀어 주면 어떻게 될까요? 안 봐도 비디오입니다, 그거는. 그런 부분은 방치하는 것은 정부가 아니죠. 정부가 할 일은 해야 하고 국민의 세금을 받았기 때문에. 지금 국민적으로, 지금 무주택자가 더 많거든요, 서울은 그렇다면 그걸 방치하면 무주택자가 집을 살 길이 더 없어지죠. 그래서 그거는 제가 볼 때는 좀 잘못된 생각이라고 보고 있습니다.]
[앵커]
알겠습니다. 민간택지 분양가상한제 부활 그리고 동단위 핀셋 규정에 대한 평가와 앞으로의 전망에 대해서 두 분의 의견이 크게 엇갈렸습니다. 이제 토론을 마무리 할 시간이고요. 일단 교수님께서는 앞으로 추가 조치가 필요하다면 뭐가 있을지 짧게 말씀을 좀 해 주시겠습니까?
[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 추가 조치까지는 필요 없고 지금까지 던진 정책 중에 사법 뭐 여러가지 많이 던졌잖아요, 뭐뭐를 하겠다. 그리고 2030광역교통망 계획이 제가 볼 때는 좋았습니다. 이런 것들을 분양 30만 가구 분양, 또 이런 계획도 실수하지 말고 차근차근해 진행해 나가면 국민들이 정부에서 집값을 안 시키려는 의도가 충분하다라고 판단을 하고 시장이 안정적으로 가면 제가 볼 때는 더할 나위 없이 좋은 상황이라고 판단하고 있습니다.]
[앵커]
두성규 위원님께서는 이번 핀셋 규제에 여러 가지 부작용이 우려된다고 한다면 어떤 개선책이 필요하다고 보십니까?
[두성규/한국건설산업연구원 선임연구위원 : 저는 정부가 가격부분에 대해서 인위적으로 설정을 해 주고 그 부분을 따라라고 시장에 강요하는 것은 저는 적절한 대안이 될 수 없다고 보고 있고요. 장기적으로 본다면 결국은 시장에서 물량이 충분히 나올 수 있도록. 그 물량이라는 것은 새롭게 주택을 공급하고 만들어내는 것뿐만 아니라 기존에 있는 물량들이 충분히 나옴으로써 사람들에게 선택의 폭을 확대시켜주는 것이 중요하다고 보입니다. 그런 측면에서 재건축 자체를 규제하기보다는 오히려 이런 재건축에 대한 분양가 뿐만 아니라 사실 안전진단기준 완화 등 규제를 많이 완화시켜서 사업 자체를 활성화시키고요. 또 한편으로서는 시중에 물량이 많이 나올 수 있도록 양도소득세 부분에 대한 벽을 굉장히 낮춰줌으로서 시장에서 어떤 시장의 수요자와 참여자들이 판단할 수 있는 환경을 조성해 주는 것이 장기적인 시장안정에 저는 큰 주춧돌이 될 수 있을 것으로 생각이 됩니다.]
[앵커]
여기까지 듣겠습니다. 오늘 맞장토론 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원 그리고 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수와 함께 했습니다. 두 분 토론 잘 들었습니다. 감사합니다.