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분양권 투기·법인 편법거래에 칼 빼든 정부…"가수요 줄 듯"

입력 2020-05-11 15:15

수도권·광역시 분양권 전매시장 사실상 사라져…입주 때까지 못 팔아
8월 이전 밀어내기 분양 예상, 주택시장 침체 부작용 우려도

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수도권·광역시 분양권 전매시장 사실상 사라져…입주 때까지 못 팔아
8월 이전 밀어내기 분양 예상, 주택시장 침체 부작용 우려도

분양권 투기·법인 편법거래에 칼 빼든 정부…"가수요 줄 듯"

정부가 수도권과 지방의 분양권 전매 금지를 강화하고 법인의 주택 편법 거래를 막기 위한 대책을 내놓으면서 투기적 가수요가 큰 폭으로 줄어들 것으로 전망된다.

국토교통부는 8월부터 조정대상지역 등의 규제 지역이 아니더라도 수도권과 지방 광역시 대부분 지역의 민간택지에서 공급되는 주택의 분양권 전매를 금지하는 내용을 골자로 한 주택법 시행령 개정을 단행할 방침이라고 11일 밝혔다.

국토부가 2017년부터 작년까지 수도권과 광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록하며 분양된 단지를 분석한 결과, 당첨자 4명 중 1명꼴로 전매제한 종료 후 6개월 이내에 분양권을 매도한 것으로 조사됐다.

특히 시중에 부동자금이 풍부하고 새 아파트 공급 부족으로 신축에 대한 선호가 높다 보니, 최근 경기도는 투기과열지구 등 규제 지역을 피해 6개월로 전매제한 기간이 짧은 비규제지역 위주로 분양권 전매 거래가 증가하는 풍선효과가 나타났다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "오는 8월 이후부터는 분양권 전매 시장의 이와 같은 틈새가 대부분 밀봉되는 것"이라며 "입주 때까지 전매가 금지됨에 따라 관련 거래시장이 위축될 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "경기와 인천 등의 수도권과 지방 광역시 분양 시장은 수요 위축으로 타격이 불가피하다"며 "단기 전매차익 수요가 급감하면서 실수요 위주의 청약 시장으로 재편할 것"이라고 전망했다.

박 위원은 "서울에 이어 수도권, 지방 광역시까지 분양권이 전매 금지돼 앞으로는 제3의 분양권 시장이 거의 사라질 것으로 예상한다"고 덧붙였다.

연초 인천·시흥 등 비규제지역에서 나타났던 청약 과열 분위기도 진정될 것이라는 전망도 나온다.

미드미디앤씨 이월무 대표는 "분양권 전매가 막히면 입주 때까지 분양대금을 모두 부담해야 하기 때문에 가수요가 개입할 여지가 줄어든다"며 "서울 주택시장 규제로 인해 풍선효과가 나타났던 인천, 시흥, 부천 등 비규제지역의 청약열기가 종전보다 사그라들 것"이라고 예측했다.

직방 조사에 따르면 정부의 전매 규제가 강화하기 이전인 5∼8월 분양을 앞둔 예정 단지 규모는 13만7천698가구에 달하는 것으로 나타났다.

전문가들은 건설사들이 전매 제한 강화 시점인 8월 이전에 밀어내기 분양에 나설 것으로 예상했다.

함 랩장은 "올해 연말까지 공급 예정 물량(23만7천730가구)의 약 58%는 제도 시행 전 규제를 피해 쏟아질 것"이라며 "건설사가 규제를 피해 8월 이전 밀어내기 공급을 할 가능성이 큰 만큼 제도 시행 시기를 앞당겨 투기적 가수요를 줄일 필요가 있다"고 제언했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "이번 조치로 투기적 가수요를 차단하고, 그간 투기 수요로 문턱이 높아진 청약 경쟁률도 낮아져 실수요자들의 기회를 높이는 데 도움이 될 수 있다"면서도 "공급 부족이라는 근본적인 문제가 해결되지 않는 이상 새 아파트의 인기를 막기는 어렵다"고 평가했다.

국토부는 이번에 국세청, 금융위원회, 금융감독원, 한국감정원과 함께 최근 늘어나는 투기 목적의 법인 주택 거래에 대한 대응을 강화하기 위해 지역과 시세에 관계없이 법인의 모든 거래에서 자금조달계획서 제출을 의무화했다.

이 또한 분양권 전매 제한 강화와 더불어 투기적 가수요 근절을 위한 특단의 대책이라는 게 전문가들의 분석이다.

전문가들은 앞으로 주택 구입 목적의 법인 설립이 쉽지 않을 것으로 진단한다.

함영진 랩장은 "정부가 다주택자 규제를 피하려 부동산 법인을 악용할 경우 양도소득세 중과를 적용하도록 관련법 개선을 추진할 수도 있다"며 "세금 부담을 피해 이용되던 법인 거래도 제도 시행 이후 일부 진정될 확률이 높아 보인다"고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "우후죽순 늘었던 개인 법인 설립이 줄어들고, 법인 거래도 줄어들 것이라고 본다"고 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수(대한부동산학회 이사장)는 "정부의 이번 대책은 한마디로 투기적 가수요를 근절하고, 시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 기존 정책 기조를 강화한 것"이라며 "정책 효과는 상당히 클 것으로 보인다"는 견해를 밝혔다.

권 교수는 "다만 문제는 가수요가 사라지거나 규제가 강화하면 그렇지 않아도 침체한 경제에 주택시장도 어려워지는 부작용이 나타날 수 있다는 것"이라고 덧붙였다.

(연합뉴스)
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