[앵커]
앞서도 말씀드렸지만 부동산 경기가 쭉 빠지면서 경매에 나오는 물건이 엄청 많아졌는데요. 그마저도 사겠단 사람이 많지 않아, 낙찰가가 원래의 반값 수준인 경우가 속출하고 있다고 합니다. 그러다 보니 저 역시도 "이참에 한번 경매 참여해 봐?" 하는 생각 드는데요. 이 부동산 경매의 모든 것, 지지옥션 하유정 연구원 모시고 오늘(13일) 한번 완전정복 해보겠습니다. 안녕하세요.
Q. 요즘 거의 반값에 경매물건이 쏟아진다고 하는데 어느 정도입니까?
[하유정/지지옥션 연구원 : 지난해 수도권 아파트 상반기 경매물건은 12465건이었던 것에 비해 올해 상반기는13210건을 기록했습니다. 특히 2회 이상 유찰된 물건 역시 지난해 상반기 5229건에서 6680건으로 증가했습니다. 법원 부동산경매는 서울 경기지역에선 한 차례 유찰되면 응찰할 수 있는 경매 최저가가 20%씩 떨어집니다. 1회 유찰되면 80%, 2회면 64%, 3회면 51.2%까지 내려갑니다. 특히 이런 아파트들은 2006년~2008년 시세가 폭등해 '버블세븐'으로 불렸던 강남권(강남 서초 송파), 목동, 분당 등과 공급이 일시에 몰려 미분양이 많은 고양, 용인 등에서 이런 물건이 많이 나오고 있습니다.
Q. 지역마다 경매 낙찰가율이 다릅니다. 간단한 소개와 이렇게 차이가 나는 이유 분석 부탁 드립니다.
[하유정/지지옥션 연구원 : 경매물건을 크게 늘었지만 낙찰가는 지난해 7월 이후 80% 밑으로 떨어진 후 좀처럼 회복하지 못하고 있습니다. 수도권 아파트 상반기 낙찰가율은 74.6%로 지난해 상반기 낙찰가율 82.4%에 비해 7.8%p 하락했습니다. 1억원의 감정가이면 7천4백만원에 낙찰된다는 것이빈다. 특히 미분양이 많았던 고양, 파주지역은 각각 71.3%, 69.8% 대형평형 공급이 많았던 용인지역은 56.9%, 기반시설 부족으로 개발에 차질을 빚은 인천 영종신도시는 올해 상반기 56.4%를 보였습니다. 용인이나 영종 지역 대부분의 아파트들은 반값에 낙찰이 되고 있습니다.]
Q. 경매 시도해보고 싶은 사람들 많은데 엄두가 안납니다. 초보들은 어떻게 준비를 하고 실행에 옮기면 좋겠습니까.
[하유정/지지옥션 연구원 : 물건을 늘어나고 있으나 가격은 낮은 편이라 실수요자라면 경매에 관심을 갖을만 합니다. 2회이상 유찰된 물건에 사람들이 몰립니다. 따라서 오히려 높은 가격에 낙찰될 경우가 있어 실수요자라면 1회 유찰이나 신건을 찾아보는 것이 좋을것 같습니다. 초보자들은 권리분석이 비교적 쉽고 시세가 노출되어 있는 아파트 물건에 도전해 보는게 좋습니다. 아파트 경매물건에서는 임차인 분석이 중요한데요. 근저당권보다 전입일이 빠른 선순위저당권이 있을 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야하므로 이런 물건은 인수해야 할 전세 보증금만큼 뺀 다음 낙찰가를 정하시면 됩니다. 시세조사도 중요한데요. 지금처럼 아파트 가격이 하락세를 보이는 때에는 낙찰가를 제대로 산정해야 합니다. 경매개시결정이 내려 진 뒤 최초 경매가 진행되기까지 4개월에서 6개월까지 소요되는 점을 고려할 때, 감정시점의 가격과 경매시점의 가격의 차이가 많이 날 수 있기 때문인데요. 감정가가 지나치게 저평가된 경우 낙찰가는 수배씩 올라가기도 합니다. 시세조사는 주변 중개업소를 통해서 하는데요. 이때 매매가격, 거래를 기다리는 매도 물량과 희소정도, 급매물 가격, 전세시세, 지역시장 분위기를 알아내는 것이 중요 합니다. 매매가격은 중개업소 입장에서 매도자를 상대로 부른 가격과 매수자에게 알려주는 시세가 차이가 있으니 일부 중개업소에서는 매도자인 것처럼 가격을 알아보고 다른 중개업소에서는 매수자로서 조사하는게 좋습니다. 세군데 이상의 중개업소를 방문해 평균을 내는 것이 비교적 정확합니다.]
Q. 조만간 나오는 유망한 경매 물건 소개 부탁드립니다.
[하유정/지지옥션 연구원 : 실수요자를 위해서 전용면적 85㎡이하 물건을 찾아봤는데요. 강서구 가양동에 위치한 한강아파트 101동 1401호 전용면적 85㎡인데요. 1993년에 준공된 11개동 990세대의 단지로 해당 물건은 15층 건물 중 14층입니다. 바로 앞 한강이 있고 고층이라 전망이 아주 좋습니다. 9호선 양천향교역에서 도보로 6분 거리 9호선 가양역에서 도보로 19분 거리입니다. 주변에는 구암공원, 궁상공원, 홈플러스, 88체육관 등의 레져편의시설이 있으며, 양천초, 공진중, 성재중, 동양공고, 영등포공고, 등의 교육시설도 가까이 있습니다. 최초감정가 4억5000만원에서 2회 유찰돼 이번 경매 최저매각가는 2억 8800만 원입니다. 입찰은 오는 7월 31일 남부지방법원에 가셔서 10시에 참여하시면 됩니다.]