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24번째 부동산 대책…11.4만호 임대주택 '영끌 공급' 실효성은?

입력 2020-11-20 08:45 수정 2020-11-20 10:21
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■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 아침&'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌


[앵커]

정부가 전국적인 전세난을 해결하기 위한 대책을 앞서 전해 드린 것처럼 어제 발표했습니다. 앞으로 2년 동안 11만 4000가구의 임대주택을 공급할 예정입니다. 정확한 현실 인식이 없는 대책이라는 비판이 나오고 있습니다. 정책의 실효성을 놓고 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈립니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 안녕하십니까?]

[앵커]

교수님, 문재인 정부의 24번째 부동산 대책이 나왔습니다. 전반적으로 어떻게 평가하세요?

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 정부에서 굉장히 노력은 한 것 같습니다. 1000세대, 2000세대 이런 식으로 다 긁어모아서 전문가들 사이에서는 영끌 형태로 모아서 공급을 했다. 그런 노력은 인정하지만 실제 서울이라든가 수도권은 지금 단기적 문제거든요. 단기간에 공급될 수 있는 물량은 역부족이 아니냐. 그리고 사실 이게 시민들이 원하는 것이냐. 사실 출발점을 보게 되면 아파트 전세에서 출발해서 일파만파 퍼진 것들이거든요. 그런데 지금 얘기하는 것들은 전부 다 틈새시장적인 것들. 정공법으로 아파트를 어떻게 처리할 것이냐에 대한 문제가, 대책이 나와야 되는데 거기에 대한 대책이 없이 주변 틈새만 건드린 게 아니냐 이런 얘기들을 하고 있습니다.]

[앵커]

역시 전세난을 겪고 있는 분들의 반응은 싸늘한 것 같습니다. 그렇다면 실제로 2년 동안 11만 4000가구를 확보해서 공급할 수는 있다고 보십니까?

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 그것도 가능성이 굉장히 떨어지는 것 같습니다. 기존에 일종에서 매입임대를 해서 하는 경우도 있는데 LH나 SH가 매입할 경우에는 조건이 굉장히 까다롭습니다. 어떤 조건들 다 맞춰야 되는데 집주인하고 협상문제도 있고 그렇기 때문에 맞추기가 어렵고 그다음에 컨버전 얘기를 했거든요. 호텔이나 오피스 같은 곳. 호텔 같은 경우에는 좀 용이합니다. 외국에서도 그런 사례들이 많기는 하지만 상가나 오피스 같은 경우에는 다 비어 있으면 괜찮은데 일부는 차 있고 일부는 비어 있고 그러면 그 사업이 굉장히 지난해집니다. 그래서 시간이 굉장히 많이 걸리고요. 그래서 그런 식으로 따져보게 되면 LH나 SH가 갖 고 있는 물량 자체는 내년까지 공급이 가능하겠지만 나머지 민간의 협조를 통해서 하는 것들은 가능성 자체도 상당히 떨어지는 게 아니냐 라고 볼 수 있겠습니다.]

[앵커]

저희가 앞서 리포트에서도 전해 드렸습니다. 어떤 지역에 공급할 것이냐, 이것도 문제인데 비인기 지역들이 많고요. 그곳에 물량을 공급한다고 해서 전세 수요가 해결될 것이냐 이 부분에 대한 의문이 남는 것 같습니다.

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 맞습니다. 서울, 수도권이 이제 가장 심각한 지역인데 그 지역의 숫자도 지금 절대적으로 부족하고 그리고 지금 현재도 공공임대주택이 비어 있는 것들이 3~4만 호 이상 되거든요. 그런데 뭐 정부에서는 미스매치라고 얘기하지만 과거에 좀 실적을 부풀리기 위해서 외곽에 임대주택을 많이 지었습니다. 그러니까 사람들이 외면하기 시작하고. 그렇게 해서 그 지역이 비어 있게 된 것들인데 그 지역의 숫자를 올리는 것 자체가 전세난 해소에 얼마만큼 도움이 될 것이냐. 거기에 대해서는 의문이 많은 상황입니다.]

[앵커]

호텔이나 상가 이런 곳들을 개조해서 공급을 하겠다, 이런 방침도 밝혀서 논란이 큽니다. 이 부분에 대해서는 어떻게 보세요?

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 사실 사람들이 원하는 수요는 그게 아닙니다. 전세난의 출발점은 아파트입니다. 서울시내의 양질의 주택의 아파트. 여기에서 출발을 해서 일파만파 퍼진 건데 지금 현재 호텔이라든가 오피스텔, 공장지역 얘기까지 나오고 있습니다. 그런 것들이 원룸 수요라든가 이런 수요는 일부 잡아당길 수 있겠지만 기본적으로 전체 시장을 잠재우려면 정공법이 필요하거든요. 아파트 공급도 늘어야 되고 다른 공급도 늘어나야 되고. 그렇지만 지금은 변죽만 이렇게 계속 울리는 식으로 정책이 나온 게 아니냐. 그리고 숫자만 만들어서 11만 4000호 그러지만 11만 4000호가 그렇게 큰 물량도 아니거든요. 서울지역을 보게 되면 보통 어떠냐? 한 지역에 1만 호 이상이 공급되면 영향을 받습니다. 그런데 1만 호 이상씩 여러 군데 다발적으로 계속 생겨야 됩니다. 그렇게 봤을 때 서울에 2~3만 호 정도로 해서 전세시장을 잠재울 수 있냐? 그렇게 보는 사람은 거의 없을 것 같습니다.]

[앵커]

그렇다면 현실적인 대책은 뭐가 있을까요?

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 기본적으로 단기적 대책은 별로 없는 것 같지만 전세공급을 늘리는 방법하고 전세의 수요를 줄이는 방법이 있습니다. 전세공급을 늘리기 위해서는 공급을 어떻게 늘리느냐. 지금 월세나 이렇게 가 있는 사람들을 세 주고 있는 사람들한테 혜택을 줘서 전세공급을 늘리게 하면 됩니다. 그런데 이것도 정부가 지금까지 자승자박한 측면이 있습니다. 집주인 혜택을 주는 걸 계속 줄여왔고 집주인한테 혜택을 주게 되면 어떻게 좀 피해의식 같은 게 있는 것 같아요. 그래서 제 생각에는 쉽지 않다고 보여지고요. 전세수요도 단기적으로 줄일 수 있는 방법 몇 가지가 있습니다. 가장 큰 것은 전세 수요 자체를 매매 쪽으로 돌려버리면 됩니다. 매매 수요를 돌린다는 것은 지금 전세가가 높은 상태에서 대출금을 조금만 늘려줘도 이 사람이 매매로 돌아갈 겁니다. 그럼 전세 수요가 줄기 때문에 가격안정효과가 있고요. 그런데 전세 수요를 매매 수요로 돌리는 데는 또 하나 문제가 뭐냐하면 다주택자들이 집을 내놓게 해야 합니다. 그런데 내놓게 하는 정책이 보통 세제를 한시적으로 완화해 주거나 그런 대책이 될 수 있는데 이 두 가지 정책 전부 다가 문제가 되는 것은 지금까지 정부에서 계속 다주택자라든가 집주인이 잘못해서 집까지 폭등했다. 그런 프레임이 걸려 있는 것 같습니다. 그래서 이번 정부에서 그런 정책을 정상적인 정책을 취하기는 거의 힘들고 그래서 이번 대책까지 변죽만 울리는 어디 끌어모아서 호텔을 끌어모으고 이상한 외곽의 주택을 긁어모아서 11만 호 만드는 그런 식으로 정책이 갈 수밖에 없는 것 같습니다.]

[앵커]

그렇다면 현재 이 같은 전세난이 촉발된 계기가 무엇이냐. 많은 분들이 임대차 3법을 지목하고 있잖아요. 그것 때문만은 아니겠습니다마는 부동산 정책 전반의 문제점 때문에 현재 전세난이 발생하고 있겠습니다마는 정부에서는 여전히 그 부분에 대한 현실 인식도 부족한 것 같고요. 어제 김현미 국토교통부 장관 계약갱신률이 56. 2%에서 66. 2%로 늘어갔다. 과도기이기 때문에 좋아지고 있다, 이런 인식을 또 보였어요. 이 부분은 어떻게 생각하세요?

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 그 부분에 대해서 국민들이 더 분노를 하는 게 아닌가 보여집니다. 계약갱신청구권을 했기 때문에 당연히 늘어나는 것은 사실이고 그런데 전문가들이 계속적으로 지적했던 것이 뭐냐 하면 경제학 교과서에 대부분 100% 나옵니다. 그게 공급 위축 때문에 장기적으로 더 심각해지는 위험이 있다. 그럼 어떻게 해야 되느냐? 정부에서 대책을 만들 때는 이런이런 교과서적인 위험이 있다고 알려져 있으면 그런 위험이 있는 거 우리도 알고 있다. 그렇지만 우리는 회피하기 위해서 이런 대책을 보강했다, 그런 식으로 발표가 있어야 되거든요. 저도 직접 물어본 적이 있는데 얘기가 어떻게 나오냐. 우리는 그런 현상이 안 나타날 것이다라고 얘기했습니다. 굉장히 안이하게 정책을 만들었다는 것이죠. 그리고 지금 임대차 3법이냐 아니냐, 이런 논란이 있는데, 집값 폭등에여러 연구들이나 그런 것들이 영향을 미친다라고 나와 있고요. 최근 7월 기준으로 7월에 법안이 통과됐는데 7월부터 상승했던 전셋값 상승률이 7월보다 11월 상승한 게 훨씬 높거든요. 그 사이 정부에서 얘기하는 가족분화가 많아졌고 저금리가 많아졌고 이런 것들은 사실 변명으로도 유치하다. 7월 전에는 고금리였다가 지금 저금리 됐냐? 7월 이전에는 가족분화가 일어나지 않고 세대구성이 많이 늘지 않다가 갑자기 늘었느냐, 그런 것들은 너무 변명스럽거든요. 거기에다 또 전 정부 탓까지 하기도 했습니다. 그런데 이런 변명보다는 이제는 정부에서 정상적으로 하겠다 그러면 지금까지의 정책에 대해서 어떤 판단을 좀 해야 되고 잘됐다, 못됐다. 잘된 면도 분명히 있습니다, 못된 면도 있고요. 거기에 대해 점검을 하고 그리고 문제인식을 출발할 때 문제인식을 이 사람들은 투기꾼들이 잘못했다라고 계속 가고 있거든요. 강남만 잡으면 다 잡힌다. 그렇게 하다가 지금 이렇게 됐잖아요. 그래서 문제인식이라든가 아니면 대책에 대해서 종합적인 점검을 통해서 다시 한 번 개조를 할 필요가 있습니다.]

[앵커]

저금리 부분에 대해서 말씀을 해 주셔서 어제 김현미 장관의 관련 이야기를 다시 한 번 좀 짚어보도록 하겠습니다. 장기간 지속된 저금리로 많은 임차가구가 월세보다 부담이 적은 전세를 찾게 됐다. 이런 논리라고 한다면 금리가 조금 높았을 때는 사람들이 전세보다 월세를 찾았다는 얘기인가요?

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 저도 장관님이나 부총리님 얘기하시는 걸 보면 저도 이해가 안 가는 게 지금까지 여러 연구들이 있습니다. 전세에 살면 자기 소득의 대략 한 10% 정도를 주거비로 나가게 된다. 그런데 자기 집을 갖고 있으면 한 12~3% 정도 지급해요. 전세가 오히려 제일 쌉니다. 그런데 월세로 가게 되면 대략 한 25%를 쓰게 되거든요, 자기 소득에... 그래서 금리와의 관계도 약간 있지만 기본적으로 전세에 살면 주거비가 가장 적게 든다. 그렇기 때문에 전세로 갔던 겁니다. 그런데 장관이라는 사람이 자기가 회피하기 위해서 저금리가 오래되고 이런 얘기를 하고 있는데 저금리가 지금 7월 이전부터도 저금리였다가 7월부터 폭등을 했거든요. 이번 정부가 좀 인정받아야 되는 건 뭐냐하면 집권 초부터 3년간은 전세가격이 가장 안정적인 정부였다는 겁니다. 가장 안정적인 정부였다가 최근에 전세 임대차3법을 하니까 최고로 폭등하는 그런 선례를 남겼거든요. 실제 이번 정부에서 올해 초까지만 하더라도 전월세 시장은 굉장히 안정돼 있다 자화자찬할 정도였습니다. 그러다가 그게 이상한 대책이 만들어지고 하니까 이렇게 됐는데, 그 대책에 대한 것들은 절대 성역화 시켜서 거의 비판을 못하게 하고 나머지로만 계속 이렇게 책임을 돌리고 있는데 그런 것들이 국민들한테 더 이상하게 보이고. 또 하나는 장관이나 부총리가 계속 그런 얘기를 하면 할수록 국민들은 점점 더 그 사람들 말을 안 믿기 시작합니다. 우리 국민들은 다 어떻게 느끼고 있거든요. 임대차3법 때문에 올랐다. 이걸 다 느끼고 있잖아요. 그런데 장관이나 부총리가 나와서 그것 때문이 아니고 전 정권, 저금리, 고금리, 가구분화 문제. 그런 얘기를 하면 그다음부터 그 사람들 말하는 걸 듣겠습니까? 정책의 신뢰도 자체가 그런 발언 때문에 현격히 떨어지기 때문에 장관이라든가 부총리급이 된다고 그러면 설혹 개인적으로 그런 생각이 있다 하더라도 국민들한테 발표를 할 때는 조심해서 말할 필요가 있습니다.]

[앵커]

부동산 정책이 실패했다는 사실을 절대 인정할 수 없다, 그런 모양새를 보이고 있는 것 같습니다. 계속해서 말이죠, 한 가지만 더 짚어보겠습니다. 김포와 부산 해운대, 대구 수성지역 조정대상 지역으로 다시 지정이 됐습니다. 이미 때는 늦었다, 오를 만큼 오른 상태다. 풍선효과가 계속된 상태에서 이제 뭐 해서 무슨 소용이 있을 것이냐, 이런 비판들도 나오는데 이 부분은 어떻게 생각하십니까?

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 조정대상 지역으로 지정되거나 그러면 잠깐 동안은 효과가 있습니다. 그런데 지금까지 살펴보게 되면 민간시장에서 이런 얘기도 합니다. 정부에서 조정대상 투기지역 이렇게 지정하면 거기 투기를 권장하는 지역이다, 집값이 오르는 지역이다.]

[앵커]

투기를 할 만한 지역이다, 이렇게 인식하는 거죠.

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 그리고 지금까지 그런 제도를 수십년 간 써왔는데 과연 효과가 있었느냐. 거기에 대해서 전반적으로 점검할 필요가 있고요. 효과가 있었으면 남겨둘 필요가 있지만 효과가 없었다, 오히려 수요공급의 미스매치를 장기화시켜서 시장을 더 꼬이게 만드는 현상도 있거든요. 그리고 한 번 더 겸허하게 생각해 볼 필요가 있는 것은 그런 제도를 선진국에서 어디가 하고 있느냐. OECD 국가에서 OECD가 삼십 몇 개가 있다고 하면 이런 제도를 하고 있는 나라가 많을 거 아닙니까? 아닙니다, 우리나라만 하고 있습니다. 겸허하게 받아들일 필요가 있습니다. 왜 그 나라는 하지 않고 있을까. 그런 것들도 한번 생각해 볼 필요가 있고요. 지금은 우리가 국가 개입 주의를 너무 좋아하는 것 같습니다. 국가 개입 만능주의, 거의 그런 식으로 가고 있는데 시장에서 돌아가는 작동하는 부분은 어느 정도 보장해 주고 거기에서 피해받는 사람들을 보호해 주는 게 국가의 역할이거든요. 그런데 시장의 기능을 정부가 하려고 하고 있고 가격을 정부가 조정하려고 하고 있고 그 결과가 좋았던 적은 역사에서는 없다라고 보시면 될 겁니다.]

[앵커]

제가 끝내려고 했는데 한 가지 질문을 더 드려야 될 것 같습니다. 그렇다면 지금이라도 문재인 정부가 부동산 정책을 수정할 만한 그런 여지는 있다고 보십니까?

[심교언/ 건국대 부동산학과 교수: 교과서적으로 말씀드리겠습니다. 맨큐의 경제학, 세계적으로 유명한 그런 것들도 있지만 지금까지 했던 그런 나쁜 제도도 있습니다. 특히 임대료상한제라든가 그리고 다주택자 규제라든가 이것들은 교과서에 거의 명시적으로 나오거든요, 하지 말라고. 그런데 그런 것들을 전면적으로 다시 생각해 볼 필요가 있습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 건국대 부동산학과 심교언 교수였습니다. 말씀 잘 들었습니다.

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